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如(ru)果问(wen)深圳哪个(ge)区新房(fang)库存最难清理？
则坪山区不能不提。
打破下限
最近(jin)，位于(yu)坪山碧岭的深业山水东城以29293元(yuan)/㎡的备案均价，不仅打响2025年坪山新房(fang)供应的第一枪，也重(zhong)新定义了坪山新房(fang)的价格体系。
建面约85—243平，单价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套(tao)，1060套(tao)现房(fang)入市，精装交付。
这(zhe)不仅比深业山水东城2022年7月以及2023年2月批次(ci)入市的房(fang)源(yuan)价格便宜，更是(shi)整个(ge)坪山2020年以来，备案均价最便宜的一次(ci)。
要知道，坪山区域新房(fang)备案价格高光的时候，均价去到约4.2万/平。
2021年8月位于(yu)坪山石井的中海万锦熙岸(an)华庭开(kai)盘，264套(tao)约80—106平住宅备案均价约42746元(yuan)/㎡，总价区间约320—478万/套(tao)；
2021年8月位于(yu)坪山马峦的金尊府开(kai)盘，592套(tao)约88—143平住宅备案均价约41689元(yuan)/㎡，总价区间约361—621万/套(tao)；
2021年8月位于(yu)坪山马峦的龙光玖誉雅筑开(kai)盘，355套(tao)住宅备案均价约42572元(yuan)/㎡，总价区间约358—500万/套(tao)。
就(jiu)算是(shi)碧岭同片区的新房(fang)，如(ru)龙光玖榕(rong)府、蔚蓝左岸(an)花园、深业山水东城前两批次(ci)新房(fang)，备案均价都是(shi)维持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光玖榕(rong)府467套(tao)约96—117平住宅备案均价约36665元(yuan)/㎡，总价区间约328—452万/套(tao)；
蔚蓝左岸(an)花园(1栋)188套(tao)约75—93平住宅备案均价约36540元(yuan)/㎡，总价区间约247—365万/套(tao)。
深业山水东城，2022年7月559套(tao)约81—188平住宅开(kai)盘，备案均价约37923元(yuan)/㎡，总价区间约280—958万/套(tao)；
2023年2月804套(tao)约81—233平住宅开(kai)盘，备案均价约37902元(yuan)/㎡，总价区间约277—1208万/套(tao)。
所以可以看到，深业山水东城1060套(tao)现房(fang)住宅入市，正标志着坪山的新房(fang)价格正式迈向“2字头(tou)”。
和前两批次(ci)的住宅房(fang)源(yuan)价格相(xiang)比，备案均价相(xiang)差了约8600元(yuan)/㎡。
假设2022年7月选择约81平的业主选择最便宜的户(hu)型，总价约280万，今年选择约85平最便宜户(hu)型，总价约213万，不仅户(hu)型面积更大，总价也便宜了约67万。
而这(zhe)也仅仅只是(shi)备案价格，一般而言新房(fang)入市，还会有相(xiang)应的折扣叠加。
去化之困(kun)
从市场的情(qing)况(kuang)来看，虽然深圳新房(fang)市场2024年已经出现翘尾行情(qing)。
但对于(yu)坪山区域而言，新房(fang)去库存是(shi)每个(ge)项目的大难题。
在深圳各个(ge)区域中，虽然新房(fang)住宅库存量的前三名一直是(shi)龙岗、龙华、宝(bao)安，但若要问(wen)哪个(ge)区的新房(fang)去库存难度最大，坪山是(shi)不能不提的。
因为其他区域的新房(fang)，顺销期的去化速度要比坪山区域的新房(fang)整体去化速度要快一些。
最明显的，位于(yu)龙华观(guan)澜的山水华庭，108套(tao)住宅，备案均价约47561元(yuan)/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开(kai)盘最惨淡新房(fang)，24批意(yi)向登记客户(hu)，成(cheng)为当时入围人数最少的新房(fang)。
2021年的新房(fang)市场远要比如(ru)今的新房(fang)市场好不少。
截至2025年1月8日，山水华庭在深圳房(fang)地产信息平台上显示，只卖(mai)剩(sheng)11套(tao)住宅。
而位于(yu)坪山马峦的金尊府，2021年5月入市353套(tao)住宅，市场反馈开(kai)盘当天是(shi)差不多卖(mai)光。
但时隔(ge)1328天，依然还有3套(tao)住宅未(wei)网(wang)签，而2021年8月入市，市场反馈开(kai)盘之初卖(mai)了约54.38%，时隔(ge)1237天，592套(tao)房(fang)源(yuan)，依旧剩(sheng)98套(tao)住宅未(wei)网(wang)签。
而这(zhe)几天深圳坪山碧岭片区，一次(ci)性供应1060套(tao)新房(fang)住宅。
要知道目前整个(ge)坪山区域新房(fang)住宅库存总量约7151套(tao)，深业山水东城一次(ci)性供应就(jiu)占了整个(ge)坪山区新房(fang)库存约七分之一。
再(zai)加上深业山水东城前两批入市房(fang)源(yuan)，到目前为止(zhi)仍存在不少房(fang)源(yuan)未(wei)出售。
2022年7月这(zhe)一批，559套(tao)住宅剩(sheng)余269套(tao)，2023年2月这(zhe)一批804套(tao)住宅剩(sheng)余533套(tao)。
更重(zhong)要的是(shi)，开(kai)发(fa)商新房(fang)库存不小的情(qing)况(kuang)下，还存在工抵房(fang)的情(qing)况(kuang)。
在媒体社交平台上有网(wang)友在去年11月表示，“开(kai)发(fa)商没钱，还以房(fang)抵款抵了我一套(tao)，请款一直卡”，也有网(wang)友早在去年7月评论表示，“如(ru)果考虑深业山水这(zhe)个(ge)小区的能不能买了我们公司的工抵房(fang)呀，85折，公司急卖(mai)”。
所以，新房(fang)去化困(kun)难不仅是(shi)整个(ge)坪山区域的难题，更是(shi)深业山水东城去化的难题。
面对这(zhe)样的区域新房(fang)格局，或许价格让步(bu)才能真正获得一席市场。
作者 | 飞天小女警