（来源：CREIS 中(zhong)指数据）

与此同时，中(zhong)指研究院发布(bu)的《2024年中(zhong)国房地产代(dai)建企业(ye)排行榜》显示，2024年，28家(jia)典型代(dai)建企业(ye)代(dai)建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全(quan)国代(dai)建行业(ye)年平(ping)均增长速度均有所下滑(hua)。

很显然(ran)，代(dai)建行业(ye)在经历(li)了(le)前几年的高速增长后(hou)，开始进入一个更为成熟和稳定的阶段，市场的竞争也日益激烈。

尽管行业(ye)增速有所下滑(hua)，但不(bu)可否认，整个代(dai)建市场仍然(ran)具有较大的发展空(kong)间。根(gen)据中(zhong)指研究院预计，代(dai)建市场规模行业(ye)占(zhan)比将(jiang)以(yi)年均21.3%的速度高速增长，预计2025年代(dai)建行业(ye)渗透率达到12.5%。相比之下，欧美国家(jia)成熟代(dai)建市场的行业(ye)渗透率达到20-30%，差距仍然(ran)明显。

其二，房企蜂拥涌入，市场竞争加剧。

在房地产行业(ye)深度调整的背景下，近年来代(dai)建行业(ye)吸(xi)引了(le)大量(liang)房企的参与，市场竞争愈发激烈。

根(gen)据克而瑞(rui)的监测数据，截至2024年9月，已有超百家(jia)房企涉足代(dai)建或承接相关(guan)业(ye)务。具体而言，在2024年上半年销售额排名前50的房企中(zhong)，有46家(jia)已布(bu)局代(dai)建业(ye)务；而在销售额百强(qiang)房企中(zhong)，进军(jun)代(dai)建领域的企业(ye)占(zhan)比高达约80%。

很显然(ran)，代(dai)建行业(ye)已经从一个相对小众(zhong)的领域，迅速发展成为一个竞争激烈的红海市场。究其根(gen)本来看，核心也在于房地产行业(ye)在经历(li)了(le)多年的高速增长后(hou)，面临着市场饱(bao)和、政策调控和经济环(huan)境变化等多方面的挑战。代(dai)建业(ye)务得(de)益于其轻资产、低风险、高回(hui)报的特点，成为众(zhong)多房企转型的首选。而在这一趋势下，也持续带(dai)动(dong)着行业(ye)的“升(sheng)温”扩容。

其三，市场集(ji)中(zhong)度不(bu)断提升(sheng)。

行业(ye)持续规模提升(sheng)的同时，代(dai)建市场的集(ji)中(zhong)度也在迎来提升(sheng)，这一现象不(bu)仅体现在市场份额的集(ji)中(zhong)，还体现在企业(ye)间的分化发展。

透过整个市场近年来的情况也可以(yi)看到，具备(bei)领先优(you)势的代(dai)建企业(ye)借助其强(qiang)大的资金(jin)优(you)势和背景资源，通过并购重组实(shi)现规模化扩张，保证行业(ye)领先地位。而中(zhong)小代(dai)建企业(ye)近年来则受困于资金(jin)压力、市场竞争加剧等，逐步被市场淘汰或吞并，这种趋势使得(de)行业(ye)内的资源进一步向优(you)势企业(ye)集(ji)中(zhong)。

CRIC数据显示，过去一年，行业(ye)新拓面积TOP3企业(ye)拓展面积总(zong)计6807万平(ping)方米，占(zhan)30强(qiang)企业(ye)比重达33%。而TOP20企业(ye)新拓面积占(zhan)30强(qiang)比重高达92%。

（来源：CRIC）

另(ling)外根(gen)据亿翰智库统计，截至2024年底，在代(dai)建行业(ye)市场份额分布(bu)中(zhong)，排名前10的企业(ye)占(zhan)据了(le)58%的份额，而其余近百家(jia)企业(ye)则共同瓜分了(le)剩余的42%的市场份额。由(you)此来看，行业(ye)集(ji)中(zhong)度的提升(sheng)仍然(ran)还有较大的空(kong)间。

在上述行业(ye)趋势演变下，过去一年，作为行业(ye)先行者的绿城管理则继(ji)续交出了(le)一份不(bu)错的年度成绩单。

公司依(yi)然(ran)保持了(le)其在代(dai)建行业(ye)的领先地位，并且增速表现稳健。

根(gen)据中(zhong)指院CREIS发布(bu)的《2024年中(zhong)国房地产企业(ye)代(dai)建排行榜》，绿城管理以(yi)3649万平(ping)方米的新签约规划建筑面积稳居(ju)行业(ye)榜首。

（来源：中(zhong)指研究院）

与此同时，根(gen)据公司公布(bu)的2024年业(ye)务更新公告。去年绿城管理新拓代(dai)建项目(mu)的合约总(zong)建筑面积同比增长约3.4%，新拓代(dai)建项目(mu)代(dai)建费预估(gu)达93.2亿元人民币。

