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2月20日(ri)，上海(hai)土地(di)市场迎来新春后首拍。4宗(zong)现场交易地(di)块(kuai)中，最(zui)高(gao)竞(jing)价轮数高(gao)达(da)180轮，溢价率均突破(po)10%，土地(di)市场热(re)度攀升。
此次出让的地(di)块(kuai)包括(kuo)4宗(zong)涉宅用地(di)，总出让面积约9.6万平方米(mi)，总起始价119.24亿元，最(zui)终4宗(zong)地(di)块(kuai)均溢价成交，总成交价达(da)159.26亿元。
中指(zhi)研究院上海(hai)分析师苏晓东点评称：“本轮土拍是春节后上海(hai)土拍市场的良好开端，稀缺地(di)块(kuai)继续(xu)受到房企热(re)捧(peng)。土拍市场高(gao)涨的热(re)情或将传导至新房市场，加(jia)之上海(hai)购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利(li)于(yu)上海(hai)房地(di)产市场整体企稳。”
180轮竞(jing)价，金茂携手新加(jia)坡庆隆拿下虹口区热(re)地(di)
本批次土拍备受关注的地(di)块(kuai)为虹口区C080302单元hk329-11地(di)块(kuai)。该地(di)块(kuai)周边相当成熟，地(di)块(kuai)北面就是地(di)铁10号线邮电新村站，是内环内稀缺的“黄金宝地(di)”。
今日(ri)上午，虹口区地(di)块(kuai)共吸(xi)引五家房企主体参与(yu)竞(jing)价，分别是中海(hai)、保利(li)发展、招商+绿城、华润+越秀、金茂+庆隆，竞(jing)价过程相当激烈。经过180多轮竞(jing)价，最(zui)终被金茂联合体以(yi)89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为11.75万元/平方米(mi)。
上海(hai)中原地(di)产资深分析师卢文曦表示：“近期金茂拿地(di)较为积极。去年12月金茂拿下3幅地(di)块(kuai)，加(jia)大了在(zai)上海(hai)的土储力度。相比去年底在(zai)郊区拿地(di)，这次其‘杀’到市中心，地(di)块(kuai)质量(liang)毋庸置疑，继续(xu)走高(gao)端路(lu)线，实现利(li)润最(zui)大化。”
值得一提的是，虹口区地(di)块(kuai)东南方向就是地(di)标大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二(er)手房价格已达(da)9万-14万元/平方米(mi)。对此，卢文曦也认为，以(yi)目前约11.75万元/平方米(mi)的楼面价来看，未来该楼盘售价可(ke)能达(da)到16万元/平方米(mi)。
此次拿地(di)的房企主角金茂，去年全年销售额(e)982.55亿元，在(zai)克而瑞统计的房企销售排行榜中位列(lie)第12位，相比2023年上升一位。而与(yu)金茂组成联合体的另(ling)外一家企业新加(jia)坡庆隆集团，是一家以(yi)金融投资为主的投资机构，在(zai)住宅开发领域以(yi)开发高(gao)端住宅著称，它的背(bei)后站着新加(jia)坡豪(hao)门之一的黄祖耀家族。此前，庆隆集团也在(zai)上海(hai)开发过项(xiang)目，即普陀长风板块(kuai)的沁和园，其二(er)手房的房价在(zai)11.5万元/平方米(mi)左右。
苏晓东点评表示：“虹口瑞虹新城地(di)块(kuai)位于(yu)内环内，属于(yu)稀缺地(di)块(kuai)，周边交通便利(li)、配套成熟，新房供应(ying)极少，未来或可(ke)有效(xiao)填补板块(kuai)内供应(ying)空缺。地(di)块(kuai)最(zui)终成交价89.64亿元，刷新上海(hai)实行‘双高(gao)双竞(jing)’政策以(yi)来的总价纪录。”
华润越秀联合体补仓(cang)浦东，民企龙湖加(jia)码奉贤
今日(ri)另(ling)一宗(zong)溢价率较高(gao)的地(di)块(kuai)为浦东新杨(yang)思地(di)块(kuai)，位于(yu)中环线内，距(ju)离地(di)铁6号线高(gao)青路(lu)站较近，周边生活配套成熟，且(qie)新杨(yang)思板块(kuai)规划宅地(di)极少，因(yin)此该地(di)块(kuai)极具稀缺属性。
该地(di)块(kuai)吸(xi)引了包括(kuo)中海(hai)、建发、保利(li)发展、浦发、招商蛇口、华润置地(di)+越秀联合体共6家竞(jing)买人参与(yu)，经过76轮竞(jing)价，最(zui)终该地(di)块(kuai)由华润置地(di)+越秀联合体竞(jing)得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米(mi)，溢价率33.38%。
卢文曦分析：“今天(tian)成交的这块(kuai)地(di)之所以(yi)关注度高(gao)，是因(yin)为就在(zai)新杨(yang)思上园的南面，其是区域的楼面价‘地(di)王’，项(xiang)目销售价格为9.9万元/平方米(mi)。新出让地(di)块(kuai)起始楼面价比隔壁‘地(di)王’低1.8万元/平方米(mi)，板块(kuai)热(re)度也随之走高(gao)。”
