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房(fang)子拆了，临(lin)迁(qian)费又停发了，该怎么办(ban)？
广(guang)州给出(chu)了范本——村(cun)民“自救(jiu)”。
原址回迁(qian)新模式
进入2025年，广(guang)州埔心村(cun)的村(cun)民，没(mei)能等来激动人心的回迁(qian)收房(fang)，反而等来了一纸自主拆建安置申报方案。
近日，广(guang)州黄埔龙湖街(jie)道发出(chu)一份《龙湖街(jie)道埔心村(cun)自主拆旧(jiu)建新村(cun)民申报方案》。
作为(wei)广(guang)州黄埔区重点改造旧(jiu)村(cun)，该《申报方案》一石激起(qi)千层浪。
无论(lun)是(shi)从《申报方案》阐述的具体缘由，还是(shi)提出(chu)的拆旧(jiu)建新标准，都和原来的拆迁(qian)补偿安置原则及方案大(da)相径(jing)庭。
新的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧(jiu)建新村(cun)民申报范围为(wei)埔心村(cun)整(zheng)村(cun)村(cun)域范围
2、住宅(zhai)建设申请以“一户一宅(zhai)”为(wei)原则。一户村(cun)民只能申请一块宅(zhai)基地建设住房(fang)，无安置面积(ji)的除外。并且达到法定婚龄村(cun)民子女可独立算一户，未达到法定婚龄村(cun)民子女要与父母作为(wei)同一户。
3、申请建房(fang)，最大(da)面积(ji)不能超过300平每户，不仅(jin)限制(zhi)总层数，临(lin)街(jie)商铺以及自住层高也分别限制(zhi)在了4米和3米。
4、多(duo)于300平可转让，少(shao)于300平可增购。
安置总面积(ji)超过300平部分，可以以1000元/平流转给村(cun)集体，不到300平部分，可以以1000元/㎡向村(cun)集体增购，但增购面积(ji)不得超过100平，且增购后(hou)总面积(ji)不得超过 300平。
已签订《广(guang)州市黄埔区龙湖街(jie)埔心村(cun)旧(jiu)村(cun)改造房(fang)屋补偿安置协议》且回迁(qian)安置建筑面积(ji)不小于200平的村(cun)民，只可申请建设1栋住宅(zhai)，不足300平部分可增购，多(duo)出(chu)部分流转给村(cun)集体，价格同样都是(shi)1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积(ji)超过300平的，不选(xuan)择转让给村(cun)集体可以按照300平回迁(qian)面积(ji)换100平自建面积(ji)。
6、签约才(cai)具备选(xuan)房(fang)资格，先(xian)支付建房(fang)款先(xian)选(xuan)回迁(qian)房(fang)。
拿出(chu)10%位置好，商业价值高的房(fang)源竞标选(xuan)房(fang)，剩下的90%房(fang)源根据建房(fang)款的支付时间顺序，选(xuan)房(fang)。
7、临(lin)迁(qian)费停止计发，住房(fang)补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧(jiu)建新签约奖励(li)金500元/㎡，但奖金直接拨给施工(gong)单位。
根据原来的补偿安置方案，村(cun)民可以获得—一层主体的房(fang)屋补偿2层；同一栋房(fang)屋首层建筑存在两种或(huo)两种以上结构的，按照每种结构对应(ying)的面积(ji)计算回迁(qian)安置面积(ji)；首层梯间面积(ji)不足首层房(fang)屋建筑面积(ji)三分之一按一层计；二层及以上主体房(fang)屋一至四层按实测面积(ji)计算，不足四层部分可按首层建筑面积(ji)补足四层。
超建面积(ji)按 1500 元/㎡计算材料损(sun)失补偿，不作回迁(qian)安置。
弃产实测面积(ji)补偿8000元/㎡，权益面积(ji)补偿6500元/㎡，临(lin)迁(qian)费起(qi)5年内25元/㎡/月，第六年临(lin)迁(qian)费每年按上一的标准递增10%。
总的来看，对比过去《广(guang)州市黄埔区龙湖街(jie)埔心村(cun)旧(jiu)村(cun)全面改造补偿安置方案》，村(cun)民不仅(jin)临(lin)迁(qian)费少(shao)了，回迁(qian)的面积(ji)以及奖励(li)金也少(shao)了，还要自主出(chu)资一部分费用建房(fang)。
