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在去库存的大(da)战略之下(xia)，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团公告获取金华市金东(dong)区(qu)ZX-33-12-09等4宗商业及住宅(zhai)地(di)块各(ge)51%股权。值得注意的是，其中一宗为容积率1.1的低密度住宅(zhai)地(di)块，两宗为纯(chun)商业用地(di)，以及一宗商业、住宅(zhai)用地(di)。
有知情人士(shi)透露(lu)，当初金华城投这4宗地(di)中，有作为托底而拿的地(di)。
此前房(fang)地(di)产市场持续深度调整，在地(di)价和限价政策压缩利润空间(jian)的情况下(xia)，滨江集团仍然顶着压力拿地(di)，并且重仓杭州一城，因(yin)此曾(ceng)有传言称其是杭州的“第二城投”。此次与金华城投再次深度合作，又引发了(le)市场类似猜测。
对此，滨江集团执行(xing)总(zong)裁朱立东(dong)在接受《每日经济新闻》记(ji)者采访时表达得很坚决：“所有开发合作都是基(ji)于市场的原则。”
“至(zhi)少90%以上是出于市场回(hui)报的考量，作为异地(di)的企业，不会(hui)纯(chun)粹出于托底去承担开发工作。特别是在非大(da)本营区(qu)域，要(yao)从市场出发、发挥各(ge)自(zi)优势(shi)，比如滨江集团的口(kou)碑、产品能力或者议价能力，没有限价的情况下(xia)，至(zhi)少我们比人家卖得快(kuai)，就是我们的优势(shi)。”朱立东(dong)如是表示。
继续降库存和收缩区(qu)域
金华已经成为滨江集团除杭州外(wai)，最大(da)的业绩贡献区(qu)域。
2025年(nian)滨江集团还有一个目标——继续降库存、收缩区(qu)域。滨江集团董事长戚金兴此前曾(ceng)表示，2025年(nian)还要(yao)继续降库存，降到“非常健康的状态”，同时也要(yao)降“不确定的城市”。
而对于“确定的区(qu)域”，滨江集团的发展战略已经非常明晰：聚焦杭州主阵地(di)，杭州以外(wai)的地(di)区(qu)，有合适的土地(di)，以“游击战”形式参与。而“游击战”的打(da)法，倒也匹配金华地(di)区(qu)本身的市场特点。
中指(zhi)研究院华东(dong)大(da)区(qu)常务副总(zong)高院生(sheng)告诉《每日经济新闻》记(ji)者，金华属于比较(jiao)分散的点状市场，比如下(xia)辖的义(yi)乌、永(yong)康，小老板多，核(he)心(xin)地(di)段的低密产品，2024年(nian)确实走了(le)一波。
金华市场也开始表现出止跌回(hui)稳态势(shi)。根(gen)据(ju)国家统计局2月19日公布的最新数据(ju)，1月，金华新房(fang)价格指(zhi)数环比止跌持平。
根(gen)据(ju)易居研究院对国家统计局历史数据(ju)的整理，金华新房(fang)价格从2022年(nian)5月起正式进入下(xia)跌区(qu)间(jian)，2024年(nian)10月起环比跌幅收窄至(zhi)0.5%、0.6%和0.2%。
朱立东(dong)也坦言：“2025年(nian)滨江集团的销售(shou)目标在1000亿元上下(xia)，还是需(xu)要(yao)有一定的地(di)区(qu)覆盖和土地(di)储备(bei)量来支撑。2024年(nian)金华市本级新房(fang)销售(shou)总(zong)额大(da)约(yue)150亿元，滨江集团占比接近10%，销售(shou)额超过14亿元。”
朱立东(dong)还向记(ji)者透露(lu)：“滨江集团在金华市本级已开发及正在开发的项目共(gong)有5个，与金华城投过往的合作项目开发销售(shou)的情况比较(jiao)好，坚定了(le)大(da)家继续合作的信心(xin)。其中，滨江城投·悦品已经售(shou)罄；滨江城投·和品于2024年(nian)6月开盘，推出800多套房(fang)源(yuan)，目前已销售(shou)过半，成为2024年(nian)金华市本级的销售(shou)冠军。”
若把统计范围扩展至(zhi)金华全域，根(gen)据(ju)中指(zhi)研究院发布的《2024年(nian)金华全域房(fang)地(di)产企业销售(shou)业绩排行(xing)榜》，滨江集团以49.7亿元的销售(shou)额位列(lie)第二。
高院生(sheng)也分析指(zhi)出，从2024年(nian)业绩贡献来看(kan)，杭州以外(wai)，金华全域销售(shou)对滨江集团贡献度排名第二，金额约(yue)50亿元。
