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房(fang)子拆(chai)了，临迁费又停发了，该怎么办？
广州给出了范本——村民“自救”。
原址回迁新模(mo)式
进入2025年，广州埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房(fang)，反而等来了一(yi)纸(zhi)自主拆(chai)建安置申报方案(an)。
近日，广州黄埔龙(long)湖街道发出一(yi)份《龙(long)湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案(an)》。
作为(wei)广州黄埔区重(zhong)点改造旧村，该《申报方案(an)》一(yi)石(shi)激起千层浪。
无论是(shi)从《申报方案(an)》阐述的具体缘由，还是(shi)提出的拆(chai)旧建新标准，都和原来的拆(chai)迁补偿安置原则及方案(an)大(da)相径庭。
新的《申报方案(an)》中显示(shi)——
1、自主拆(chai)旧建新村民申报范围为(wei)埔心村整村村域范围
2、住宅建设申请以(yi)“一(yi)户一(yi)宅”为(wei)原则。一(yi)户村民只能申请一(yi)块宅基地建设住房(fang)，无安置面积的除外。并且(qie)达到法定婚龄村民子女(nu)可独立算(suan)一(yi)户，未达到法定婚龄村民子女(nu)要与父(fu)母作为(wei)同一(yi)户。
3、申请建房(fang)，最大(da)面积不能超过300平每户，不仅限制总层数，临街商铺(pu)以(yi)及自住层高也分别(bie)限制在了4米和3米。
4、多(duo)于300平可转让，少于300平可增购。
安置总面积超过300平部分，可以(yi)以(yi)1000元/平流转给村集体，不到300平部分，可以(yi)以(yi)1000元/㎡向村集体增购，但增购面积不得(de)超过100平，且(qie)增购后总面积不得(de)超过 300平。
已签订《广州市黄埔区龙(long)湖街埔心村旧村改造房(fang)屋补偿安置协议》且(qie)回迁安置建筑面积不小于200平的村民，只可申请建设1栋住宅，不足300平部分可增购，多(duo)出部分流转给村集体，价格(ge)同样都是(shi)1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超过300平的，不选择转让给村集体可以(yi)按照300平回迁面积换100平自建面积。
6、签约才具备选房(fang)资格(ge)，先支付建房(fang)款先选回迁房(fang)。
拿出10%位置好，商业(ye)价值高的房(fang)源竞标选房(fang)，剩下(xia)的90%房(fang)源根据建房(fang)款的支付时间(jian)顺序，选房(fang)。
7、临迁费停止计发，住房(fang)补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆(chai)旧建新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨给施(shi)工单位。
根据原来的补偿安置方案(an)，村民可以(yi)获得(de)—一(yi)层主体的房(fang)屋补偿2层；同一(yi)栋房(fang)屋首层建筑存(cun)在两种或两种以(yi)上结构的，按照每种结构对应的面积计算(suan)回迁安置面积；首层梯间(jian)面积不足首层房(fang)屋建筑面积三分之一(yi)按一(yi)层计；二层及以(yi)上主体房(fang)屋一(yi)至四层按实测面积计算(suan)，不足四层部分可按首层建筑面积补足四层。
超建面积按 1500 元/㎡计算(suan)材料损失补偿，不作回迁安置。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临迁费起5年内25元/㎡/月，第六年临迁费每年按上一(yi)的标准递增10%。
总的来看，对比过去(qu)《广州市黄埔区龙(long)湖街埔心村旧村全(quan)面改造补偿安置方案(an)》，村民不仅临迁费少了，回迁的面积以(yi)及奖励金也少了，还要自主出资一(yi)部分费用建房(fang)。
旧改新模(mo)式——业(ye)主出资
虽然(ran)广州龙(long)湖街道埔心村的自主拆(chai)旧建新安置方案(an)已经遭到村民业(ye)主们的驳回，但从方案(an)文件的内容中也透(tou)露出未来房(fang)地产的几大(da)变化趋势——
1、好房(fang)子建设、发展新模(mo)式已经铺(pu)开，将会从方方面面落实，包括推进老旧住宅更新改造，把老房(fang)子、旧房(fang)子变成好房(fang)子。
这一(yi)点从埔心村的自主拆(chai)旧建新安置方案(an)的建房(fang)标准可以(yi)看到，自建新房(fang)不仅采(cai)取“别(bie)墅”的形式，还约束了层数、层高以(yi)及总建筑面积，基本都以(yi)别(bie)墅的形式设定建筑标准。
2、旧改困局扭转，未来不仅需要依(yi)赖开发商的拆(chai)改力量，更需要依(yi)赖村民业(ye)主自身筹建的力量。
具体的解决方式是(shi)开发商贷款建设+村民业(ye)主自筹资金。
并且(qie)广州已经有旧改项目这条路子走成功。
一(yi)是(shi)位于广州花(hua)都区的新华街丰盛社区，业(ye)主自筹经费近800万元拆(chai)除重(zhong)建，二是(shi)埔心村隔壁(bi)的迳下(xia)村，村民业(ye)主也同样经历了自主拆(chai)旧建新。
而去(qu)年6月，位于深圳(chou)罗湖清水河街道的红岗(gang)花(hua)园也成为(wei)自筹旧改的案(an)例。
由街道办牵头摸底小区自筹改造资金的情况(kuang)。
再往前推是(shi)杭州。
2024年1月杭州市中心的浙工新村自筹4.7亿原拆(chai)原建，每户约100万，同年3月底，杭州多(duo)个老旧小区几乎同时启动自主更新民意调研，4月浙江多(duo)部门便联合发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(jian)（试行）》，从2024年5月1日起实施(shi)。
作为(wei)一(yi)线(xian)或者新一(yi)线(xian)城市，已经在摸索试点中寻求老旧小区或村落重(zhong)建由业(ye)主自筹资金的模(mo)式。
所以(yi)城市中的老旧小区或者村庄，未来资金来源除了政(zheng)府或者开发商以(yi)外，业(ye)主共同承担(dan)改造成本也会是(shi)一(yi)种大(da)趋势。
3、市场需求萎缩，无法实现(xian)盈利的旧改项目，揭不开锅的开发商选择了躺平。
《龙(long)湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案(an)》提到非常关键的一(yi)点，揭开了房(fang)地产如(ru)今旧改的局面。
一(yi)是(shi)市场终端萎缩，二是(shi)开发商无法盈利，难以(yi)经营平衡，已经无有力措施(shi)推进旧改项目，三是(shi)大(da)量旧改项目陷(xian)入停滞，四是(shi)旧改项目只能寻求新的解决出路。
因为(wei)《申报方案(an)》中提到，多(duo)地三旧改造项目已经陷(xian)入困局，开发商也已经没有任何有力的措施(shi)，并且(qie)黄埔区域内多(duo)村项目已经拖欠临迁费。
根据公(gong)开资料统计，广州黄埔区临迁费用拖欠超过9个月的就多(duo)达十几个，如(ru)埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州有的村落，只能短期搬(ban)回原址，比如(ru)贤江村、群星村等。
所以(yi)，未来拆(chai)不动的老旧小区或者村落，业(ye)主自主筹集是(shi)破局的重(zhong)要路径之一(yi)。
作者 | 醉酒大(da)鲨鱼