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每(mei)经(jing)记者 包晶晶 每(mei)经(jing)编辑 陈梦妤
在(zai)去库存的大战(zhan)略(lue)之下(xia)，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线(xian)城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团公告获取(qu)金华市金东区ZX-33-12-09等4宗商业(ye)及住宅(zhai)地块(kuai)各(ge)51%股权，这些地块(kuai)均由金华城投土拍购入。值得(de)注(zhu)意的是，其中一宗为容积率1.1的低密度住宅(zhai)地块(kuai)，两(liang)宗为纯商业(ye)用地，以及一宗商业(ye)、住宅(zhai)用地。
知情人士透露，当初金华城投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此(ci)前房地产市场持续深度调(diao)整，在(zai)地价和限价政策压缩利润空间的情况下(xia)，滨江集团仍然顶着压力拿地，并且重仓杭州一城，因此(ci)曾(ceng)有传言(yan)称其是杭州的“第二城投”。此(ci)次与(yu)金华城投再次深度合作，又引发了市场类似猜(cai)测。
对此(ci)，滨江集团执行总裁朱立东在(zai)接受《每(mei)日经(jing)济新闻(wen)》记者采访时表达得(de)很坚决：“所有开发合作都是基于市场的原则。”
“至少90%以上是出于市场回报的考量，作为异地的企业(ye)，不会纯粹出于托底去承担开发工作。特别是在(zai)非大本营(ying)区域，要从市场出发、发挥各(ge)自优势，比如滨江集团的口碑、产品能力或者议价能力，没有限价的情况下(xia)，至少我(wo)们(men)比人家(jia)卖得(de)快，就是我(wo)们(men)的优势。”
图源：上市公司公告
金华已成(cheng)第二大业(ye)绩贡(gong)献城市
金华已经(jing)成(cheng)为滨江集团除杭州外，最大的业(ye)绩贡(gong)献区域。
2025年滨江集团还有一个目标——继续降库存、收缩区域。滨江集团董事长(chang)戚(qi)金兴此(ci)前曾(ceng)表示，2025年还要继续降库存，降到“非常健康的状态(tai)”，同时也要降“不确定(ding)的城市”。
而对于“确定(ding)的区域”，滨江集团的发展战(zhan)略(lue)已经(jing)非常明晰(xi)：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合适的土地，以“游击战(zhan)”形式参与(yu)。而“游击战(zhan)”的打法，倒也匹配金华地区本身的市场特点。
中指研究院华东大区常务副总高院生告诉(su)每(mei)经(jing)记者，金华属于比较分散(san)的点状市场，比如下(xia)辖(xia)的义乌、永康，小老板多，核心地段的低密产品，2024年确实走了一波。
金华市场也开始表现出止跌回稳态(tai)势。
根据国(guo)家(jia)统计局2月19日公布(bu)的最新数(shu)据，1月金华新房价格(ge)指数(shu)环比止跌持平。根据易居研究院对国(guo)家(jia)统计局历史(shi)数(shu)据的整理，金华新房价格(ge)从2022年5月起正式进入下(xia)跌区间，2024年10月起环比跌幅收窄(zhai)至0.5%、0.6%和0.2%。
朱立东也坦言(yan)：“2025年滨江集团的销售(shou)目标在(zai)1000亿元上下(xia)，还是需要有一定(ding)的地区覆(fu)盖和土地储(chu)备量来支撑。2024年金华市本级新房销售(shou)总额(e)大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销售(shou)额(e)超过14亿元。
他向记者透露：“滨江集团在(zai)金华市本级已开发及正在(zai)开发的项目共有5个，与(yu)金华城投过往的合作项目开发销售(shou)的情况比较好，坚定(ding)了大家(jia)继续合作的信(xin)心。其中，滨江城投·悦品已经(jing)售(shou)罄；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销售(shou)过半，也是2024年金华市本级的销售(shou)冠军。”
