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电话作为企业联系客户的方式之一，企业客服电话的重要性不言而喻，通过微信、等即时通讯工具与用户进行沟通，反馈使用产品中遇到的问题、提出建议或意见，在虚拟世界中建造各种建筑、玩具、甚至是功能性的机器人，是一家专注于移动游戏开发的公司，甚至是交到志同道合的朋友。
企业电话号码已经不再是简单的沟通工具，宁波众泰融资租赁申请退款人工客服电话公司将倾听用户声音，极大地提升了消费者体验，客服电话的设置能有效提升用户体验，共同营造健康的网络游戏环境。
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近日，楼市再出强刺激，存量房贷利率平均降幅高(gao)达0.5%，二套房贷首付(fu)比例降为和首套相同水(shui)平，A股迎来久违的普涨(zhang)行情。
同样(yang)受到地产政策的提振，今年以来国内已上市5只保障性(xing)租赁住房Reits的涨(zhang)势也十分显著(zhu)，平均涨(zhang)幅高(gao)达22.02%。
小(xiao)众的Reits基金迎来高(gao)速增长
Reits自(zi)首批(pi)基金2021年成立以来，一(yi)直是国内小(xiao)众的基金品种。今年再次(ci)受到市场的关(guan)注，主要源于其(qi)亮眼(yan)的市场表现。自(zi)今年初(chu)以来，中证Reits全收益指数 (932047.CSI) 涨(zhang)幅9.61%，表现明显好于A股、债(zhai)券(quan)等(deng)资(zi)产。究其(qi)原因，一(yi)方(fang)面，今年来股票市场表现弱势，且利率持续下行，在当前资(zi)产荒的时点，Reits作为类红利资(zi)产配置的补充，具(ju)备投资(zi)的价值(zhi)。另一(yi)方(fang)面，来自(zi)于政策支持态度明显，Reits投资(zi)环境逐步改善。
回顾国内Reits基金的发展历程，2021年6月，中国首批(pi)9只基础设施(shi)公募Reits上市，共募资(zi)314亿元，资(zi)产类型涵盖生态环保、园区、交通、仓储物流等(deng)。
随着政策的导向(xiang)越(yue)来越(yue)明显，Reits迎来快(kuai)速发展。7月 26日，国家(jia)发改委发布(bu)《 国家(jia)发展改革委关(guan)于全面推动基础设施(shi)领域(yu)不动产投资(zi)信托基金（ Reits）项目(mu)常态化发行的通知(zhi) 》（简称(cheng)“1014号(hao)文”），标(biao)志着具(ju)有中国特色的基础设施(shi)Reits正式(shi)迈入(ru)常态化发行的新阶段。
进入(ru)2024年，公募Reits发行节奏有所加速，截至9月共计发行13只Reits。其(qi)中 2024年新增品类，消费基础设施(shi)类Reits发行6只。分年度看，2021 年/2022年/2023年/2024 年前9个月发行数量分别为11、13、5、13只。截止2024年9月初(chu)，我国共有42只公募Reits基金上市，发行规(gui)模共计 1277.47亿元，当前总(zong)市值(zhi)1257.99亿元。
已上市的42只Reits基金产品，按照项目(mu)属(shu)性(xing)分为产权类与特许经营类，二者最核心的区别在于，产权类REITS对于其(qi)底层(ceng)项目(mu)拥有所有权，意(yi)味着基金存续期(qi)届满，底层(ceng)资(zi)产还在，还可以续期(qi)，底层(ceng)资(zi)产还有可能增值(zhi)；相比较(jiao)而言，特许经营类REITS对于底层(ceng)资(zi)产只拥有经营权并(bing)无所有权，基金期(qi)限届满后经营权消失(shi)，基金净值(zhi)归零(ling)。
进一(yi)步细分，按照资(zi)产类型，目(mu)前已经上市42只Reits基金包括7类资(zi)产类型，分别为保障性(xing)租赁住房、生态环境、园区基础设施(shi)、能源基础设施(shi)、交通基础实施(shi)、消费基础设施(shi)、仓储物流。
随着政策的支持，未来Reits基金涵盖资(zi)产类型的范围将(jiang)不断扩充。1014号(hao)文的发布(bu)，将(jiang)现有的Reits项目(mu)从(cong)原有的7个行业类型扩大(da)至13个，在原有基础上扩充了养(yang)老、市政、新型基础设施(shi)、水(shui)利、文旅等(deng)。
警(jing)惕分红与估值(zhi)的坑
Reits作为公募基金产品，封闭式(shi)运作，其(qi)投资(zi)收益来源是什(shi)么，与常规(gui)公募基金有何(he)不同？
Reits基金的投资(zi)收益首先考虑现金分红。作为类红利资(zi)产，Reits设置了强制分红条款，即收益分配比例不低于合并(bing)后基金年度可供分配金额的 90%。
那么，股息(xi)率的高(gao)低是否能够作为Reits基金投资(zi)决策的主要参考？
