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如果问深圳哪个区新房库存最(zui)难清理？
则坪山区不能不提。
打破下(xia)限(xian)
最(zui)近，位于坪山碧岭的深业山水东城以29293元/㎡的备(bei)案均价，不仅打响2025年(nian)坪山新房供应的第一枪，也重新定义了坪山新房的价格体(ti)系。
建(jian)面(mian)约85—243平，单价区间(jian)约2.51—5万(wan)/平，总价区间(jian)约213—1216万(wan)/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年(nian)7月以及2023年(nian)2月批次入市的房源价格便宜，更是(shi)整(zheng)个坪山2020年(nian)以来，备(bei)案均价最(zui)便宜的一次。
要知道(dao)，坪山区域新房备(bei)案价格高光的时候(hou)，均价去到约4.2万(wan)/平。
2021年(nian)8月位于坪山石井的中海万(wan)锦熙岸华庭开盘，264套约80—106平住宅备(bei)案均价约42746元/㎡，总价区间(jian)约320—478万(wan)/套；
2021年(nian)8月位于坪山马峦(luan)的金尊(zun)府开盘，592套约88—143平住宅备(bei)案均价约41689元/㎡，总价区间(jian)约361—621万(wan)/套；
2021年(nian)8月位于坪山马峦(luan)的龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅备(bei)案均价约42572元/㎡，总价区间(jian)约358—500万(wan)/套。
就算是(shi)碧岭同片区的新房，如龙光玖榕府、蔚蓝左(zuo)岸花园(yuan)、深业山水东城前(qian)两批次新房，备(bei)案均价都是(shi)维持约3.5—3.7万(wan)/平。
2023年(nian)8月入市的龙光玖榕府467套约96—117平住宅备(bei)案均价约36665元/㎡，总价区间(jian)约328—452万(wan)/套；
蔚蓝左(zuo)岸花园(yuan)(1栋)188套约75—93平住宅备(bei)案均价约36540元/㎡，总价区间(jian)约247—365万(wan)/套。
深业山水东城，2022年(nian)7月559套约81—188平住宅开盘，备(bei)案均价约37923元/㎡，总价区间(jian)约280—958万(wan)/套；
2023年(nian)2月804套约81—233平住宅开盘，备(bei)案均价约37902元/㎡，总价区间(jian)约277—1208万(wan)/套。
所以可以看到，深业山水东城1060套现房住宅入市，正(zheng)标志着(zhe)坪山的新房价格正(zheng)式迈向“2字头”。
和前(qian)两批次的住宅房源价格相比，备(bei)案均价相差了约8600元/㎡。
假设2022年(nian)7月选择约81平的业主选择最(zui)便宜的户(hu)型，总价约280万(wan)，今年(nian)选择约85平最(zui)便宜户(hu)型，总价约213万(wan)，不仅户(hu)型面(mian)积更大，总价也便宜了约67万(wan)。
而这也仅仅只(zhi)是(shi)备(bei)案价格，一般而言新房入市，还会有相应的折扣叠加。
去化(hua)之困
从市场的情况来看，虽然深圳新房市场2024年(nian)已经出现翘尾行情。
但对于坪山区域而言，新房去库存是(shi)每个项(xiang)目的大难题。
在深圳各个区域中，虽然新房住宅库存量的前(qian)三名一直(zhi)是(shi)龙岗、龙华、宝安，但若要问哪个区的新房去库存难度最(zui)大，坪山是(shi)不能不提的。
因为其他区域的新房，顺(shun)销期的去化(hua)速度要比坪山区域的新房整(zheng)体(ti)去化(hua)速度要快一些。
最(zui)明显的，位于龙华观澜的山水华庭，108套住宅，备(bei)案均价约47561元/㎡，2021年(nian)8月入市。
曾经一度被市场誉为开盘最(zui)惨淡新房，24批意向登记客户(hu)，成为当时入围人数最(zui)少的新房。
2021年(nian)的新房市场远要比如今的新房市场好不少。
截至2025年(nian)1月8日(ri)，山水华庭在深圳房地产信息平台上(shang)显示，只(zhi)卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦(luan)的金尊(zun)府，2021年(nian)5月入市353套住宅，市场反馈开盘当天是(shi)差不多卖光。
但时隔1328天，依然还有3套住宅未网签，而2021年(nian)8月入市，市场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧剩98套住宅未网签。
而这几天深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新房住宅。
要知道(dao)目前(qian)整(zheng)个坪山区域新房住宅库存总量约7151套，深业山水东城一次性供应就占了整(zheng)个坪山区新房库存约七分之一。
再加上(shang)深业山水东城前(qian)两批入市房源，到目前(qian)为止仍存在不少房源未出售。
2022年(nian)7月这一批，559套住宅剩余269套，2023年(nian)2月这一批804套住宅剩余533套。
更重要的是(shi)，开发商新房库存不小的情况下(xia)，还存在工抵房的情况。
在媒(mei)体(ti)社交平台上(shang)有网友在去年(nian)11月表示，“开发商没钱，还以房抵款抵了我一套，请款一直(zhi)卡”，也有网友早(zao)在去年(nian)7月评论表示，“如果考虑深业山水这个小区的能不能买了我们(men)公司的工抵房呀(ya)，85折，公司急卖”。
所以，新房去化(hua)困难不仅是(shi)整(zheng)个坪山区域的难题，更是(shi)深业山水东城去化(hua)的难题。
面(mian)对这样(yang)的区域新房格局(ju)，或许价格让步(bu)才能真正(zheng)获得一席市场。
作者(zhe) | 飞天小女警(jing)