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高开低走的(de)新房，也(ye)印证了前期市场真实的(de)心态(tai)。
新房市场接受度如何，在开盘(pan)后的(de)第一天，也(ye)会揭(jie)晓(xiao)。
开价埋下(xia)伏笔
位于(yu)前海妈湾的(de)湾啟紫荆府开盘(pan)结果出炉。
上周末开盘(pan)，320套房源，共321批客户(hu)入围，根(gen)据案场传出的(de)去化(hua)情况来看，开盘(pan)当(dang)天卖了约168套，去化(hua)率约53%。
这意味着，湾啟紫荆府未能延续新政新房的(de)热度。
在这之(zhi)前，市场预期的(de)是，认筹比达到了1:1，去化(hua)表现应该能到七八成。
而这样的(de)去化(hua)成绩，还是建(jian)立在项目提前冻资(zi)，释(shi)放出约“95折”，折后总价约894万起的(de)情况下(xia)。
还比不上光明中心的(de)振业天境(jing)云庭第二批次去化(hua)表现。
振业天境(jing)云庭109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户(hu)入围，开盘(pan)当(dang)天去化(hua)约8成。
但这也(ye)是前海罕(han)见(jian)的(de)一次去化(hua)表现。
上一次去化(hua)表现不佳(jia)的(de)是位于(yu)前海前湾的(de)一湾臻(zhen)邸。
当(dang)初一湾臻(zhen)邸是因为有(you)竞品抢先入市，位置上距离近(jin)，价格上也(ye)相对便宜了，所以(yi)分流了一些客户(hu)。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅919套住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区间约8—10.5万/平，总价区间约900-1931万/套，意向(xiang)登记批次1460批，最终成交900套，开盘(pan)当(dang)日去化(hua)率超98%，当(dang)天销售额超100亿元。
而2023年6月28日，一湾臻(zhen)邸共推出645套住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区间约9.1—11.9万/平，总价区间约901—1785万/套，意向(xiang)登记批次540批，开盘(pan)当(dang)天销售约33亿元，约240套，去化(hua)率约37%。
如今看来，湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区间约9.24—11.82万/平，总价区间约949—1689万/套，即使推售的(de)货量比较(jiao)少，仅有(you)319套，是一湾臻(zhen)邸当(dang)年的(de)一半，但也(ye)难逃去化(hua)不畅的(de)情况。
新房的(de)背后
湾啟紫荆府的(de)去化(hua)结果，也(ye)折射(she)出几个事实。
第一，市场的(de)暖意还是很脆弱，并且经不起一丁点(dian)考验。
即使是前海这样的(de)热门区域，市场的(de)韧性(xing)也(ye)经不起价格的(de)考验。
从备案价格的(de)水平可以(yi)看到，项目的(de)价格门槛相比过去前海的(de)新房，高出一些。
虽然后续项目可以(yi)通过折扣的(de)方式，把价格压下(xia)来，但意向(xiang)购房者的(de)心态(tai)也(ye)会动摇。
第二，对于(yu)存在短板的(de)项目，手(shou)拿资(zi)金的(de)潜(qian)在购房者，依旧很挑(tiao)剔(ti)。
即使在回暖的(de)背景下(xia)，项目的(de)推盘(pan)心态(tai)高了起来，但购房者心态(tai)依旧保守。
第三，9月底(di)的(de)新政的(de)边际效力(li)已经出现衰减，对于(yu)原本(ben)挤压的(de)购房需求，已经在10月以(yi)及11月集中消耗了一批。
最明显的(de)，11月深圳新房住宅的(de)网签量达到了8076，比2021年1月以(yi)来，任何单月的(de)网签量都(dou)要(yao)高。
要(yao)知道，2020年—2021年深圳牛市阶(jie)段，新房住宅单月网签量超过8000套的(de)，也(ye)就只有(you)2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘(pan)密(mi)集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而12月剩余一个星期收尾(wei)，绝大概率整个月度新房住宅网签的(de)总量是达不到8000+套了。
第四，竞品面前，价格才是王道。
同样位于(yu)妈湾的(de)观(guan)山海项目，258套110—116平住宅，虽然位置，地段，周边配套不如湾啟紫荆府，但备案均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平，总价区间约788—1105万/套。
而项目开盘(pan)在前，在价格吹风上就已经提前透支了购房者的(de)预期，给出9字(zi)头的(de)价格预期。
但实际价格不仅高于(yu)9字(zi)头的(de)预期，也(ye)远高于(yu)观(guan)山海8字(zi)头的(de)备案均价。
而两个项目步行距离约3.3公里(li)。
所以(yi)，湾啟紫荆府去化(hua)不及预期，也(ye)在预料之(zhi)内。
不过，根(gen)据一湾臻(zhen)邸的(de)备案结果，尽管开盘(pan)的(de)初始(shi)去化(hua)表现一般，但项目在经过五百多天的(de)顺(shun)销期后，645套住宅，在深圳房地产信息(xi)平台上显示，仅剩1套住宅期房待售。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘(pan)去化(hua)一般，后续顺(shun)销清盘(pan)也(ye)只是时间问题。
作者 | 骑醉酒大鲨鱼