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房子拆(chai)了，临(lin)迁费又停发了，该怎么(me)办？
广州(zhou)给出了范(fan)本——村民“自救”。
原址回迁新模式
进(jin)入2025年，广州(zhou)埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房，反而等来了一纸自主拆(chai)建(jian)安置申(shen)报方案(an)。
近日，广州(zhou)黄埔龙湖街(jie)道发出一份《龙湖街(jie)道埔心村自主拆(chai)旧建(jian)新村民申(shen)报方案(an)》。
作为广州(zhou)黄埔区重点改造旧村，该《申(shen)报方案(an)》一石激起千层浪。
无论是从《申(shen)报方案(an)》阐述的具体(ti)缘由(you)，还是提(ti)出的拆(chai)旧建(jian)新标准(zhun)，都和(he)原来的拆(chai)迁补偿安置原则(ze)及(ji)方案(an)大相径(jing)庭。
新的《申(shen)报方案(an)》中(zhong)显示(shi)——
1、自主拆(chai)旧建(jian)新村民申(shen)报范(fan)围(wei)为埔心村整村村域范(fan)围(wei)
2、住(zhu)宅建(jian)设申(shen)请(qing)以“一户一宅”为原则(ze)。一户村民只能申(shen)请(qing)一块(kuai)宅基地建(jian)设住(zhu)房，无安置面积的除外(wai)。并且达(da)到(dao)法定婚龄村民子女可独立(li)算一户，未达(da)到(dao)法定婚龄村民子女要与父母作为同一户。
3、申(shen)请(qing)建(jian)房，最大面积不能超过300平每户，不仅(jin)限(xian)制总层数，临(lin)街(jie)商铺(pu)以及(ji)自住(zhu)层高也分(fen)别限(xian)制在了4米和(he)3米。
4、多(duo)于300平可转让，少于300平可增购。
安置总面积超过300平部分(fen)，可以以1000元/平流转给村集体(ti)，不到(dao)300平部分(fen)，可以以1000元/㎡向村集体(ti)增购，但增购面积不得超过100平，且增购后总面积不得超过 300平。
已签订(ding)《广州(zhou)市(shi)黄埔区龙湖街(jie)埔心村旧村改造房屋(wu)补偿安置协(xie)议》且回迁安置建(jian)筑面积不小于200平的村民，只可申(shen)请(qing)建(jian)设1栋住(zhu)宅，不足300平部分(fen)可增购，多(duo)出部分(fen)流转给村集体(ti)，价格同样都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超过300平的，不选择转让给村集体(ti)可以按(an)照300平回迁面积换100平自建(jian)面积。
6、签约才具备选房资格，先支付建(jian)房款(kuan)先选回迁房。
拿出10%位置好(hao)，商业价值高的房源竞标选房，剩下的90%房源根据(ju)建(jian)房款(kuan)的支付时间顺(shun)序，选房。
7、临(lin)迁费停止计发，住(zhu)房补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆(chai)旧建(jian)新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接(jie)拨(bo)给施工单位。
根据(ju)原来的补偿安置方案(an)，村民可以获得—一层主体(ti)的房屋(wu)补偿2层；同一栋房屋(wu)首层建(jian)筑存(cun)在两种或两种以上(shang)结构的，按(an)照每种结构对应的面积计算回迁安置面积；首层梯(ti)间面积不足首层房屋(wu)建(jian)筑面积三分(fen)之(zhi)一按(an)一层计；二层及(ji)以上(shang)主体(ti)房屋(wu)一至四层按(an)实(shi)测(ce)面积计算，不足四层部分(fen)可按(an)首层建(jian)筑面积补足四层。
超建(jian)面积按(an) 1500 元/㎡计算材料损失补偿，不作回迁安置。
