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热点城市土拍热度持(chi)续升温。证券(quan)时报记者梳理，今年以来，北京、上(shang)海、深圳、杭州、郑州、成都、苏(su)州等多地土拍出现溢价率超过20%的地块，最(zui)高溢价率达(da)87.5%。业内人士指出，近期成交(jiao)的高溢价地块都是核心城市的优质(zhi)地块，短期来看(kan)，预计地方政府将进一(yi)步加大核心区(qu)域优质(zhi)地块供应，同时通过放宽规划设计条件(jian)等提升房企拿地意愿，进而(er)通过优质(zhi)新(xin)房供给带动市场需求释(shi)放。
2月(yue)20日，上(shang)海2025年第一(yi)批次土拍竞争(zheng)激烈，4宗涉宅地块全部(bu)溢价成交(jiao)，其中，虹口(kou)区(qu)地块和浦东(dong)新(xin)区(qu)地块热度较高，溢价率分别达(da)到38%和33%，虹口(kou)区(qu)地块更是经过184轮竞价以89.64亿元成交(jiao)，成为上(shang)海去年8月(yue)实行“双(shuang)高双(shuang)竞”政策以来的总价新(xin)“地王(wang)”，成交(jiao)楼面价117474元/㎡。同日，杭州出让了3宗涉宅用地也全部(bu)溢价成交(jiao)，其中，上(shang)城区(qu)地块经过77轮竞价溢价54.04%成交(jiao)，滨江区(qu)地块经过85轮竞价溢价43.69%成交(jiao)。
2月(yue)以来，苏(su)州、北京等地均有地块经过超百轮竞价，郑州一(yi)宗地块更是经历了近6个小时激烈竞价，最(zui)终以87%的溢价率成交(jiao)，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最(zui)高纪录。
这些(xie)地块高溢价成交(jiao)的原因，更多是因为地块本身质(zhi)素的优异。中指研究院指数事(shi)业部(bu)总经理曹晶晶对证券(quan)时报记者表示(shi)，上(shang)海、北京、杭州、郑州等地的高溢价地块均位于城市核心区(qu)优质(zhi)板块，稀缺性强、配套完善(shan)、开发价值(zhi)较高。近期优质(zhi)地块土拍升温也反映出房企对核心城市新(xin)房销售前景的看(kan)好，加快补仓。
为了提高房企拿地积极(ji)性，核心一(yi)二线城市加大了核心区(qu)域的优质(zhi)地块供应力度，低密度住宅用地的供应占(zhan)比显著提升。以北京为例，今年1月(yue)明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交(jiao)通站点和就业密集地区(qu)供应住宅用地。在2025年供地计划中，对于商品住宅用地首次采用了弹性指标，并(bing)提出加大优质(zhi)地块供应。2025年度第一(yi)轮拟供应商品住宅用地清单中，涉及的4宗地块均位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较好的区(qu)域，包括中心城区(qu)的海淀(dian)区(qu)有1宗，城市副中心地区(qu)有1宗；平原多点地区(qu)的顺义(yi)区(qu)有2宗。
在加大优质(zhi)地块供应的同时，多地还优化了地块规划设计条件(jian)，助力“好房子”建设。如2月(yue)，北京发布了《北京市平原多点地区(qu)“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在目前土地供应量(liang)约占(zhan)全市的60%的平原多点地区(qu)率先试点，包括通过阳台(tai)、饰面层部(bu)分面积不计入(ru)容积率，适度提高“得房率”；通过底层架空(kong)，配建邻里共享公共空(kong)间，增设风雨连廊等方式，补充基础公共服务功能；通过建筑高度弹性管控，引(yin)导形成高低错落的城市天际线，优化小区(qu)空(kong)间布局等。
曹晶晶认(ren)为，北京的示(shi)范效应和风向标意义(yi)明显，预计2025年将有更多城市优化相关政策。
展望未来，曹晶晶预计，短期来看(kan)，地方政府将进一(yi)步优化土地供应策略，一(yi)方面着力提升供地质(zhi)量(liang)，加大核心区(qu)域优质(zhi)地块供应；另一(yi)方面通过放宽规划设计条件(jian)，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限(xian)制等，给予(yu)产品设计更多的灵活(huo)性，以此提升房企拿地意愿，进而(er)通过优质(zhi)新(xin)房供给带动市场需求释(shi)放。