上海中原地(di)产资深分析师卢文曦表(biao)示：“近期金茂拿地(di)较为积极。去年12月(yue)金茂拿下(xia)3幅地(di)块(kuai)，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区(qu)拿地(di)，这次其(qi)‘杀’到市(shi)中心，地(di)块(kuai)质量毋庸置疑，继续走高端路线，实现利(li)润(run)最大化。”

值(zhi)得一(yi)提的是，虹口区(qu)地(di)块(kuai)东南方向就是地(di)标大盘(pan)瑞虹新城(cheng)。当前(qian)瑞虹新城(cheng)的二手房价格已达(da)9万-14万元/平方米(mi)。对此，卢文曦也认为，以目前(qian)约11.75万元/平方米(mi)的楼面价来看，未来该楼盘(pan)售价可(ke)能达(da)到16万元/平方米(mi)。

此次拿地(di)的房企(qi)主角金茂，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞统(tong)计的房企(qi)销售排行榜中位列第(di)12位，相比2023年上升一(yi)位。而与金茂组成联合体的另外一(yi)家企(qi)业新加坡庆隆集团，是一(yi)家以金融投(tou)资为主的投(tou)资机构，在住宅开发领域以开发高端住宅著称，它的背后站着新加坡豪门之一(yi)的黄祖耀(yao)家族。此前(qian)，庆隆集团也在上海开发过项目，即普陀长(chang)风板块(kuai)的沁(qin)和园，其(qi)二手房的房价在11.5万元/平方米(mi)左右。

苏晓东点评表(biao)示：“虹口瑞虹新城(cheng)地(di)块(kuai)位于内环内，属于稀缺地(di)块(kuai)，周边交通便(bian)利(li)、配套成熟，新房供应极少，未来或可(ke)有效填补板块(kuai)内供应空缺。地(di)块(kuai)最终成交价89.64亿元，刷新上海实行‘双高双竞’政策以来的总(zong)价纪录(lu)。”

华(hua)润(run)越(yue)秀联合体补仓浦东，民企(qi)龙湖加码奉贤(xian)

今日另一(yi)宗溢价率较高的地(di)块(kuai)为浦东新杨思地(di)块(kuai)，位于中环线内，距离地(di)铁6号线高青路站较近，周边生活配套成熟，且(qie)新杨思板块(kuai)规划(hua)宅地(di)极少，因此该地(di)块(kuai)极具稀缺属性。

该地(di)块(kuai)吸引了包括中海、建发、保利(li)发展、浦发、招商蛇口、华(hua)润(run)置地(di)+越(yue)秀联合体共6家竞买人参与，经过76轮竞价，最终该地(di)块(kuai)由(you)华(hua)润(run)置地(di)+越(yue)秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米(mi)，溢价率33.38%。

卢文曦分析：“今天成交的这块(kuai)地(di)之所以关注度高，是因为就在新杨思上园的南面，其(qi)是区(qu)域的楼面价‘地(di)王’，项目销售价格为9.9万元/平方米(mi)。新出让地(di)块(kuai)起始楼面价比隔(ge)壁‘地(di)王’低1.8万元/平方米(mi)，板块(kuai)热度也随之走高。”

苏晓东补充表(biao)示：“该地(di)块(kuai)邻近去年七批次新杨思地(di)王，也是由(you)中能建、华(hua)润(run)置地(di)、越(yue)秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米(mi)的小高层以及约170-220平方米(mi)的叠墅。未来，华(hua)润(run)置地(di)或将两个地(di)块(kuai)联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动新杨思板块(kuai)房价上涨。”

此外，松(song)江新城(cheng)西区(qu)地(di)块(kuai)虽位于外环外，距离地(di)铁较远，但邻近大学城(cheng)、广富(fu)林公园、泰晤士(shi)小镇等优质配套，周边别墅楼盘(pan)林立但基本无新房供应，同(tong)时该地(di)块(kuai)容积率仅1.2，未来或可(ke)有效增加区(qu)域内高品质低密(mi)产品，该地(di)块(kuai)最终由(you)国(guo)贸、金地(di)、星狮(shi)组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方米(mi)，溢价率13.98%。

