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每经记者 包晶(jing)晶(jing) 每经编(bian)辑 陈梦妤
房企美(mei)元债(zhai)再现，发债(zhai)方是绿城(cheng)中(zhong)国（HK03900，股价9.91港元，市(shi)值251.15亿港元），两笔合计5亿美(mei)元。
不过，此次房企美(mei)元债(zhai)重启呈现双高，即(ji)金额(e)高和利率高。
2月18日晚间(jian)，绿城(cheng)中(zhong)国发布公告(gao)，计划增发本(ben)金总额(e)1.5亿美(mei)元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本(ben)金总额(e)3.5亿美(mei)元的原始票据，构(gou)成同一系列票据，年利率为8.45%。增发后，绿城(cheng)中(zhong)国此次融资本(ben)金总额(e)升至(zhi)5亿美(mei)元，均(jun)将于2028年到期，其中(zhong)新(xin)发的1.5亿美(mei)元票据发售价为票据本(ben)金的100.5%，发行收(shou)益率8.258%。
绿城(cheng)中(zhong)国2月21日晚间(jian)向《每日经济新(xin)闻》记者表示：“此次发行优先票据不仅是公司优化债(zhai)务(wu)结构(gou)、拓宽(kuan)融资渠道的重要举措，也为中(zhong)资地产美(mei)元债(zhai)市(shi)场重启打开了窗口，展现了市(shi)场对(dui)优质房企的信心(xin)恢复，为行业融资环境改善(shan)提供了积极信号。”
“绿城(cheng)中(zhong)国成功发行美(mei)元债(zhai)，标志(zhi)着在房企美(mei)元债(zhai)市(shi)场长(chang)期低迷(mi)后的一次‘破冰’。这既代(dai)表了相关企业的投融资能力持续恢复，也说明外部金融机构(gou)等对(dui)中(zhong)国房地产市(shi)场和企业的信心(xin)。”上海易居房地产研(yan)究院副院长(chang)严跃进接受每经记者采访时表示。
房企融资环境在持续改善(shan)
中(zhong)指研(yan)究院统计显示，整(zheng)个2024年，房地产行业海外债(zhai)发行规模仅为69.0亿元人民币，同比下降69.5%。2025年1月房地产企业债(zhai)券融资总额(e)为509.8亿元，但(dan)信用债(zhai)和ABS仍是主力，分别占比51.3%和48.7%。
中(zhong)指研(yan)究院企业研(yan)究总监刘水曾指出，房地产开发企业到位资金规模延(yan)续2022年以来的下降态势，实际(ji)融资环境仍未显著回暖。2025年房地产市(shi)场恢复仍面临诸多挑战，企业还是应(ying)提前筹划现金流，充分利用各(ge)类融资政策支持以增加资金流入。
在此背景下，绿城(cheng)中(zhong)国的5亿美(mei)元为行业带来了破冰契机。
严跃进认(ren)为：“房企融资环境在持续改善(shan)。绿城(cheng)中(zhong)国发行美(mei)元债(zhai)，也为其他优质房企融资提供了非常好的示范效应(ying)，有助于推动更多房企重启境外融资。具备优质资产、良好信誉和稳健经营(ying)的房企，在国际(ji)资本(ben)市(shi)场上将获得更多融资支持。在2025年房地产市(shi)场止跌回稳、稳中(zhong)向好的发展过程中(zhong)，也将持续助力企业的向好发展。”
但(dan)也有投资人士对(dui)每经记者指出，由于行业整(zheng)体原因和房企出险等不确定因素(su)，目前海外投资人对(dui)于房企美(mei)元债(zhai)的态度仍非常谨慎。
事实上，2025年房企仍然面临严峻(jun)的偿债(zhai)压力。克而瑞在报告(gao)中(zhong)提及(ji)，2024年房企债(zhai)券到期规模达4828亿元，而发行规模仅2158亿元，房企无法通过借(jie)新(xin)还旧覆盖到期债(zhai)务(wu)。由于近年来不少房企选择(ze)将债(zhai)务(wu)展期或置(zhi)换，在此背景下2025年债(zhai)务(wu)到期规模甚至(zhi)高于2024年，达5257亿元。
现阶段(duan)海外融资“风险溢价”仍是最(zui)大风险
据绿城(cheng)中(zhong)国方面透露，本(ben)次发行是2021年以来亚洲(zhou)最(zui)大规模高收(shou)益房地产美(mei)元债(zhai)券发行。
每经记者注意(yi)到，8.45%的利率，在近年来为数不多的房企境外债(zhai)融资中(zhong)，属于较高水平。据克而瑞，由于2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债(zhai)券，票息区间(jian)在4%～4.6%，经测算境外债(zhai)券融资平均(jun)成本(ben)为4.18%。
不仅如此，这一利率水平和公司平均(jun)融资成本(ben)相比也高出了一大截。近几年，绿城(cheng)中(zhong)国不断压低融资成本(ben)和缩减负债(zhai)规模，一方面，截至(zhi)2024年6月底，境外债(zhai)务(wu)比重已经从2023年的16.2%降至(zhi)15.5%，同时绿城(cheng)中(zhong)国一年内到期债(zhai)务(wu)占总债(zhai)务(wu)比例为23.8%；另一方面，融资成本(ben)也在不断下降，2023年绿城(cheng)中(zhong)国平均(jun)融资成本(ben)降到4.3%；2024年中(zhong)期降至(zhi)4.0%。
令人不解的是，绿城(cheng)中(zhong)国既然可以在境内获得低息融资，为何要去发行高利率的美(mei)元债(zhai)？每经记者就此采访了多位专家，有各(ge)种猜(cai)测，但(dan)没有达成共(gong)识。
而不久前，绿城(cheng)中(zhong)国发布盈利警(jing)告(gao)，预计截至(zhi)2024年12月31日，公司股东应(ying)占利润同比2023年的人民币31.18亿元下降50%以内。
不过，从业绩和拿地表现来看，2024年，绿城(cheng)中(zhong)国全口径销售1718.3亿元，位列克而瑞中(zhong)国房地产企业销售榜第6名；新(xin)增土(tu)地货值1147亿元，在新(xin)增货值榜排名第4位。进入2025年，绿城(cheng)中(zhong)国又在杭州、南京等地继续溢价拿地。
在这样的背景下，行业内其他房企是否具备同样的发债(zhai)条件仍待观察。但(dan)即(ji)便具备相应(ying)的条件，美(mei)元债(zhai)高企的利率，仍然令诸多房企“又爱又恨”。
“从全行业角度看，美(mei)元债(zhai)利率高企的第二大原因是发债(zhai)的急迫程度。”严跃进分析(xi)，若是企业本(ben)身有即(ji)将到期的债(zhai)务(wu)，也充分理解“未兑付”对(dui)企业的巨大杀伤力，那么(me)融资急迫性就会明显提高。此时快速融资是企业快速改善(shan)资金状况，防范债(zhai)务(wu)兑付风险公开化的重要手段(duan)，融资成本(ben)自然会提高。
封面图片来源：视觉中(zhong)国-VCG211330431472