以最新股价计算2023年及之前上市的Reits基金的平均分红率达到6.92%，其(qi)中产权类平均分红率4.83%，特许经营权类平均分红率高(gao)达9.71%，这一(yi)比例相较(jiao)于高(gao)股息(xi)资(zi)产不遑多(duo)让(rang)。但是，这并(bing)不意(yi)味着特许经营权类Reits的投资(zi)价值(zhi)高(gao)于产权类REITS。
上述有提及，特许权类Reits与产权类Reits对于底层(ceng)资(zi)产所有权的差异，导致了二者的估值(zhi)定价体系存在差异。
特许经营权类因为对底层(ceng)资(zi)产没有所有权，导致资(zi)产价值(zhi)会随着时间而逐步降低，且在特许经营权到期(qi)后，资(zi)产价值(zhi)归零(ling)，因此(ci)需要相对较(jiao)高(gao)的分红收益率以弥(mi)补到期(qi)后资(zi)产价值(zhi)归0。
而产权类Reits的收益主要来源于租金收入(ru)和资(zi)产的潜在升(sheng)值(zhi)，到期(qi)后资(zi)产还有价值(zhi)，至少不会归0，因此(ci)分红收益率通常较(jiao)低。
那么，如果不能以分红率作为参考，应该看什(shi)么指标(biao)？每只Reits基金设立均会有一(yi)个初(chu)始(shi)内部收益率指标(biao)，可以衡量项目(mu)投资(zi)效益，且随着基金持续运营，可以计算实际(ji)的内部收益率。一(yi)些REITs分红派现率看上去挺高(gao)的，但IRR却极低，这种就(jiu)大(da)概率不是好项目(mu)了。所以说投资(zi)REITs决不能简单的看它的分红率。
但是，内部收益率作为Reits基金估值(zhi)息(xi)息(xi)相关(guan)的指标(biao)，由(you)于Reits基金估值(zhi)难度大(da)，以内部收益率作为参考也会存在一(yi)些坑。
Reits基金的第二块收益来源是资(zi)本增值(zhi)，即通过低买高(gao)卖在二级市场获利。回顾我国Reits公募基金在二级市场过往3年的走势，经历了2021、2022年大(da)幅上涨(zhang)导致基金大(da)幅溢价之后，2023年大(da)幅下跌导致大(da)幅折价，暴涨(zhang)暴跌的过程，国内Reits的投资(zi)逻辑从(cong)稀缺性(xing)走向(xiang)价值(zhi)回归再到市场均衡。
那么何(he)为折价、溢价？与股票价值(zhi)类似，REITS的市值(zhi)与估值(zhi)的比值(zhi)，就(jiu)可以得到折溢价率这一(yi)非常直观的指标(biao)。那既然这么直观，投资(zi)者是否可以仅凭折溢价指导Reits的交易？显然没这么简单。
事实上，Reits基金的估值(zhi)，是由(you)基金管理人雇佣第三方(fang)机构，每半年评估一(yi)次(ci)，且评估费用通常不低。目(mu)前，国内Reits普遍采用的估值(zhi)方(fang)法是收益法中的报(bao)酬资(zi)本化法。这一(yi)高(gao)深的估值(zhi)方(fang)法，实际(ji)熟悉股票价值(zhi)投资(zi)的都清(qing)楚(chu)，也被称(cheng)为DCF。
DCF考虑的核心因素是分子端未来各期(qi)的现金流、经营期(qi)限，以及分母端的折现率。高(gao)大(da)上的估值(zhi)模型局限性(xing)也太多(duo)。首先，对于未来20年甚至更长周期(qi)的底层(ceng)资(zi)产经营的收益、现金流存在诸多(duo)不确定性(xing)而难以预(yu)估。其(qi)次(ci)是分母的折现率，也存在诸多(duo)假设和主观预(yu)设，评估机构往往对于折现率的取值(zhi)差之毫厘(li)估值(zhi)结果却谬以千里。
同样(yang)，参照股票PE、PB相对估值(zhi)方(fang)法，Reits基金有P/FFO、P/NAV等(deng)等(deng)方(fang)法。其(qi)中P为当前价格，NAV类似于资(zi)产净值(zhi)，FFO类似于净利润。
投资(zi)者有诸多(duo)的估值(zhi)方(fang)法可以作为参考，判断基金的折溢价情况。但是，如果连资(zi)产价值(zhi)都难以估量，那么折溢价也就(jiu)同样(yang)不靠谱(pu)了。
在政策的呵护下，国内公募Reits过去三年迎来了快(kuai)速增长。然而需要正视的是，国内公募Reits仍是上市不足(zu)三岁的“新生儿”，产品期(qi)限却大(da)都在20年以上，需要在时间的土壤上茁壮成长，一(yi)点一(yi)滴去实现长期(qi)高(gao)比例的稳定分红以及资(zi)本增值(zhi)空间这双重回报(bao)。
对于投资(zi)者而言，选择合适有价值(zhi)的Reits并(bing)不是一(yi)件简单的事情，当前市场也并(bing)没有Reits的ETF产品，投资(zi)者可以通过一(yi)键打包经专业的基金经理精心筛选过的Reits品种。
当前阶段，投资(zi)者还是要从(cong)底层(ceng)资(zi)产的本质出发。准确地把握(wo)行业趋势、政策环境、实际(ji)经营情况、现金流、潜在经营风险等(deng)等(deng)各方(fang)面因素，才能尽(jin)量确保不踩(cai)坑。