同(tong)样位于外环外的奉贤(xian)区(qu)南桥新城(cheng)地(di)块(kuai)，距离地(di)铁5号线奉贤(xian)新城(cheng)站较近，周边生活配套较为完善，且(qie)分布有多块(kuai)去年成交的宅地(di)。该地(di)块(kuai)最终由(you)龙湖与建华(hua)联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米(mi)，溢价率16.54%。

值(zhi)得一(yi)提的是，此番拿地(di)是龙湖连续第(di)5年落(luo)子上海。2021年，龙湖通过联合拿地(di)方式(shi)获取(qu)上海江桥商住办地(di)块(kuai)及自贸区(qu)临港新片区(qu)纯宅地(di)；2022年，龙湖独资竞得松(song)江广富(fu)林纯宅地(di)，打造了龙湖松(song)江御(yu)湖境；2023年，龙湖拿下(xia)嘉定江桥商住办地(di)块(kuai)，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华(hua)联合体竞得奉贤(xian)新城(cheng)一(yi)地(di)块(kuai)即去年的“日光盘(pan)”龙湖奉贤(xian)观萃。

而龙湖此次加仓奉贤(xian)新城(cheng)也和其(qi)去年销售业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤(xian)的项目均取(qu)得了不(bu)错(cuo)的市(shi)场表(biao)现。其(qi)中，龙湖奉贤(xian)观萃项目首开即“日光”，同(tong)时也是上海为数不(bu)多的外环外因认筹爆满(man)触发积分的代表(biao)楼盘(pan)之一(yi)，去年全年销售额达(da)到27亿元，目前(qian)已经清盘(pan)。此外，龙湖奉贤(xian)天街(jie)2024年全年客流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。由(you)此，今日龙湖加仓也体现了其(qi)深耕(geng)上海的思路。

图/中指(zhi)研究院

业内：土拍热度上升或助力“小阳春”行情

今天是上海新春首场土拍，4宗地(di)块(kuai)均高溢价成交，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其(qi)热度可(ke)见(jian)一(yi)斑。

苏晓东表(biao)示：“本轮土拍是春节后上海土拍市(shi)场的良好开端，稀缺地(di)块(kuai)继续受到房企(qi)热捧(peng)。土拍市(shi)场高涨的热情或将传(chuan)导至新房市(shi)场，加之上海购房政策仍有放松(song)的空间，有助稳定购房者预期，有利(li)于上海房地(di)产市(shi)场整(zheng)体企(qi)稳。”

对于今天的土拍，卢文曦点评称：“今天成交的四幅地(di)块(kuai)均有溢价产生，说明房企(qi)在拿地(di)的积极性上继续保持不(bu)错(cuo)的信心，也显示出对未来市(shi)场的信心。今天最大特点是4块(kuai)地(di)都(dou)是联合拿地(di)。虹口、浦东地(di)块(kuai)总(zong)价高，联合拿地(di)可(ke)以理解，但两幅郊区(qu)地(di)块(kuai)也联合拿地(di)，则显示出房企(qi)谨慎的一(yi)面，小股投(tou)资、分散资金压力，即便(bian)遇到去化压力也可(ke)以尽可(ke)能降低对企(qi)业营收的影(ying)响。”

“当然，此次土拍结果还(hai)是显示出了分化，市(shi)区(qu)的两幅地(di)块(kuai)热闹程度要高于郊区(qu)地(di)块(kuai)，国(guo)企(qi)、央企(qi)拿地(di)的坚决(jue)程度相当高。一(yi)方面预示未来市(shi)区(qu)房价还(hai)会向上突破，另一(yi)方面，提升楼市(shi)持续好转的预期。有了高楼面价的烘托，接下(xia)来的‘小阳春’行情更值(zhi)得市(shi)场期待。”卢文曦补充说。

新京报贝壳财经记者 徐倩(qian)

编辑(ji) 杨娟娟 校对 穆祥(xiang)桐