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或许，只有土(tu)豪村才能救房地产(chan)。
困在资金上
最近佛山一个土(tu)豪村借钱给开(kai)发商推(tui)动村里旧改的(de)事，上了新闻。
这(zhe)个村子是(shi)位于佛山市南(nan)海区桂城街道的(de)永胜村，位置(zhi)可以说是(shi)佛山南(nan)海区相(xiang)当不错的(de)地段。
从地理位置(zhi)来看，步行1.5公里范围内临近广(guang)佛线的(de)千灯湖站以及金融高新区站，近距离可上广(guang)佛江珠高速，区域内还有南(nan)海全民健身体育公园以及万达广(guang)场(chang)，是(shi)佛山非常繁华的(de)新商圈。
周边的(de)小区，也是(shi)佛山最贵的(de)地段。
在中介平台上显示，永胜村所在位置(zhi)的(de)片(pian)区千灯湖片(pian)区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这(zhe)样的(de)地段位置(zhi)，无论是(shi)村民，还是(shi)当地推(tui)动村落改造的(de)大手，都对永胜村的(de)蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造开(kai)始，到2019年被正式落实开(kai)发合作方，已经(jing)过去六七年。
但(dan)如今，随(sui)着房地产(chan)行业周期的(de)变化，永胜村的(de)拆迁旧改也陷入了困局。
所以作为佛山备受(shou)关注的(de)旧改项目，也不得不进行“自救”。
根据永胜村1月发出的(de)公告显示，整个永胜村拆除已经(jing)达到63%，旧改的(de)首期回迁住宅倒是(shi)已经(jing)交(jiao)付，入住率达到100%，但(dan)是(shi)剩余还有54%的(de)村民无法(fa)回迁，并且(qie)回迁遥遥无期。
考虑到合作的(de)开(kai)发商出现资金短缺，导致项目进度迟滞，无法(fa)正常推(tui)进，计划把收到的(de)土(tu)地出让金拿出来，垫资推(tui)动二期回迁安置(zhi)住宅建设。
具体的(de)垫资方案为——
将永胜村出让金返还款以垫付资金的(de)形式，借款给开(kai)发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的(de)由永胜经(jing)济(ji)社自有资金投(tou)入。
这(zhe)样的(de)举措(cuo)，也为全国(guo)的(de)旧改解(jie)困，提供了一个样本(ben)。
一来可以推(tui)动旧改建设，保证开(kai)发商交(jiao)楼任务，二来村民可以尽(jin)快回迁，盘活区域生态，提升(sheng)周边城市面貌，恢复经(jing)济(ji)生态。
三来尽(jin)管以借款的(de)方式垫资，但(dan)永胜村建立了土(tu)地监管账(zhang)户，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也能进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交(jiao)楼，促进开(kai)发企业开(kai)发销售。
四来即便未来开(kai)发方无法(fa)偿(chang)还借款，大概率也还有一定的(de)协(xie)议抵扣或担保。
不改是(shi)常态
对于有资金实力的(de)旧改村落，很多时候涉及的(de)是(shi)股份合作社。
永胜村旧改之所以能够继续推(tui)动项目，更多仰仗的(de)是(shi)永胜村的(de)实力，也是(shi)广(guang)东首个探索旧村改造与村集体收益平衡(heng)的(de)案例。
根据永胜股份经(jing)济(ji)合作社公布的(de)财务收支预算方案显示，光经(jing)营收入就达到3101.93万元，投(tou)资收益达到1671.4万元，加(jia)上其(qi)他收入，总收入4781.93万元。
差不多半个小目标(biao)的(de)收入，而整个预算支出为641.88万元。
去年年中也曾公布过一次预分(fen)红方案，拿出976.69万元分(fen)给2273名(ming)村民。
所以这(zhe)样的(de)村集体经(jing)济(ji)，完全有能力支撑项目的(de)推(tui)进。
而这(zhe)样有实力的(de)村集体，在东莞、广(guang)州、深圳都并不罕见。
每年广(guang)深莞的(de)“土(tu)豪村”晒分(fen)红，都能吸引一波关注。
比如去年南(nan)海的(de)庄(zhuang)边村、胜利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳(yang)村等(deng)。
但(dan)并非每个旧改项目，背后(hou)都拥有一个有实力的(de)合作社，是(shi)否能够效(xiao)仿永胜村的(de)做法(fa)，也需要看股份合作社的(de)实力或者村民的(de)意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟是(shi)少数。
最明显的(de)，一些未拆改的(de)项目，等(deng)来的(de)或许不是(shi)拆迁的(de)推(tui)进，而是(shi)不拆了，或者直接(jie)搁置(zhi)了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其(qi)一些成本(ben)高，规模大的(de)项目。
像深圳一些旧改项目，成本(ben)非常高，拆迁难度大。
比如深圳南(nan)山区域的(de)海雅(ya)百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案批复后(hou)，却被发现去年11月签约新的(de)商业并重新招(zhao)商。
比如宝安区航城街道草围旧村及南(nan)片(pian)区城市更新单元失(shi)效(xiao)，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备受(shou)关注的(de)八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚(peng)户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询问，得到的(de)答复却是(shi)“正统筹开(kai)展老旧住宅区改造新政研究工作，待新政策出台后(hou)将参照国(guo)家省市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等(deng)情(qing)况(kuang)，分(fen)类分(fen)片(pian)，科(ke)学(xue)施策”。
所以，旧改项目等(deng)着等(deng)着，也有可能不改了。
未来的(de)旧改，或许只有资金真正落实的(de)项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