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高开低走的新房，也印证(zheng)了前期市场真实的心态。
新房市场接受度如何，在(zai)开盘后的第一天(tian)，也会揭晓。
开价埋下伏笔(bi)
位(wei)于前海妈(ma)湾的湾啟紫荆府(fu)开盘结果出炉。
上周末(mo)开盘，320套(tao)房源，共321批客户入围，根据案场传出的去化情况来(lai)看，开盘当天(tian)卖了约168套(tao)，去化率(lu)约53%。
这意味着，湾啟紫荆府(fu)未能延续新政新房的热度。
在(zai)这之前，市场预期的是，认筹比达到了1:1，去化表现应该能到七八成。
而这样的去化成绩，还是建(jian)立在(zai)项目提前冻资(zi)，释放出约“95折”，折后总价约894万起的情况下。
还比不上光明中心的振业天(tian)境云庭第二批次(ci)去化表现。
振业天(tian)境云庭109套(tao)住(zhu)宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天(tian)去化约8成。
但这也是前海罕见的一次(ci)去化表现。
上一次(ci)去化表现不佳的是位(wei)于前海前湾的一湾臻邸。
当初一湾臻邸是因为有竞品抢先入市，位(wei)置上距离近，价格上也相对便宜了，所(suo)以分流了一些客户。
2023年6月(yue)24日，深业云海湾共推出住(zhu)宅919套(tao)住(zhu)宅，备案均价约91294元/㎡，单价区间约8—10.5万/平(ping)，总价区间约900-1931万/套(tao)，意向登记批次(ci)1460批，最终成交900套(tao)，开盘当日去化率(lu)超98%，当天(tian)销售额超100亿元。
而2023年6月(yue)28日，一湾臻邸共推出645套(tao)住(zhu)宅，备案均价约106661元/㎡，单价区间约9.1—11.9万/平(ping)，总价区间约901—1785万/套(tao)，意向登记批次(ci)540批，开盘当天(tian)销售约33亿元，约240套(tao)，去化率(lu)约37%。
如今看来(lai)，湾啟紫荆府(fu)备案均价约107828元/㎡，单价区间约9.24—11.82万/平(ping)，总价区间约949—1689万/套(tao)，即使推售的货量比较少，仅有319套(tao)，是一湾臻邸当年的一半(ban)，但也难(nan)逃去化不畅的情况。
新房的背后
湾啟紫荆府(fu)的去化结果，也折射(she)出几个事实。
第一，市场的暖(nuan)意还是很(hen)脆弱，并且经不起一丁点考(kao)验。
即使是前海这样的热门区域，市场的韧性也经不起价格的考(kao)验。
从备案价格的水平(ping)可以看到，项目的价格门槛(kan)相比过去前海的新房，高出一些。
虽然后续项目可以通过折扣的方式(shi)，把价格压下来(lai)，但意向购房者的心态也会动摇。
第二，对于存在(zai)短板的项目，手拿(na)资(zi)金的潜在(zai)购房者，依旧(jiu)很(hen)挑剔。
即使在(zai)回暖(nuan)的背景(jing)下，项目的推盘心态高了起来(lai)，但购房者心态依旧(jiu)保(bao)守。
第三，9月(yue)底的新政的边(bian)际(ji)效力已(yi)经出现衰减(jian)，对于原本挤压的购房需求，已(yi)经在(zai)10月(yue)以及11月(yue)集中消耗了一批。
最明显的，11月(yue)深圳新房住(zhu)宅的网签量达到了8076，比2021年1月(yue)以来(lai)，任何单月(yue)的网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住(zhu)宅单月(yue)网签量超过8000套(tao)的，也就只有2021年1月(yue)。
但深圳12月(yue)，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住(zhu)宅套(tao)数为5033套(tao)，而12月(yue)剩余一个星期收尾，绝大概率(lu)整个月(yue)度新房住(zhu)宅网签的总量是达不到8000+套(tao)了。
第四，竞品面(mian)前，价格才是王道。
同样位(wei)于妈(ma)湾的观山海项目，258套(tao)110—116平(ping)住(zhu)宅，虽然位(wei)置，地段，周边(bian)配套(tao)不如湾啟紫荆府(fu)，但备案均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平(ping)，总价区间约788—1105万/套(tao)。
而项目开盘在(zai)前，在(zai)价格吹风上就已(yi)经提前透(tou)支了购房者的预期，给出9字(zi)头的价格预期。
但实际(ji)价格不仅高于9字(zi)头的预期，也远高于观山海8字(zi)头的备案均价。
而两个项目步行(xing)距离约3.3公里。
所(suo)以，湾啟紫荆府(fu)去化不及预期，也在(zai)预料之内。
不过，根据一湾臻邸的备案结果，尽管开盘的初始去化表现一般，但项目在(zai)经过五百多天(tian)的顺销期后，645套(tao)住(zhu)宅，在(zai)深圳房地产信息平(ping)台上显示，仅剩1套(tao)住(zhu)宅期房待售。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府(fu)开盘去化一般，后续顺销清盘也只是时间问题。
作者 | 骑醉(zui)酒(jiu)大鲨鱼