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2月19日，继开(kai)盘(pan)首日涨(zhang)停后，国泰君安济南能源供热REIT再(zai)度涨(zhang)7.69%。2月20日，国泰君安济南能源供热REIT开(kai)市起至当日10时(shi)30分停牌，复牌后有所下跌(die)。截(jie)至20日收(shou)盘(pan)，该基金二(er)级市场交易价格下跌(die)0.34%，收(shou)报11.480元/份。
该基金的火爆是近(jin)期REITs整(zheng)体行(xing)情的缩影，“首日涨(zhang)停”“认购端创纪录”“高溢价”等(deng)再(zai)度成(cheng)为高频词。有基金经(jing)理分析，当前部分REITs项(xiang)目估(gu)值或已偏离(li)基本(ben)面，此(ci)阶段，投资者宜综合估(gu)值性价比和基本(ben)面趋势(shi)判断，留意(yi)高估(gu)值但基本(ben)面韧性不足(zu)项(xiang)目的回撤风险。
REITs行(xing)情升温
近(jin)两三个(ge)月以来，此(ci)前蛰伏良久(jiu)的REITs基金终于“扬眉吐气”，始(shi)于去年12月份的行(xing)情演绎至今，中证REITs指数整(zheng)体涨(zhang)幅已经(jing)逼(bi)近(jin)14%，仅年内涨(zhang)幅就超过了8%。
具体来看(kan)，表现(xian)最好(hao)的嘉实物美消费REIT今年来涨(zhang)幅超过30%，华(hua)泰南京建邺REIT上涨(zhang)超26%，华(hua)夏大悦城商业REIT、中金印力消费基础设施REIT分别涨(zhang)超24%和23%，当前已上市的61只产品中，仅有1只年内微跌(die)。
二(er)级市场的走(zou)强还带动了发行(xing)认购端的火爆，2月12日，汇添富基金发布(bu)关(guan)于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确(que)认比例结果公告，其中公众投资者有效(xiao)认购申请实际确(que)认比例为 0.084%，有效(xiao)认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再(zai)度创出历(li)史新高。
资金面是近(jin)期行(xing)情的重要(yao)推动因素。中信建投国家电(dian)投新能源REIT基金经(jing)理徐程龙解读近(jin)期行(xing)情时(shi)表示，公募REITs的股息(xi)率一般高于国债收(shou)益(yi)率，在利率下行(xing)周期中为投资者提供了可能获得(de)更高和更确(que)定收(shou)益(yi)的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保(bao)基金等(deng)资金的投资范围，同时(shi)推动公募REITs纳入沪港通，这(zhe)些(xie)方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。
华(hua)南某公募基金投研人士也分析称，近(jin)来公募REITs的大涨(zhang)主要(yao)是包括打新效(xiao)应、高分红和稀缺属性以及市场情绪和政策环境等(deng)多种因素共同作用的结果。
首先(xian)在底层资产类(lei)型(xing)稀缺和特许(xu)经(jing)营的情况下，REITs在发售时(shi)和上市后的二(er)级市场交易表现(xian)出较为强烈的打新效(xiao)应。其次，在利率下行(xing)阶段，公募REITs的利率敏(min)感属性与高派息(xi)率优势(shi)进一步显(xian)现(xian)。此(ci)外，政策支(zhi)持和增量政策的持续出台也为公募REITs市场带来了更多的发展机遇。持续强势(shi)背后不仅反映了市场对公募REITs配置价值的认可，更凸(tu)显(xian)了在当前经(jing)济环境下，兼具股债属性的REITs资产正成(cheng)为投资者多元化配置的重要(yao)选择。
溢价高发区
在行(xing)情“苦尽甘来”之际，且底层资产经(jing)营并(bing)未(wei)有重大突(tu)破(po)的背景下，REITs基金的溢价现(xian)象即日渐突(tu)出。截(jie)至2月19日，溢价率最高的基金为嘉实物美消费REIT，升水率高达59%，华(hua)夏北京保(bao)障房REIT、国泰君安济南能源供热REIT以及嘉实中国电(dian)建清洁能源REIT等(deng)三只产品升水率也超过50%，中金厦门安居(ju)REIT等(deng)其余(yu)5只产品升水率则超过了四成(cheng)。
