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每经记者 包(bao)晶晶 每经编辑(ji) 陈梦妤
房企美元债(zhai)再现，发(fa)债(zhai)方是绿城(cheng)中国（HK03900，股价9.91港元，市值251.15亿港元），两笔合计5亿美元。
不过，此(ci)次房企美元债(zhai)重启呈现双高，即金额(e)高和利(li)率高。
2月18日晚间(jian)，绿城(cheng)中国发(fa)布(bu)公告，计划增发(fa)本金总额(e)1.5亿美元的优先票据，该(gai)票据将(jiang)与2月13日公布(bu)的本金总额(e)3.5亿美元的原始(shi)票据，构成同一系列票据，年利(li)率为8.45%。增发(fa)后，绿城(cheng)中国此(ci)次融资本金总额(e)升至5亿美元，均将(jiang)于2028年到期(qi)，其中新发(fa)的1.5亿美元票据发(fa)售价为票据本金的100.5%，发(fa)行收益率8.258%。
绿城(cheng)中国2月21日晚间(jian)向《每日经济新闻》记者表示：“此(ci)次发(fa)行优先票据不仅是公司优化债(zhai)务结构、拓宽融资渠道的重要举措，也为中资地产美元债(zhai)市场(chang)重启打开(kai)了窗口，展现了市场(chang)对优质房企的信心恢复，为行业(ye)融资环境(jing)改善提供了积极信号。”
“绿城(cheng)中国成功(gong)发(fa)行美元债(zhai)，标志着在房企美元债(zhai)市场(chang)长(chang)期(qi)低(di)迷后的一次‘破冰’。这既代表了相关(guan)企业(ye)的投(tou)融资能力持续恢复，也说明外部金融机构等对中国房地产市场(chang)和企业(ye)的信心。”上海(hai)易居房地产研究院副院长(chang)严跃进(jin)接(jie)受每经记者采(cai)访(fang)时表示。
房企融资环境(jing)在持续改善
中指研究院统(tong)计显示，整个2024年，房地产行业(ye)海(hai)外债(zhai)发(fa)行规模仅为69.0亿元人民(min)币(bi)，同比下(xia)降69.5%。2025年1月房地产企业(ye)债(zhai)券融资总额(e)为509.8亿元，但信用债(zhai)和ABS仍是主力，分别占比51.3%和48.7%。
中指研究院企业(ye)研究总监刘水曾指出，房地产开(kai)发(fa)企业(ye)到位资金规模延续2022年以来的下(xia)降态势，实际融资环境(jing)仍未显著(zhu)回暖(nuan)。2025年房地产市场(chang)恢复仍面临诸多挑(tiao)战，企业(ye)还是应提前筹(chou)划现金流，充分利(li)用各类融资政策支持以增加资金流入。
在此(ci)背景下(xia)，绿城(cheng)中国的5亿美元为行业(ye)带来了破冰契机。
严跃进(jin)认为：“房企融资环境(jing)在持续改善。绿城(cheng)中国发(fa)行美元债(zhai)，也为其他优质房企融资提供了非常(chang)好的示范效(xiao)应，有(you)助于推(tui)动更多房企重启境(jing)外融资。具(ju)备优质资产、良好信誉和稳健(jian)经营的房企，在国际资本市场(chang)上将(jiang)获得更多融资支持。在2025年房地产市场(chang)止跌回稳、稳中向好的发(fa)展过程中，也将(jiang)持续助力企业(ye)的向好发(fa)展。”
但也有(you)投(tou)资人士对每经记者指出，由于行业(ye)整体(ti)原因和房企出险等不确定因素(su)，目前海(hai)外投(tou)资人对于房企美元债(zhai)的态度仍非常(chang)谨慎。
事实上，2025年房企仍然面临严峻的偿债(zhai)压力。克而瑞在报告中提及(ji)，2024年房企债(zhai)券到期(qi)规模达4828亿元，而发(fa)行规模仅2158亿元，房企无法通过借新还旧覆盖到期(qi)债(zhai)务。由于近年来不少房企选择将(jiang)债(zhai)务展期(qi)或置换，在此(ci)背景下(xia)2025年债(zhai)务到期(qi)规模甚至高于2024年，达5257亿元。
现阶段海(hai)外融资“风(feng)险溢价”仍是最大风(feng)险
据绿城(cheng)中国方面透露，本次发(fa)行是2021年以来亚(ya)洲最大规模高收益房地产美元债(zhai)券发(fa)行。
每经记者注意到，8.45%的利(li)率，在近年来为数(shu)不多的房企境(jing)外债(zhai)融资中，属(shu)于较高水平。据克而瑞，由于2024年仅监测到越秀(xiu)地产与五(wu)矿发(fa)行境(jing)外债(zhai)券，票息区间(jian)在4%～4.6%，经测算境(jing)外债(zhai)券融资平均成本为4.18%。
不仅如此(ci)，这一利(li)率水平和公司平均融资成本相比也高出了一大截。近几年，绿城(cheng)中国不断压低(di)融资成本和缩(suo)减负债(zhai)规模，一方面，截至2024年6月底，境(jing)外债(zhai)务比重已经从(cong)2023年的16.2%降至15.5%，同时绿城(cheng)中国一年内到期(qi)债(zhai)务占总债(zhai)务比例为23.8%；另一方面，融资成本也在不断下(xia)降，2023年绿城(cheng)中国平均融资成本降到4.3%；2024年中期(qi)降至4.0%。
令人不解的是，绿城(cheng)中国既然可以在境(jing)内获得低(di)息融资，为何要去发(fa)行高利(li)率的美元债(zhai)？每经记者就此(ci)采(cai)访(fang)了多位专家，有(you)各种猜测，但没有(you)达成共识。
而不久前，绿城(cheng)中国发(fa)布(bu)盈利(li)警告，预计截至2024年12月31日，公司股东应占利(li)润同比2023年的人民(min)币(bi)31.18亿元下(xia)降50%以内。
不过，从(cong)业(ye)绩和拿地表现来看，2024年，绿城(cheng)中国全口径销售1718.3亿元，位列克而瑞中国房地产企业(ye)销售榜第6名；新增土地货值1147亿元，在新增货值榜排名第4位。进(jin)入2025年，绿城(cheng)中国又在杭州、南京等地继续溢价拿地。
在这样的背景下(xia)，行业(ye)内其他房企是否具(ju)备同样的发(fa)债(zhai)条件仍待观察。但即便具(ju)备相应的条件，美元债(zhai)高企的利(li)率，仍然令诸多房企“又爱(ai)又恨”。
“从(cong)全行业(ye)角度看，美元债(zhai)利(li)率高企的第二大原因是发(fa)债(zhai)的急(ji)迫程度。”严跃进(jin)分析，若是企业(ye)本身有(you)即将(jiang)到期(qi)的债(zhai)务，也充分理解“未兑付(fu)”对企业(ye)的巨(ju)大杀伤力，那(na)么融资急(ji)迫性就会(hui)明显提高。此(ci)时快(kuai)速(su)融资是企业(ye)快(kuai)速(su)改善资金状况，防范债(zhai)务兑付(fu)风(feng)险公开(kai)化的重要手段，融资成本自然会(hui)提高。
封面图片来源：视觉中国-VCG211330431472