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界面(mian)新闻记者(zhe) | 刘素楠
界面(mian)新闻编辑 | 彭朋
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在开年第(di)一次就创下(xia)纪录(lu)的土拍之(zhi)后，虹口北(bei)外(wai)滩区域(yu)离自己“都市新标杆”的战略(lue)定位又近了一步。
2025年2月20日，在上海开年首次土拍中，经过184轮报价，虹口区一幅地块最终以89.64亿(yi)元被拍下(xia)，溢价率38.2%，这一成交价刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录(lu)。此次共有中海、保利、招商&绿城、华润(run)&越秀、金(jin)茂&庆隆5家头部房企参与该地块竞买。最终金(jin)茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交楼面(mian)地价117472元/平方米，冲榜全(quan)国第(di)三，仅次于去年绿城徐(xu)汇滨江地块的13.1万元/平方米和(he)宸嘉发展徐(xu)汇龙(long)华地块的12.6万/平方米。
北(bei)外(wai)滩区域(yu)的开发进度一直受到(dao)外(wai)界关(guan)注。在接受界面(mian)新闻采(cai)访时，虹口区规划与自然资源局副局长孙懿俊表示，此次北(bei)外(wai)滩腹地地块的高价竞拍、高溢价率和(he)外(wai)资加码“振奋人心”，对虹口区“上海北(bei)外(wai)滩、都市新标杆”的战略(lue)定位也很重要。
界面(mian)新闻注意到(dao)，此次竞拍的庆隆集团来自新加坡(po)，在上海设有子公司，曾开发长风板块的沁和(he)园(yuan)和(he)新江湾(wan)城板块的沁风雅苑等项目，主打(da)高端住宅(zhai)产品。
上海开年土拍共有四幅地块，其中虹口区地块最为瞩目。
此次出让的地块为虹口区C080302单元hk329-11地块，东至曲阳南路，南至新宏星小学和(he)规划公共绿地，西至规划公共绿地，北(bei)至四平路，出让土地面(mian)积19318.86平方米，土地用途为普通商品房，容积率为3.95，建筑限高100米，容积率为3.95，建筑面(mian)积76310平方米，起价64.86亿(yi)元，起始楼面(mian)价85000元/平方米。
从地理位置来看(kan)，该地块位于虹口区瑞虹新城板块，具有双轨交优势，临近地铁10号线和(he)4号线，周边拥(yong)有太阳宫、月亮(liang)湾(wan)等商业综合体，南邻新宏星小学，距离上海市第(di)一人民(min)医院较近，前往人民(min)广场和(he)陆家嘴也十分方便，交通、商业、教育和(he)医疗等资源配套较为完善。中心城区超7万平米建面(mian)的住宅(zhai)用地，在近年上海土拍市场中也十分稀缺。
孙懿俊透露，在北(bei)外(wai)滩今年的开发规划中，之(zhi)所以会配置住宅(zhai)用地，是为了吸引产业人群居住，主打(da)“产城融合”概念。他(ta)总结，此次出让的地块位于虹口中部，处于北(bei)外(wai)滩以北(bei)、北(bei)中环(huan)科创集聚带(dai)以南，其高端住宅(zhai)建成后，既可向南服务北(bei)外(wai)滩的产业人群，又可往北(bei)辐射(she)北(bei)中环(huan)科创集聚带(dai)。
产业办公楼和(he)商办楼宇的出让也成了虹口区规资局的重点工作之(zhi)一，目前北(bei)外(wai)滩规划中提到(dao)的超高层建筑正在推进之(zhi)中。白玉兰广场和(he)来福士双塔均已投入运行；480米的浦西第(di)一高楼已完成筑底，该项目由上实集团、上海城投、上海建工集团联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之(zhi)外(wai)，还(hai)有研发用地的出让。“相比商用用地，研发用地的出让价格较低，区委区政府(fu)计划在未来的产业部布局一些(xie)土地，用于产业建设。”孙懿俊说(shuo)。
北(bei)外(wai)滩自2020年起开启了新一轮开发建设。该区域(yu)与陆家嘴隔江相望，南邻外(wai)滩，三者(zhe)构成“浦江金(jin)三角”。北(bei)外(wai)滩拥(yong)有目前上海中心城区唯(wei)一一块可成片规划、深度开发的黄金(jin)地段(duan)。其840万平方米的总建设体量，是上海继1990年陆家嘴建设开发之(zhi)后，最大规模的城市发展规划。
根据(ju)规划，北(bei)外(wai)滩总体结构为“一心两片”：“一心”，即中部核心区，围绕大型中央绿地形成超高层建筑集聚的高品质商务区；“两片”，即东部提篮桥片区和(he)西部虹口港片区，展现低层高密度的空间格局。
孙懿俊对界面(mian)新闻表示，后续虹口还(hai)将推出多幅优质土地，涵盖(gai)住宅(zhai)、办公、商业、研发等。
界面(mian)新闻查询上海市规资局《虹口区2025-2026年土地储备滚动(dong)计划地块基本情(qing)况表》发现，今明两年虹口区共有19幅地块储备，涉及四川北(bei)路、广中路、北(bei)外(wai)滩等多个街道。
图片来源：上海虹口
除了新建建筑，虹口区的城市更新也在同步进行。
由8条里弄、60幢(zhuang)石库(ku)门和(he)8幢(zhuang)独立(li)建筑组成的石库(ku)门修缮保护街区，被注入艺术元素，改造(zao)为时尚休(xiu)闲(xian)的网红打(da)卡地今潮8弄；今年1月，滨港商业中心正式开业，重塑四川北(bei)路商圈。“我们想要振兴四川北(bei)路，投入了大量精力在丰(feng)字形街道上进行改造(zao)，盘活周边的载体。”孙懿俊说(shuo)。此外(wai)，电影《酱园(yuan)弄》带(dai)火了虹口区乍浦路，未来该地块有望改造(zao)成影视特色街区。
在北(bei)外(wai)滩等区域(yu)的助力下(xia)，虹口区多项经济数据(ju)攀上历史新高。2024年，虹口新引进新加坡(po)鹏(peng)瑞利、德国汉(han)宏等外(wai)资企业90家，凯德卓(zhuo)盈、市瑞能(neng)源等加大投资力度，实到(dao)外(wai)资增长35.46%、增速全(quan)市第(di)一；2024年，虹口新增企业7726家，注册(ce)资金(jin)亿(yi)元以上65家、千万元以上548家。