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或许，只有土豪村才能救房地产。
困在资金(jin)上
最近佛山一个土豪村借钱给开发商推动村里旧改的(de)事，上了新闻。
这(zhe)个村子是位于佛山市南海(hai)区桂城街道的(de)永胜村，位置可以说是佛山南海(hai)区相当不错(cuo)的(de)地段。
从地理位置来看，步行1.5公里范围(wei)内临近广佛线的(de)千灯湖站(zhan)以及金(jin)融(rong)高(gao)新区站(zhan)，近距离可上广佛江珠高(gao)速，区域(yu)内还有南海(hai)全民健身体育公园以及万达广场，是佛山非常繁华的(de)新商圈。
周边的(de)小区，也是佛山最贵的(de)地段。
在中介平(ping)台上显示(shi)，永胜村所在位置的(de)片区千灯湖片区，挂盘均价(jia)达到了2.6万/平(ping)。
其中灯湖盛世挂盘均价(jia)约3.5万/平(ping)，万达华府挂盘均价(jia)约2.9万/平(ping)，保利花园一期(qi)挂盘约3.6万/平(ping)，保利花园二期(qi)挂盘均价(jia)约3.9万/平(ping)，保利花园三期(qi)挂盘均价(jia)约4.2万/平(ping)。
这(zhe)样的(de)地段位置，无论是村民，还是当地推动村落改造(zao)的(de)大手，都对永胜村的(de)蝶变(bian)寄予厚望。
从2016年(nian)提及改造(zao)开始，到2019年(nian)被正式落实开发合作方，已经过去六七年(nian)。
但(dan)如今，随着房地产行业周期(qi)的(de)变(bian)化，永胜村的(de)拆迁旧改也陷入(ru)了困局。
所以作为佛山备受关注的(de)旧改项(xiang)目，也不得不进行“自救”。
根据永胜村1月发出的(de)公告显示(shi)，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的(de)首(shou)期(qi)回(hui)迁住宅(zhai)倒(dao)是已经交付(fu)，入(ru)住率达到100%，但(dan)是剩余还有54%的(de)村民无法回(hui)迁，并且回(hui)迁遥遥无期(qi)。
考虑到合作的(de)开发商出现资金(jin)短缺，导致项(xiang)目进度迟滞，无法正常推进，计划(hua)把收到的(de)土地出让金(jin)拿出来，垫资推动二期(qi)回(hui)迁安(an)置住宅(zhai)建设。
具体的(de)垫资方案为——
将永胜村出让金(jin)返还款以垫付(fu)资金(jin)的(de)形式，借款给开发商，优先建设二期(qi)回(hui)迁房，共(gong)计约7.86亿元，还不够的(de)由永胜经济社自有资金(jin)投入(ru)。
这(zhe)样的(de)举措，也为全国的(de)旧改解困，提供(gong)了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证(zheng)开发商交楼任务，二来村民可以尽快回(hui)迁，盘活区域(yu)生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽管以借款的(de)方式垫资，但(dan)永胜村建立了土地监管账户，可以进行专款专用，便于资金(jin)使用监督，确保资金(jin)监管，同时也能进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未(wei)来开发方无法偿还借款，大概(gai)率也还有一定的(de)协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金(jin)实力的(de)旧改村落，很(hen)多时候涉及的(de)是股份合作社。
永胜村旧改之(zhi)所以能够继(ji)续推动项(xiang)目，更多仰仗的(de)是永胜村的(de)实力，也是广东首(shou)个探索(suo)旧村改造(zao)与村集体收益(yi)平(ping)衡的(de)案例。
根据永胜股份经济合作社公布的(de)财务收支预(yu)算方案显示(shi)，光经营收入(ru)就达到3101.93万元，投资收益(yi)达到1671.4万元，加(jia)上其他(ta)收入(ru)，总收入(ru)4781.93万元。
差不多半个小目标的(de)收入(ru)，而整个预(yu)算支出为641.88万元。
去年(nian)年(nian)中也曾公布过一次预(yu)分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这(zhe)样的(de)村集体经济，完全有能力支撑项(xiang)目的(de)推进。
而这(zhe)样有实力的(de)村集体，在东莞、广州、深圳都并不罕见。
每年(nian)广深莞的(de)“土豪村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年(nian)南海(hai)的(de)庄边村、胜利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳(yang)村等。
但(dan)并非每个旧改项(xiang)目，背后都拥有一个有实力的(de)合作社，是否能够效仿永胜村的(de)做法，也需要看股份合作社的(de)实力或者村民的(de)意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得到“资金(jin)”的(de)救赎的(de)，毕(bi)竟(jing)是少数。
最明显的(de)，一些未(wei)拆改的(de)项(xiang)目，等来的(de)或许不是拆迁的(de)推进，而是不拆了，或者直接搁(ge)置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些成(cheng)本高(gao)，规模大的(de)项(xiang)目。
像深圳一些旧改项(xiang)目，成(cheng)本非常高(gao)，拆迁难度大。
比如深圳南山区域(yu)的(de)海(hai)雅百货大楼城市更新项(xiang)目，在2022年(nian)旧改方案批复后，却被发现去年(nian)11月签约新的(de)商业并重新招商。
比如宝安(an)区航城街道草围(wei)旧村及南片区城市更新单元失效，去年(nian)12月被踢出旧改计划(hua)。
再比如深圳备受关注的(de)八(ba)卦岭旧改项(xiang)目，2019年(nian)被纳(na)入(ru)福田区棚(peng)户区改造(zao)年(nian)度计划(hua)，如今五年(nian)过去了，迟迟未(wei)见动静。
有市民急得向官(guan)方询问，得到的(de)答复却是“正统筹(chou)开展(zhan)老(lao)旧住宅(zhai)区改造(zao)新政(zheng)研究工作，待新政(zheng)策出台后将参照国家省市最新政(zheng)策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等情况(kuang)，分类分片，科(ke)学施策”。
所以，旧改项(xiang)目等着等着，也有可能不改了。
未(wei)来的(de)旧改，或许只有资金(jin)真正落实的(de)项(xiang)目，才能成(cheng)功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼(yu)