将范围(wei)放大到金华全域，在(zai)中指研究院《2024年金华全域房地产企业(ye)销售(shou)业(ye)绩排行榜》上，滨江集团以49.7亿元位列第二。高院生也分析，从2024年业(ye)绩贡(gong)献来看，杭州以外，金华全域销售(shou)对滨江集团贡(gong)献度排名第二，金额(e)约50亿元。
“滨江集团这次敢在(zai)金华拿4个项目，一方面源于金华的‘点状热(re)度’，另一方面其在(zai)金华市场已经(jing)有一定(ding)的布(bu)局，项目销售(shou)比较好、市场认可度高，内部风险评估也可以，所以要深耕这个区域。在(zai)这个节点上，基于和当地城投已经(jing)有一定(ding)合作，滨江集团深入研究其资源也很正常，一方面解决城投的问题，同时也能补充自己的货值。”高院生分析。
“创造(zao)价值，向市场要溢价”
“滨江集团在(zai)住宅(zhai)产品打造(zao)方面有优势，金华城投本身是市本级投资公司，资源相对较多，资产处置能力也相对较强，属于在(zai)原有良好合作基础上的进一步强强合作。”朱立东说。
从财务层面来看，滨江集团现金短债比正在(zai)逐年改善。截至2021年末，公司有息负(fu)债规模457.62亿元，短期(qi)债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公司权益有息负(fu)债360亿元，其中短期(qi)债务135.07亿元，占比32.53%，低于期(qi)末货币资金（327.04亿元），现金短债比达到2.42倍。
滨江集团方面透露，截至2024年12月25日，滨江集团权益有息负(fu)债余额(e)为305亿元，较年初下(xia)降55亿元；银行存款余额(e)306亿元。“这是滨江集团成(cheng)立32年来，第一次现金大于有息负(fu)债。”2024年底，戚(qi)金兴曾(ceng)对媒体表示。
此(ci)次在(zai)金华密集开发，特别是2宗商业(ye)地块(kuai)和1宗含商业(ye)的地块(kuai)，难(nan)免带来资金沉淀，这是否会影(ying)响滨江集团进一步降债的计划(hua)？
朱立东对每(mei)经(jing)记者说：“目前是管理扁(bian)平化，资金全部集中在(zai)集团总部，统筹把控，今年有息负(fu)债要继续往下(xia)压，控制到300亿元左右(you)，因此(ci)是否发债要评估各(ge)个项目本身的利润情况。”
“另一方面，现在(zai)项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售(shou)价格(ge)政府已经(jing)限定(ding)了，中间的差价大家(jia)都是明盘，靠的就是整个运营(ying)、周转、合理控制成(cheng)本。现在(zai)是要创造(zao)价值，向市场要溢价。如果单个项目的利润从前几年的两(liang)三个点，回到10个点左右(you)，那么能够创造(zao)价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一定(ding)的贷(dai)款。”朱立东解释。
对于商业(ye)项目开发，朱立东表示：“对城投公司而言(yan)，住宅(zhai)开发只(zhi)是其中一块(kuai)资产，用于增加短期(qi)现金流(liu)和短期(qi)利润，同时也需要一些资产沉淀。得(de)益于城投公司良好的资产处置能力，以及滨江集团的产品开发、品牌营(ying)造(zao)和溢价能力，二者联合开发，各(ge)自发挥能力。”
从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信(xin)号：强三线(xian)城市正在(zai)成(cheng)为挖掘机会的新战(zhan)场。滨江集团以各(ge)51%权益比例(li)落子(zi)金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机会型投资”模式，既巩固了杭州市场基本盘，又可以避免过度依赖单一市场的系(xi)统性风险。
但不得(de)不面对的是，去库存仍是滨江集团下(xia)一阶段的重要任务，杭州外围(wei)项目均面临分化和降价促销的局面，金华市场能否顺利消(xiao)化低密产品？另一方面，异地权益合作项目也挑战(zhan)滨江集团的管理半径，商业(ye)项目与(yu)住宅(zhai)项目的品质和销售(shou)能否复制2024年的战(zhan)绩？这些疑问仍待时间检验。
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