“滨江集团这次敢在金华拿4个项目，一方面(mian)源(yuan)于金华的‘点状热(re)度’，另一方面(mian)其在金华市场已经有一定的布局，项目销售(shou)比较(jiao)好、市场认可度高，内部(bu)风险评估也可以，所以要(yao)深耕这个区(qu)域。在这个节(jie)点上，基(ji)于和当地(di)城投已经有一定合作，滨江集团深入研究其资源(yuan)也很正常，一方面(mian)解(jie)决城投的问(wen)题，同时也能补充自(zi)己的货值。”高院生(sheng)如是分析称。
现金短债比正逐年(nian)改善(shan)
“滨江集团在住宅(zhai)产品开发方面(mian)具有显著优势(shi)，而金华城投作为市一级投资公司，拥(yong)有丰富的资源(yuan)和强大(da)的资产处置能力。这次的合作是在双(shuang)方原有良好合作基(ji)础上的进一步强强联手。”朱立东(dong)说。
从财务层面(mian)来看(kan)，滨江集团现金短债比正在逐年(nian)改善(shan)。现金短债比是指(zhi)在一定时期内，企业货币(bi)资金与短期有息负债的比率。它(ta)是衡量企业短期偿债能力的重要(yao)指(zhi)标之一。截至(zhi)2021年(nian)末，公司有息负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年(nian)末，公司权益(yi)有息负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币(bi)资金（327.04亿元），现金短债比达到2.42倍。
滨江集团方面(mian)透露(lu)，截至(zhi)2024年(nian)12月25日，滨江集团的权益(yi)有息负债余额达到305亿元，相比年(nian)初下(xia)降了(le)55亿元。同时，银行(xing)存款余额为306亿元。2024年(nian)底，戚金兴曾(ceng)对媒体表示，“这是滨江集团成立32年(nian)来，首次实现现金余额超过有息负债。”
此次在金华密集开发，特别是2宗商业地(di)块和1宗含商业的地(di)块，难免带(dai)来资金沉淀，这是否会(hui)影(ying)响滨江集团进一步降低负债？
朱立东(dong)对《每日经济新闻》记(ji)者说：“目前是管理扁平化，资金全部(bu)集中在集团总(zong)部(bu)，统筹(chou)把控(kong)，今年(nian)有息负债要(yao)继续往下(xia)压，控(kong)制到300亿元左右，因(yin)此是否发债要(yao)评估各(ge)个项目本身的利润情况。”
“另一方面(mian)，现在项目开发情况发生(sheng)了(le)变化，原来开发商之间(jian)竞争拿地(di)，但销售(shou)价格已经被限定了(le)，中间(jian)的差价大(da)家都是明盘，靠的就是整个运营、周转、合理控(kong)制成本。现在是要(yao)创造价值，向市场要(yao)溢价。如果单个项目的利润从前几年(nian)的两三个点，回(hui)到10个点左右，那么能够创造价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一定的贷款。”朱立东(dong)如是解(jie)释道。
对于商业项目开发，朱立东(dong)表示：“对城投公司而言，住宅(zhai)开发只是其中一块资产，用于增(zeng)加短期现金流和短期利润，同时也需(xu)要(yao)一些资产沉淀。得益(yi)于城投公司良好的资产处置能力，以及滨江集团的产品开发、品牌营造和溢价能力，二者联合开发，各(ge)自(zi)发挥能力。”
从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了(le)信号：强三线城市正在成为挖掘机会(hui)的新战场。滨江集团以各(ge)51%权益(yi)比例落子金华四盘，探索“深耕基(ji)本盘+外(wai)埠机会(hui)型(xing)投资”模式，既巩固(gu)了(le)杭州市场基(ji)本盘，又可以避免过度依赖(lai)单一市场的系统性风险。
但不得不面(mian)对的是，去库存仍是滨江集团下(xia)一阶段的重要(yao)任务，杭州外(wai)围项目均面(mian)临分化和降价促销的局面(mian)，金华市场能否顺利消化低密产品？另一方面(mian)，异地(di)权益(yi)合作项目也挑战滨江集团的管理半径，商业项目与住宅(zhai)项目的品质和销售(shou)能否复制2024年(nian)的战绩？这些疑问(wen)仍待时间(jian)检验(yan)。
每日经济新闻