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2025年第8周，中证REITs（收盘(pan)）指数报(bao)865.23点(dian)，同比上涨6.53%，环比上涨1.23%；全收益指数报(bao)1064.08点(dian)，同比上涨18.31%。全周REITs市场成交(jiao)额达40.51亿(yi)元，同比增(zeng)长20.67%。细分领域(yu)中，高速公路REITs单周上涨3.74%，仓(cang)储物流、消费类REITs分别上涨0.94%和0.75%，延(yan)续年初以来的(de)上行趋势。与此同时，全国首单市政基础设施REITs——国泰君安济南能源供热REIT正式上市，万(wan)科联(lian)合多家(jia)机构(gou)设立(li)的(de)Pre-REIT基金(jin)落地厦门，进一步推动(dong)市场扩容。在(zai)债券利(li)率下(xia)行及政策支持下(xia)，REITs作为(wei)高分红(hong)、中低风(feng)险资产的(de)配置价值持续凸显。
全国首单市政基础设施REITs落地万(wan)科Pre-REIT基金(jin)推进
国泰君安济南能源供热REIT上市：填补市政领域(yu)空白(bai)
国泰君安济南能源供热REIT于上交(jiao)所(suo)挂牌，成为(wei)全国首单市政基础设施及供热类REITs项(xiang)目。其底层资产为(wei)济南能源集团232段长输供热管网，覆盖用户(hu)37.45万(wan)户(hu)，供热面(mian)积(ji)4370万(wan)平方米（截至2024年9月末）。该项(xiang)目通过盘(pan)活市政资产，为(wei)地方基础设施融资提供创新范本(ben)，亦(yi)标志着REITs市场向市政公共服务领域(yu)延(yan)伸(shen)。
万(wan)科联(lian)合险资设立(li)Pre-REIT基金(jin)：瞄准租赁住房资产
万(wan)科携手中信金(jin)石、新华保险及大家(jia)保险成立(li)“万(wan)新金(jin)石”Pre-REIT基金(jin)，专项(xiang)投(tou)资厦门泊寓院儿·海湾社(she)区(qu)项(xiang)目。该基金(jin)旨在(zai)为(wei)后续公募REITs发行储备资产，结合险资长期配置需求与房企存量运营优势，探索租赁住房领域(yu)“投(tou)融管退”闭环。此举显示房企加速通过REITs工(gong)具(ju)优化资本(ben)结构(gou)，同时为(wei)市场引入增(zeng)量资金(jin)。
21只(zhi)待发REITs蓄力发行市场持续扩容
当前，一级(ji)市场共有21只(zhi)REITs排队待审。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT已通过审核，中银中外运仓(cang)储物流REIT进入反馈(kui)阶段。政策支持下(xia)，保障(zhang)性住房、仓(cang)储物流等领域(yu)的(de)项(xiang)目储备充足，未来市场供给有望(wang)进一步扩大，为(wei)投(tou)资者提供更多元化选择。
高速公路REITs持续走强春运带动(dong)运营数据提升
春运效应推高车流量与收入高速公路REITs单周涨3.74%
2025年第8周，高速公路REITs单周上涨3.74%，单月累(lei)计涨幅达6.38%。春运期间，高速公路车流量及通行费收入显著增(zeng)长。例(li)如，华夏中国交(jiao)建(jian)高速REIT旗下(xia)嘉通高速1月日均车流量同比增(zeng)25.8%，路费收入环比增(zeng)17.8%；中金(jin)安徽交(jiao)控REIT沿江高速车流量同比增(zeng)35.53%，路费收入环比增(zeng)19.88%。供需改善叠加季节性因素，成为(wei)板(ban)块表现的(de)核心驱动(dong)。
政策与利(li)率环境利(li)好债性资产配置价值凸显
当前债券市场利(li)率中枢下(xia)行，交(jiao)通类REITs因其稳定现金(jin)流和债性特征，成为(wei)“资产荒”背景下(xia)的(de)优选标的(de)。以特许经营权为(wei)主(zhu)的(de)交(jiao)通基础设施REITs，兼具(ju)抗周期属性与较高分红(hong)率，契合险资、养老金(jin)等长期资金(jin)配置需求。此外，政策明确将REITs纳入社(she)保及沪港通范围，增(zeng)量资金(jin)入场预期持续强化板(ban)块估值。
分化风(feng)险犹存关注基本(ben)面(mian)韧性
尽管多数高速公路REITs受(shou)益于春运，但部分项(xiang)目受(shou)免费通行政策延(yan)长影响表现承压。例(li)如，平安广州广河REIT因春节免费天数增(zeng)加，1月车流量同比下(xia)降(jiang)10.68%，路费收入环比仅微增(zeng)4.6%。市场人士提示，需警(jing)惕(ti)高估值项(xiang)目与基本(ben)面(mian)偏离风(feng)险，优先布局现金(jin)流稳定、扩容潜力明确的(de)优质资产。
（注：本(ben)文数据均来源于公开披露(lu)信息，不构(gou)成投(tou)资建(jian)议。）
来源：金(jin)融界