随着“517”新政出台(tai)，6月商品房销售额降幅(fu)大幅(fu)收(shou)窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅(fu)有所扩大。9月末以来房地产利好政策频(pin)出，中央(yang)政治局(ju)会议首次(ci)提出促进房地产市场止跌回稳的表述(shu)，旨在提振市场信心、改善预(yu)期，推(tui)动房地产市场积极变(bian)化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商品房销售面积和销售额同比全年首次(ci)回正，分别为3.25%和 1.38%。

从(cong)数据上来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销售额、销售面积累计(ji)同比降幅(fu)持续收(shou)窄，其中销售面积累计(ji)同比降幅(fu)已连续7个月收(shou)窄，销售额降幅(fu)连续8个月收(shou)窄，尤其是四季度以来累计(ji)降幅(fu)较快收(shou)窄，市场信心有所修(xiu)复。

重点城(cheng)市来看，据中指研(yan)究院，10月重点100城(cheng)新房销售面积同比结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推(tui)动下，多个重点城(cheng)市市场成交规模出现“翘尾”。

展望2025年，中指研(yan)究指数研(yan)究部总经理曹晶(jing)晶(jing)认为新房销售恢复仍面临一些(xie)挑战，如：居(ju)民收(shou)入预(yu)期尚(shang)未(wei)根(gen)本(ben)性扭转、有效供(gong)给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。

根(gen)据中指研(yan)究院预(yu)测，中性情形(xing)下，预(yu)计(ji)2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形(xing)下，若货币化安置100万(wan)套(tao)城(cheng)中村改造、收(shou)储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企(qi)稳、居(ju)民就业和收(shou)入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。

投资(zi)端：提供(gong)“好房子”的房企(qi)才会脱颖而出

国家统计(ji)局(ju)数据显(xian)示，2024年，全国房地产开发投资(zi)100280亿元，比上年下降10.6%，降幅(fu)较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅(fu)扩大1.1个百分点。开发投资(zi)连续31个月负增长(chang)，开发投资(zi)水平仍处于历(li)史低位(wei)。

“受土地供(gong)给量价齐跌、销售持续下滑(hua)、库存规模高企(qi)等因素(su)影响，2024年行业土地投资(zi)与开发规模仍处于低位(wei)。”中诚信国际企(qi)业评级部分析师侯一甲表示。

侯一甲指出，2024年以来，大部分房企(qi)仍采取(qu)谨(jin)慎的开发及投资(zi)策略，整(zheng)体土地投资(zi)及项目开发呈收(shou)缩态势，央(yang)国企(qi)仍是市场投资(zi)主(zhu)力，城(cheng)投托底土拍(pai)市场的情况较为明显(xian)。拿地开工率(lu)整(zheng)体偏(pian)低，但房企(qi)出于稳健性考虑(lu)，新开盘的项目大多能够实现盈利。

“2024年，二手房成交比重进一步上升，受制于市场需求(qiu)转向(xiang)二手房市场，房企(qi)开发企(qi)业面临较大考验。”麟(lin)评居(ju)住大数据研(yan)究院首席分析师王(wang)小嫱谈到，“未(wei)来房地产开发企(qi)业的集中度将会继续提升，市场对新房的产品要求(qiu)越(yue)来越(yue)高，只有提供(gong)‘好房子’的房企(qi)才会在市场调整(zheng)中脱颖而出。”

“最近(jin)两年房企(qi)优胜劣汰，一些(xie)拿地和新开工房企(qi)的资(zi)金状况是不错的，所以对于2025年房地产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居(ju)房地产研(yan)究院副院长(chang)严(yan)跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象，说明一些(xie)优质房企(qi)在后续拿地新开工方面动力依然(ran)很足。

竣工方面，受开发投资(zi)和拿地等指标的影响，竣工量也在收(shou)缩。严(yan)跃进指出，2025年要从(cong)好房子的角度持续做好保(bao)交房工作，同时加大对优秀案例的积极宣传。

展望2025年，严(yan)跃进预(yu)测房地产开发投资(zi)类指标跌幅(fu)可控。同时，在系列金融(rong)和财政政策支持下，房地产开发投资(zi)指标有结构方面的优化，积极落实好“严(yan)控增量、优化存量、提高质量”的导向(xiang)。

曹晶(jing)晶(jing)认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资(zi)开工“止跌回稳”的关键，只有投资(zi)开工恢复，才能增加市场有效供(gong)应，推(tui)动市场进入新的循环。

融(rong)资(zi)端：更倚重企(qi)业自身(shen)经营能力

2024年房地产开发企(qi)业到位(wei)资(zi)金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然(ran)行业到位(wei)资(zi)金降幅(fu)连续收(shou)窄9个月，但降幅(fu)较2023年扩大4.6个百分点，整(zheng)体行业资(zi)金压力仍存。

2024年以来行业融(rong)资(zi)政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断(duan)推(tui)进，行业融(rong)资(zi)环境持续改善。

从(cong)政策方面来看，2024年1月，中央(yang)推(tui)动建立房地产融(rong)资(zi)协调机制，并要求(qiu)各地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名单”项目贷(dai)款投放力度;截至 2024年 11 月末，全国房地产“白名单”项目的投放金额已经超过 3.6万(wan)亿元，预(yu)计(ji)全年将超过4万(wan)亿元。

公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推(tui)动基础设施领域不动产投资(zi)信托基金(REITS)项目常态化发行的通(tong)知》(1014号文)，部署推(tui)进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创历(li)年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计(ji)发行规模达1609.69亿元。

此外,9月24日，央(yang)行将“金融(rong)16条”和经营性物业贷(dai)款两项政策延期至2026年末，该(gai)举措有利于进一步缓(huan)解房企(qi)在保(bao)交楼、现金流及偿债等方面的压力。

王(wang)雯认为，2024年融(rong)资(zi)端信用收(shou)缩力度较轻，更倚重企(qi)业自身(shen)经营能力。他具体分析，2024年房企(qi)到位(wei)资(zi)金继续缩减，较国内贷(dai)款，预(yu)收(shou)款、按揭贷(dai)同比降幅(fu)更大，反映信用收(shou)缩力度相(xiang)对较轻，主(zhu)要或源于供(gong)给侧出清程度已较高、白名单等融(rong)资(zi)政策对冲等因素(su)，也反映自身(shen)经营回款能力对企(qi)业现金流影响逐步加大。

展望2025年，王(wang)小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷(dai)款审批通(tong)过金额的增加等，房企(qi)的资(zi)金面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预(yu)计(ji)2025年房企(qi)到位(wei)资(zi)金降幅(fu)有望收(shou)窄至8%左右。(作者：谭梦桐)