苏晓东补充表示：“该地(di)块(kuai)邻近去年七批次新杨(yang)思地(di)王，也是由中能建、华润置地(di)、越秀联合体竞(jing)得，拟打造建筑面积约115-140平方米(mi)的小高(gao)层以(yi)及约170-220平方米(mi)的叠墅。未来，华润置地(di)或将两个地(di)块(kuai)联合打造，提供高(gao)层、小高(gao)层、叠墅等多种产品，带动新杨(yang)思板块(kuai)房价上涨。”
此外，松江新城西区地(di)块(kuai)虽位于(yu)外环外，距(ju)离地(di)铁较远，但邻近大学城、广富林公园、泰晤士小镇(zhen)等优质配套，周边别墅楼盘林立但基本无新房供应(ying)，同时该地(di)块(kuai)容积率仅1.2，未来或可(ke)有效(xiao)增加(jia)区域内高(gao)品质低密产品，该地(di)块(kuai)最(zui)终由国贸、金地(di)、星狮组成的联合体竞(jing)得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方米(mi)，溢价率13.98%。
同样位于(yu)外环外的奉贤区南桥新城地(di)块(kuai)，距(ju)离地(di)铁5号线奉贤新城站较近，周边生活配套较为完善，且(qie)分布有多块(kuai)去年成交的宅地(di)。该地(di)块(kuai)最(zui)终由龙湖与(yu)建华联合体竞(jing)得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米(mi)，溢价率16.54%。
值得一提的是，此番拿地(di)是龙湖连(lian)续(xu)第5年落子上海(hai)。2021年，龙湖通过联合拿地(di)方式获取上海(hai)江桥商住办地(di)块(kuai)及自贸区临港(gang)新片区纯宅地(di)；2022年，龙湖独资竞(jing)得松江广富林纯宅地(di)，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定江桥商住办地(di)块(kuai)，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞(jing)得奉贤新城一地(di)块(kuai)即去年的“日(ri)光盘”龙湖奉贤观萃。
而龙湖此次加(jia)仓(cang)奉贤新城也和其去年销售业绩相关。2024年，龙湖在(zai)上海(hai)奉贤的项(xiang)目均取得了不错(cuo)的市场表现。其中，龙湖奉贤观萃项(xiang)目首开即“日(ri)光”，同时也是上海(hai)为数不多的外环外因(yin)认筹爆满触发积分的代表楼盘之一，去年全年销售额(e)达(da)到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天(tian)街2024年全年客流1850万人次，全年销售额(e)约16.5亿元。由此，今日(ri)龙湖加(jia)仓(cang)也体现了其深耕(geng)上海(hai)的思路(lu)。
图/中指(zhi)研究院
业内：土拍热(re)度上升或助力“小阳春”行情
今天(tian)是上海(hai)新春首场土拍，4宗(zong)地(di)块(kuai)均高(gao)溢价成交，溢价率最(zui)低为13.98%，最(zui)高(gao)为38.2%，其热(re)度可(ke)见(jian)一斑。
苏晓东表示：“本轮土拍是春节后上海(hai)土拍市场的良好开端，稀缺地(di)块(kuai)继续(xu)受到房企热(re)捧(peng)。土拍市场高(gao)涨的热(re)情或将传导至新房市场，加(jia)之上海(hai)购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利(li)于(yu)上海(hai)房地(di)产市场整体企稳。”
对于(yu)今天(tian)的土拍，卢文曦点评称：“今天(tian)成交的四幅地(di)块(kuai)均有溢价产生，说(shuo)明房企在(zai)拿地(di)的积极性上继续(xu)保持不错(cuo)的信(xin)心，也显示出对未来市场的信(xin)心。今天(tian)最(zui)大特点是4块(kuai)地(di)都(dou)是联合拿地(di)。虹口、浦东地(di)块(kuai)总价高(gao)，联合拿地(di)可(ke)以(yi)理解，但两幅郊区地(di)块(kuai)也联合拿地(di)，则显示出房企谨慎的一面，小股投资、分散资金压力，即便遇到去化压力也可(ke)以(yi)尽可(ke)能降低对企业营收的影响。”
“当然，此次土拍结果还是显示出了分化，市区的两幅地(di)块(kuai)热(re)闹程度要高(gao)于(yu)郊区地(di)块(kuai)，国企、央(yang)企拿地(di)的坚(jian)决程度相当高(gao)。一方面预示未来市区房价还会向上突破(po)，另(ling)一方面，提升楼市持续(xu)好转的预期。有了高(gao)楼面价的烘(hong)托(tuo)，接下来的‘小阳春’行情更值得市场期待(dai)。”卢文曦补充说(shuo)。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨(yang)娟(juan)娟(juan) 校对 穆(mu)祥桐