弃产实(shi)测(ce)面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临(lin)迁费起5年内25元/㎡/月，第六年临(lin)迁费每年按(an)上(shang)一的标准(zhun)递增10%。
总的来看，对比过去《广州(zhou)市(shi)黄埔区龙湖街(jie)埔心村旧村全面改造补偿安置方案(an)》，村民不仅(jin)临(lin)迁费少了，回迁的面积以及(ji)奖励金也少了，还要自主出资一部分(fen)费用(yong)建(jian)房。
旧改新模式——业主出资
虽然广州(zhou)龙湖街(jie)道埔心村的自主拆(chai)旧建(jian)新安置方案(an)已经遭到(dao)村民业主们的驳回，但从方案(an)文件的内容中(zhong)也透露出未来房地产的几大变化(hua)趋势——
1、好(hao)房子建(jian)设、发展(zhan)新模式已经铺(pu)开，将会从方方面面落实(shi)，包括推进(jin)老(lao)旧住(zhu)宅更新改造，把老(lao)房子、旧房子变成好(hao)房子。
这一点从埔心村的自主拆(chai)旧建(jian)新安置方案(an)的建(jian)房标准(zhun)可以看到(dao)，自建(jian)新房不仅(jin)采取(qu)“别墅”的形式，还约束了层数、层高以及(ji)总建(jian)筑面积，基本都以别墅的形式设定建(jian)筑标准(zhun)。
2、旧改困局(ju)扭转，未来不仅(jin)需要依赖开发商的拆(chai)改力量，更需要依赖村民业主自身筹建(jian)的力量。
具体(ti)的解决方式是开发商贷款(kuan)建(jian)设+村民业主自筹资金。
并且广州(zhou)已经有旧改项目这条路子走成功。
一是位于广州(zhou)花都区的新华街(jie)丰盛社区，业主自筹经费近800万元拆(chai)除重建(jian)，二是埔心村隔壁的迳下村，村民业主也同样经历了自主拆(chai)旧建(jian)新。
而去年6月，位于深圳罗湖清水河街(jie)道的红岗(gang)花园也成为自筹旧改的案(an)例。
由(you)街(jie)道办牵头(tou)摸底小区自筹改造资金的情况。
再往前推是杭州(zhou)。
2024年1月杭州(zhou)市(shi)中(zhong)心的浙工新村自筹4.7亿原拆(chai)原建(jian)，每户约100万，同年3月底，杭州(zhou)多(duo)个老(lao)旧小区几乎同时启动自主更新民意(yi)调研，4月浙江多(duo)部门便联合发布《关于稳步推进(jin)城镇老(lao)旧小区自主更新试点工作的指导意(yi)见（试行）》，从2024年5月1日起实(shi)施。
作为一线或者新一线城市(shi)，已经在摸索试点中(zhong)寻求老(lao)旧小区或村落重建(jian)由(you)业主自筹资金的模式。
所以城市(shi)中(zhong)的老(lao)旧小区或者村庄，未来资金来源除了政府或者开发商以外(wai)，业主共同承担改造成本也会是一种大趋势。
3、市(shi)场需求萎缩，无法实(shi)现盈利的旧改项目，揭(jie)不开锅的开发商选择了躺平。
《龙湖街(jie)道埔心村自主拆(chai)旧建(jian)新村民申(shen)报方案(an)》提(ti)到(dao)非常关键的一点，揭(jie)开了房地产如今旧改的局(ju)面。
一是市(shi)场终端萎缩，二是开发商无法盈利，难(nan)以经营平衡，已经无有力措施推进(jin)旧改项目，三是大量旧改项目陷入停滞，四是旧改项目只能寻求新的解决出路。
因(yin)为《申(shen)报方案(an)》中(zhong)提(ti)到(dao)，多(duo)地三旧改造项目已经陷入困局(ju)，开发商也已经没有任何有力的措施，并且黄埔区域内多(duo)村项目已经拖欠临(lin)迁费。
根据(ju)公开资料统计，广州(zhou)黄埔区临(lin)迁费用(yong)拖欠超过9个月的就多(duo)达(da)十几个，如埔心村、莲潭村、萝峰村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州(zhou)有的村落，只能短期搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未来拆(chai)不动的老(lao)旧小区或者村落，业主自主筹集是破局(ju)的重要路径(jing)之(zhi)一。
作者 | 醉酒大鲨鱼