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深圳未(wei)动，临深便“涨(zhang)价”声一片了。
难道(dao)临深市场，要抢跑了？
涨(zhang)声四起
开年，深圳市场还没什么水花，东莞的楼市就(jiu)开始喊“涨(zhang)”。
临深市场，最近(jin)东莞十多(duo)个楼盘集中收回折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十多(duo)天(tian)，各个住宅项目为了抓住金三银(yin)四，做了通气动作。
据不完全(quan)统计，东莞新房住宅，发布了调价海报的就(jiu)有接近(jin)二十个，涨(zhang)价的幅度在2%～3%左(zuo)右，其中不乏(fa)东城、南城、万江(jiang)、松(song)山湖这些核心区域位(wei)置地段不错的项目。
比如东城的光大天(tian)骄国际，2月(yue)16日起“涨(zhang)价2%”。
光大天(tian)骄国际去年入市442套163—350平住宅，备案均(jun)价约5.4万—6.3万/平。
比如南城的建发缦(man)云2025年涨(zhang)价2%，这个项目位(wei)于(yu)东莞南城CBD旁，去年5月(yue)曾加推，整(zheng)体备案均(jun)价约5万-5.2万元/平。
比如南城的香(xiang)港中心紫荆8号2月(yue)17日起涨(zhang)价1%，保利天(tian)珺2月(yue)17日起涨(zhang)7万-8万/套。
这两个项目直线(xian)距离约250米，前者143-208㎡的精装大平层备案均(jun)价约5.4万—5.8万/平，后者建面约130-150平住宅备案均(jun)价约4.69万—5.26万/平。
比如位(wei)于(yu)东莞南城的保利天(tian)郡2月(yue)17日总价上调7万-8万，与东莞香(xiang)港中心直线(xian)距离约300米。
再比如虎门的保利时区2月(yue)17日起涨(zhang)价3%，厚街的保利四季(ji)和颂府涨(zhang)价2%。
而这些项目城区范围内优质地段的比较集中。
似乎，东莞核心区域的一些新房项目信(xin)心又回来(lai)了，而且(qie)不仅回来(lai)，还有了不少底气。
而楼市几乎牵一发动全(quan)身，这些项目代表的就(jiu)是市场的整(zheng)体趋势。
比如这些项目中，保利的涨(zhang)价集中度就(jiu)比较高，在统计内的就(jiu)有三个，也一定反(fan)映出了开发商的态(tai)度。
所以，眼下涨(zhang)声四起，也说明一个问题——开发商们(men)与其同行互卷，不如一起托底市场，抓住“金三银(yin)四”的市场节点。
涨(zhang)价底气
虽然市场是否(fou)真(zhen)的已经具备“涨(zhang)价”条件，还需要打个问号。
但是什么给(gei)了开发商底气，支撑开发商们(men)统一了动作？
正常来(lai)说，东莞市场看深圳。
深圳作为楼市风向(xiang)标，市场复苏明确。
无论是新房还是二手房，在去年的政策组合拳下，九月(yue)到十二月(yue)，连续一个季(ji)度成交都(dou)出现了升温，2025年1月(yue)至2月(yue)虽然成交有所回落，但历年都(dou)有春节假期的阶段性特征，对比之下已经是2022年以来(lai)春节假期阶段的高峰。
而整(zheng)个深圳的新房住宅，去年取(qu)消限价后，一些新住宅的价格反(fan)而比市场预期的还贵了。
虽然这些项目并(bing)没有宣布“涨(zhang)价”，但价格对比周边新房或者前批房源贵了是有目共睹的。
其次，东莞的市场也有所复苏。
从东莞住建局公布的数(shu)据可(ke)以看到，去年9月(yue)—12月(yue)，东莞超过4层的新房住宅成交量超过2000套，10月(yue)甚至出现5582套的成交量，并(bing)且(qie)新房住宅的网签均(jun)价也稳定在了2.4万+/平方米，二手住宅方面也同样维持在2000套以上，网签均(jun)价维持在1.6万/平左(zuo)右。
而今年1月(yue)的数(shu)据，同样也是受春节传统淡季(ji)影响回落了一些。
而更值得注意的是，2024年9月(yue)—12月(yue)，东莞的核心城区东城街道(dao)、南城街道(dao)也有同样的网签表现，超过4层的新房住宅网签套数(shu)从2位(wei)数(shu)，上升到3位(wei)数(shu)。
如果不是受春节影响，翘尾行情会更明显。
所以即使网签数(shu)据存在一定的滞后性，但东莞的住宅市场确实有过阶段性的复苏。
这就(jiu)给(gei)新房的开发商回收折扣，调价提供一些底气。
而市场的风向(xiang)，可(ke)以直接影响开发商销售的策略，尤其是项目的一线(xian)营销策划团队，都(dou)时刻关注市场的动态(tai)和变化。
去年12月(yue)东莞就(jiu)已经有项目跟着深圳和东莞市场反(fan)弹收回折扣，针(zhen)对195平和105平户型回收折扣。
第(di)三是提价的项目，核心区域的居多(duo)，本身地段上有市场优势。
而核心区域本身项目库存和供应(ying)本身也不算多(duo)，去年整(zheng)个东莞就(jiu)上拍了5宗商住用地，其中还流拍了两宗，而东城、南城、莞城的位(wei)置都(dou)没有宗地供应(ying)。到了今年1月(yue)才补充位(wei)于(yu)滨海湾新区的商住用地。
对比近(jin)5年每年的商住用地出让宗数(shu)，几乎是腰斩的状(zhuang)态(tai)。
而住宅用地的变化，事关市场3年的预期。
对开发商而言，虽无直接影响，但也间(jian)接决定了对市场的短期判断和销售决策。
所以，商住用地的减少供应(ying)，也给(gei)核心区的项目一些“慢慢卖”的底气。
所以，回收折扣也就(jiu)有了底气。