中金公司(si)曾在近(jin)期发布(bu)的研报中提醒，当前部分REITs项(xiang)目估(gu)值或已偏离(li)基本(ben)面，市场轮动加速，交易配置难度增加。此(ci)阶段，投资者宜综合估(gu)值性价比和基本(ben)面趋势(shi)判断，留意(yi)高估(gu)值但基本(ben)面韧性不足(zu)项(xiang)目的回撤风险。
“基金二(er)级市场交易价格大涨(zhang)，会导致(zhi)买(mai)入成(cheng)本(ben)上涨(zhang)，并(bing)影响投资者实际的净现(xian)金流分配率。”华(hua)宝基金提醒，由于公募REITs的特殊性，二(er)级市场价格上涨(zhang)过高，分红收(shou)益(yi)将会被稀释，参与二(er)级市场炒作需谨慎。
值得(de)注意(yi)的是，在集(ji)体溢价的背景下也有个(ge)别产品面临折价，如包括华(hua)夏中国交建高速REIT在内的4只高速公路(lu)类(lei)REITs和建信中关(guan)村产业园(yuan)等(deng)2只产业园(yuan)类(lei)REITs依旧处(chu)于“打折”价格。
预计(ji)更多“首单”问世
2024年，REITs发行(xing)端按下了“加速键”，多个(ge)“首只”产品也接连推出，包括了首批(pi)消费REITs、首只水利REIT发行(xing)上市和首只农(nong)贸市场REIT、首只热能REIT申报获批(pi)。此(ci)外，复星国际旗下港股上市公司(si)复星旅文宣布(bu)启动私有化退市，并(bing)计(ji)划将其核心资产三亚亚特兰蒂斯在上海(hai)证券交易所独立上市，借助REIT模式进行(xing)资产证券化。
广发成(cheng)都高投产业园(yuan)REIT拟任基金经(jing)理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行(xing)REITs，现(xian)在已经(jing)拓(tuo)展到4A级景区，预计(ji)可发行(xing)公募REITs的景区项(xiang)目市场容量会有较大提升。近(jin)期也有供热、跨海(hai)大桥、农(nong)贸市场等(deng)项(xiang)目陆续出现(xian)，我们期待未(wei)来有更多新的资产类(lei)型(xing)可以上市。”他认为，从资产分布(bu)来看(kan)，未(wei)来将呈现(xian)百花齐放的态(tai)势(shi)，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓(tuo)展。
中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场的逐步成(cheng)熟，REITs市场规模有望继续扩大。常(chang)态(tai)化发行(xing)机制下，预计(ji)将有更多领域的“首单”项(xiang)目纳入公募REITs发行(xing)范围，文旅基础设施、养老、数据中心等(deng)领域有望迎来新的突(tu)破(po)，随着更多类(lei)型(xing)资产的入市，REITs市场有望进一步提质扩容，服务实体经(jing)济，盘(pan)活(huo)存量带动增量的能力更加显(xian)著。
在各类(lei)资产中，该作何(he)选择？展望后市，中信建投明阳智能新能源REIT基金经(jing)理白若冰更加看(kan)好(hao)能源类(lei)与消费类(lei)REITs。他认为，在当今时(shi)代，全球能源转型(xing)的趋势(shi)势(shi)不可挡，新能源产业如风电(dian)、光伏、核能等(deng)发展迅速，能源领域REITs能够(gou)为投资者提供参与新能源项(xiang)目的投资机会，分享新能源产业发展的红利。同时(shi)，能源类(lei)资产在一定程度上具有抗周期属性，能够(gou)在经(jing)济波动中保(bao)持相(xiang)对稳定的运(yun)营和收(shou)益(yi)，这(zhe)有助于降低投资者的风险。
此(ci)外，消费类(lei)REITs同样具有一定的抗周期属性。白若冰认为，虽然整(zheng)体消费市场可能受(shou)到一定的影响，但一些(xie)具有品牌优势(shi)、运(yun)营管理能力强的消费基础设施项(xiang)目能够(gou)通过优化品牌组(zu)合、提升服务质量等(deng)方式吸(xi)引消费者，保(bao)持相(xiang)对稳定的经(jing)营业绩。同时(shi)，随着消费者的消费观念的转变，消费者对于购物、餐饮(yin)、娱乐等(deng)消费场所的品质和体验(yan)要(yao)求越来越高，这(zhe)将为消费类(lei)基础设施的运(yun)营和发展提供机遇，进而带动消费基础设施REITs的业绩增长。
责编：杨喻(yu)程
校对：王(wang)锦程