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深圳未动，临深便“涨价”声一片了。
难道(dao)临深市(shi)场，要抢跑了？
涨声四起
开年(nian)，深圳市(shi)场还没什么水花，东莞的(de)楼市(shi)就开始喊“涨”。
临深市(shi)场，最近东莞十多个楼盘(pan)集中收回(hui)折扣，上调价格成了讨(tao)论的(de)热门。
似乎(hu)，开工短短十多天，各个住宅项(xiang)目为了抓住金三银四，做了通气动作。
据不完全统计，东莞新(xin)房住宅，发(fa)布了调价海报(bao)的(de)就有接近二十个，涨价的(de)幅度在2%～3%左右，其中不乏东城、南(nan)城、万江、松山湖这些(xie)核心区域位置地段不错的(de)项(xiang)目。
比如东城的(de)光大(da)天骄国际，2月16日起“涨价2%”。
光大(da)天骄国际去年(nian)入市(shi)442套163—350平(ping)住宅，备案(an)均价约5.4万—6.3万/平(ping)。
比如南(nan)城的(de)建发(fa)缦云2025年(nian)涨价2%，这个项(xiang)目位于东莞南(nan)城CBD旁，去年(nian)5月曾加推，整体备案(an)均价约5万-5.2万元/平(ping)。
比如南(nan)城的(de)香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利天珺(jun)2月17日起涨7万-8万/套。
这两个项(xiang)目直线(xian)距离约250米，前者143-208㎡的(de)精装大(da)平(ping)层备案(an)均价约5.4万—5.8万/平(ping)，后者建面约130-150平(ping)住宅备案(an)均价约4.69万—5.26万/平(ping)。
比如位于东莞南(nan)城的(de)保利天郡2月17日总价上调7万-8万，与东莞香港中心直线(xian)距离约300米。
再比如虎门的(de)保利时区2月17日起涨价3%，厚街的(de)保利四季和颂府涨价2%。
而这些(xie)项(xiang)目城区范围(wei)内优质地段的(de)比较集中。
似乎(hu)，东莞核心区域的(de)一些(xie)新(xin)房项(xiang)目信心又回(hui)来了，而且不仅回(hui)来，还有了不少底气。
而楼市(shi)几乎(hu)牵一发(fa)动全身，这些(xie)项(xiang)目代(dai)表的(de)就是市(shi)场的(de)整体趋(qu)势。
比如这些(xie)项(xiang)目中，保利的(de)涨价集中度就比较高，在统计内的(de)就有三个，也一定(ding)反映出了开发(fa)商的(de)态度。
所以，眼下涨声四起，也说明一个问题——开发(fa)商们与其同行互卷，不如一起托底市(shi)场，抓住“金三银四”的(de)市(shi)场节点。
涨价底气
虽然市(shi)场是否真的(de)已经(jing)具(ju)备“涨价”条件，还需要打个问号。
但是什么给(gei)了开发(fa)商底气，支撑开发(fa)商们统一了动作？
正(zheng)常来说，东莞市(shi)场看深圳。
深圳作为楼市(shi)风向标，市(shi)场复苏明确。
无(wu)论是新(xin)房还是二手房，在去年(nian)的(de)政策(ce)组合拳下，九月到十二月，连续一个季度成交都出现了升温，2025年(nian)1月至2月虽然成交有所回(hui)落，但历年(nian)都有春节假期的(de)阶段性特征，对比之下已经(jing)是2022年(nian)以来春节假期阶段的(de)高峰。
而整个深圳的(de)新(xin)房住宅，去年(nian)取消限价后，一些(xie)新(xin)住宅的(de)价格反而比市(shi)场预期的(de)还贵了。
虽然这些(xie)项(xiang)目并没有宣布“涨价”，但价格对比周边新(xin)房或者前批房源贵了是有目共睹的(de)。
其次，东莞的(de)市(shi)场也有所复苏。
从东莞住建局公布的(de)数据可以看到，去年(nian)9月—12月，东莞超过4层的(de)新(xin)房住宅成交量超过2000套，10月甚(shen)至出现5582套的(de)成交量，并且新(xin)房住宅的(de)网签均价也稳定(ding)在了2.4万+/平(ping)方米，二手住宅方面也同样(yang)维持(chi)在2000套以上，网签均价维持(chi)在1.6万/平(ping)左右。
而今(jin)年(nian)1月的(de)数据，同样(yang)也是受春节传统淡季影响回(hui)落了一些(xie)。
而更值得注意的(de)是，2024年(nian)9月—12月，东莞的(de)核心城区东城街道(dao)、南(nan)城街道(dao)也有同样(yang)的(de)网签表现，超过4层的(de)新(xin)房住宅网签套数从2位数，上升到3位数。
如果(guo)不是受春节影响，翘尾(wei)行情会更明显。
所以即使网签数据存在一定(ding)的(de)滞后性，但东莞的(de)住宅市(shi)场确实有过阶段性的(de)复苏。
这就给(gei)新(xin)房的(de)开发(fa)商回(hui)收折扣，调价提供一些(xie)底气。
而市(shi)场的(de)风向，可以直接影响开发(fa)商销售的(de)策(ce)略，尤其是项(xiang)目的(de)一线(xian)营销策(ce)划团队，都时刻关注市(shi)场的(de)动态和变化。
去年(nian)12月东莞就已经(jing)有项(xiang)目跟着深圳和东莞市(shi)场反弹收回(hui)折扣，针对195平(ping)和105平(ping)户型回(hui)收折扣。
第(di)三是提价的(de)项(xiang)目，核心区域的(de)居多，本身地段上有市(shi)场优势。
而核心区域本身项(xiang)目库存和供应本身也不算多，去年(nian)整个东莞就上拍了5宗商住用地，其中还流拍了两宗，而东城、南(nan)城、莞城的(de)位置都没有宗地供应。到了今(jin)年(nian)1月才补充位于滨海湾新(xin)区的(de)商住用地。
对比近5年(nian)每年(nian)的(de)商住用地出让宗数，几乎(hu)是腰(yao)斩(zhan)的(de)状态。
而住宅用地的(de)变化，事关市(shi)场3年(nian)的(de)预期。
对开发(fa)商而言(yan)，虽无(wu)直接影响，但也间接决定(ding)了对市(shi)场的(de)短期判断和销售决策(ce)。
所以，商住用地的(de)减少供应，也给(gei)核心区的(de)项(xiang)目一些(xie)“慢慢卖”的(de)底气。
所以，回(hui)收折扣也就有了底气。