旧(jiu)改新模式——业主出(chu)资
虽然广(guang)州龙湖街(jie)道埔心村(cun)的自主拆旧(jiu)建新安置方案已经(jing)遭到村(cun)民业主们的驳回，但从方案文件的内容中也透露出(chu)未来房(fang)地产的几大(da)变化趋势——
1、好房(fang)子建设、发展新模式已经(jing)铺开(kai)，将会从方方面面落实，包括推进老旧(jiu)住宅(zhai)更新改造，把老房(fang)子、旧(jiu)房(fang)子变成好房(fang)子。
这(zhe)一点从埔心村(cun)的自主拆旧(jiu)建新安置方案的建房(fang)标准可以看到，自建新房(fang)不仅(jin)采取“别墅”的形式，还约束了层数、层高以及总建筑面积(ji)，基本都以别墅的形式设定建筑标准。
2、旧(jiu)改困(kun)局扭转，未来不仅(jin)需要依赖开(kai)发商的拆改力量，更需要依赖村(cun)民业主自身筹(chou)建的力量。
具体的解决方式是(shi)开(kai)发商贷款建设+村(cun)民业主自筹(chou)资金。
并且广(guang)州已经(jing)有旧(jiu)改项目(mu)这(zhe)条路子走成功(gong)。
一是(shi)位于广(guang)州花都区的新华街(jie)丰盛社区，业主自筹(chou)经(jing)费近800万(wan)元拆除重建，二是(shi)埔心村(cun)隔壁的迳下村(cun)，村(cun)民业主也同样经(jing)历了自主拆旧(jiu)建新。
而去年6月，位于深圳罗湖清水河街(jie)道的红岗花园也成为(wei)自筹(chou)旧(jiu)改的案例。
由街(jie)道办(ban)牵(qian)头摸底小区自筹(chou)改造资金的情况。
再往前推是(shi)杭州。
2024年1月杭州市中心的浙工(gong)新村(cun)自筹(chou)4.7亿原拆原建，每户约100万(wan)，同年3月底，杭州多(duo)个老旧(jiu)小区几乎同时启动自主更新民意(yi)调研(yan)，4月浙江(jiang)多(duo)部门便联合(he)发布《关于稳步推进城镇(zhen)老旧(jiu)小区自主更新试点工(gong)作的指导(dao)意(yi)见(jian)（试行）》，从2024年5月1日起(qi)实施。
作为(wei)一线或(huo)者新一线城市，已经(jing)在摸索试点中寻求(qiu)老旧(jiu)小区或(huo)村(cun)落重建由业主自筹(chou)资金的模式。
所以城市中的老旧(jiu)小区或(huo)者村(cun)庄(zhuang)，未来资金来源除了政府或(huo)者开(kai)发商以外，业主共同承(cheng)担改造成本也会是(shi)一种大(da)趋势。
3、市场需求(qiu)萎缩，无法实现盈(ying)利的旧(jiu)改项目(mu)，揭不开(kai)锅的开(kai)发商选(xuan)择了躺平。
《龙湖街(jie)道埔心村(cun)自主拆旧(jiu)建新村(cun)民申报方案》提到非常(chang)关键的一点，揭开(kai)了房(fang)地产如今旧(jiu)改的局面。
一是(shi)市场终端萎缩，二是(shi)开(kai)发商无法盈(ying)利，难(nan)以经(jing)营(ying)平衡，已经(jing)无有力措施推进旧(jiu)改项目(mu)，三是(shi)大(da)量旧(jiu)改项目(mu)陷入停滞，四是(shi)旧(jiu)改项目(mu)只能寻求(qiu)新的解决出(chu)路。
因为(wei)《申报方案》中提到，多(duo)地三旧(jiu)改造项目(mu)已经(jing)陷入困(kun)局，开(kai)发商也已经(jing)没(mei)有任何有力的措施，并且黄埔区域内多(duo)村(cun)项目(mu)已经(jing)拖欠临(lin)迁(qian)费。
根据公开(kai)资料统计，广(guang)州黄埔区临(lin)迁(qian)费用拖欠超过9个月的就多(duo)达十几个，如埔心村(cun)、莲潭(tan)村(cun)、萝峰(feng)村(cun)、凤尾村(cun)、贤江(jiang)村(cun)等。
甚至广(guang)州有的村(cun)落，只能短期搬回原址，比如贤江(jiang)村(cun)、群星(xing)村(cun)等。
所以，未来拆不动的老旧(jiu)小区或(huo)者村(cun)落，业主自主筹(chou)集是(shi)破(po)局的重要路径(jing)之一。
作者 | 醉酒大(da)鲨鱼(yu)