此外，数据还显示，在2024年绿城管理完成了(le)118个代(dai)建项目(mu)交付，交付面积达1656万平(ping)方米，覆盖8万多户居(ju)民；与此同时，政府代(dai)建累计交付6390万平(ping)方米，累计为42.8万户原住(zhu)民改善居(ju)住(zhu)环(huan)境。

透过上面的数据，不(bu)难看到，作为行业(ye)“老(lao)大哥”的绿城管理不(bu)仅在规模上领先，更在质量(liang)和效益上表现出色，可谓风采依(yi)旧。

2、踏浪前行风正劲，谁主沉浮？

毫无疑问，整个代(dai)建行业(ye)仍然(ran)处在风口之上，受益政策的支持、市场需求的旺盛，行业(ye)扩容潜力巨大。

政策视角来看，近年来，政府大力推动(dong)保障(zhang)性租赁住(zhu)房建设和城市更新，多地出台代(dai)建管理办法(fa)，为代(dai)建行业(ye)提供了(le)广阔市场空(kong)间和制度保障(zhang)。

市场需求来看，除(chu)了(le)政府代(dai)建需求稳定增长，商业(ye)代(dai)建和资本代(dai)建的需求潜力同样不(bu)容小觑。同时过去代(dai)建项目(mu)主要(yao)以(yi)住(zhu)宅为主，如今(jin)项目(mu)类(lei)型也开始逐渐(jian)丰(feng)富，代(dai)建模式亦愈发多样，为行业(ye)发展带(dai)来了(le)巨大的想象空(kong)间。

数据范围说明：以(yi)企业(ye)实(shi)际签约的代(dai)建项目(mu)为口径。

（来源：亿翰智库）

由(you)此来看，绿城管理在这一行业(ye)风口之上仍然(ran)有机会持续领跑。

一方面，公司占(zhan)据了(le)行业(ye)领先地位，伴随市场集(ji)中(zhong)度的提升(sheng)，有望持续实(shi)现强(qiang)者恒强(qiang)。

数据显示，过去的2024年，在行业(ye)整体承压的背景下，绿城管理实(shi)现合约销售额达1050亿元，合约建筑总(zong)面积1.25亿平(ping)方米，在建面积5400万平(ping)方米，市占(zhan)率连续九年超20%，行业(ye)龙头地位可谓持续巩固。

另(ling)一方面，绿城管理有着深厚的行业(ye)积累，竞争力突(tu)出。

具体则可以(yi)从如下几个层面来思考：

其一，产品(pin)力塑(su)造能力强(qiang)，市场覆盖面广而精(jing)。

代(dai)建行业(ye)竞争的本质在于产品(pin)力和成本管控的平(ping)衡，核心是提供具有性价(jia)比的产品(pin)。作为行业(ye)长期深耕(geng)者，绿城管理高度注重产品(pin)力的打造，形成了(le)多个产品(pin)体系，其开发的项目(mu)更是获得(de)业(ye)界的诸多荣誉(yu)。

如其绿城·武(wu)汉桂湖(hu)雲翠、邗城·扬(yang)州柳岸晓风、交投绿城·奉(feng)化望山澄庐三项作品(pin)，此前就(jiu)分别获评“2024年全(quan)国十大优(you)秀代(dai)建项目(mu)”、“2024全(quan)国十大优(you)质精(jing)选作品(pin)”、“2024全(quan)国十大高端臻选作品(pin)”大奖；而包括上述项目(mu)外，还有德(de)达绿城·德(de)州瑧月兰庭(ting)、绿城·平(ping)阳(yang)晓风和月、绿城·慈溪(xi)晓风印翠，也均入选“2024全(quan)国优(you)居(ju)100项目(mu)”。可以(yi)说，这些都是市场公认的“好房子”，显示出绿城管理能够更加全(quan)面的满足委托方的多维诉求。

（来源：公司资料）

值得(de)一提的是，2024年，绿城管理还升(sheng)级发布(bu)确幸(xing)社区产品(pin)体系2.0、确幸(xing)工(gong)坊2.0体系等，当年确幸(xing)工(gong)坊2.0落(luo)地全(quan)国逾30个项目(mu)，以(yi)功能实(shi)用、高品(pin)质工(gong)艺为导向提升(sheng)产品(pin)能力。

以(yi)全(quan)维实(shi)景示范区为例，2024年绿城管理全(quan)新升(sheng)级全(quan)维实(shi)景示范区2.0，更加注重以(yi)人为本，以(yi)客户需求为基，将(jiang)功能实(shi)用、微(wei)创新和高品(pin)质工(gong)艺作为产品(pin)导向，链(lian)接工(gong)地开放现场，并融(rong)入确幸(xing)工(gong)坊2.0体系全(quan)面展示。2024年开放59个全(quan)维实(shi)景示范区，在前期设计速率、示范区整体展示效果(guo)、展示面积、营造速率等方面大升(sheng)维。

作为代(dai)建行业(ye)的领军(jun)企业(ye)，可以(yi)说绿城管理始终以(yi)人为本，以(yi)客户需求为基，持续精(jing)进自身产品(pin)力，践行绿城“好房子”标准(zhun)。产品(pin)系统坚持以(yi)B端及(ji)C端客户满意(yi)度为目(mu)标，聚焦经营兑现能力，强(qiang)化产品(pin)提速提效，做大做强(qiang)供应链(lian)，夯(hang)实(shi)产品(pin)力底盘。

与此同时，绿城管理的代(dai)建项目(mu)业(ye)已布(bu)局中(zhong)国30个省、直辖市及(ji)自治区的130余座(zuo)主要(yao)城市，市场覆盖面广而精(jing)。这种广泛的市场布(bu)局，使其能够深入了(le)解不(bu)同地区客户的需求和市场特点，进一步优(you)化产品(pin)设计和服务，提升(sheng)产品(pin)力，从而在各地市场中(zhong)树(shu)立良好的口碑，吸(xi)引更多客户，形成良性循环(huan)，以(yi)此不(bu)断巩固其市场地位和影响(xiang)力。

其二，品(pin)牌优(you)势与客户信任积淀深厚。

绿城管理凭借其高品(pin)质的服务和良好的品(pin)牌声(sheng)誉(yu)，赢得(de)了(le)客户的高度信任。

就(jiu)在2024中(zhong)国房地产品(pin)牌价(jia)值研究成果(guo)发布(bu)会上，绿城管理还相继(ji)获得(de)“2024中(zhong)国房地产代(dai)建领先品(pin)牌”、“2024中(zhong)国房地产政府代(dai)建领先品(pin)牌”等殊荣，显示出其受到业(ye)界的认可。

值得(de)一提的是，作为绿城中(zhong)国轻资产板块业(ye)务中(zhong)专门(men)从事代(dai)建业(ye)务的板块，绿城管理与绿城品(pin)牌一脉相承，绿城作为高品(pin)质品(pin)牌的代(dai)表，其品(pin)牌影响(xiang)力在业(ye)界有目(mu)共睹，这一定程度也能够让绿城管理为委托方实(shi)现品(pin)牌赋能，进而能够给委托方项目(mu)带(dai)来更高品(pin)牌溢价(jia)机会和商业(ye)价(jia)值回(hui)报。基于此，这也有助于其持续获得(de)客户的青睐(lai)，收获更多的业(ye)务机会。

其三，综合运营实(shi)力突(tu)出。

通过十余年的代(dai)建服务经验(yan)的积累，绿城管理构筑了(le)强(qiang)大的综合运营实(shi)力，形成了(le)强(qiang)大的产业(ye)链(lian)体系，并不(bu)断强(qiang)化多元业(ye)务解题能力。这一点充分体现在其对行业(ye)的赋能上。

可以(yi)看到近年来绿城管理先后(hou)对外发布(bu)服务C端业(ye)主的“M确幸(xing)社区”及(ji)服务B端客户的“M登山模型”，以(yi)及(ji)在行业(ye)首发《绿城管理集(ji)采发展白皮书》及(ji)《绿城管理公建能力白皮书》，助力B端委托方经营诉求的兑现，提升(sheng)整体的认可度及(ji)满意(yi)度。这些成果(guo)不(bu)仅展示了(le)绿城管理在代(dai)建领域的深厚积累，也为整个行业(ye)提供了(le)宝贵的参考和借鉴。

以(yi)其打造的“M登山模型”为例，该模型将(jiang)代(dai)建服务细化为6大步骤和23个关(guan)键触点，实(shi)现了(le)服务的标准(zhun)化、体系化、流程化。这种系统化的方法(fa)显著提升(sheng)了(le)公司运营效率和人均效能，确保了(le)项目(mu)经营过程的可控性和经营结果(guo)的实(shi)现，有效提高了(le)委托方的满意(yi)度。

同时，绿城管理在2024年对内也持续进行“改革(ge)、改变、改进”，聚焦组织变革(ge)，提升(sheng)组织能力建设，强(qiang)化团(tuan)队(dui)战斗力。公司稳经营、优(you)管理，重塑(su)竞争优(you)势，坚守行业(ye)领先地位，值得(de)一提的是，绿城管理已连续八年蝉联“中(zhong)国房地产代(dai)建运营引领企业(ye)”第一名，过去一年更是荣获30余项行业(ye)TOP1荣誉(yu)，展现了(le)业(ye)界对其综合运营实(shi)力的高度肯定。

（来源：公司资料）

由(you)上也不(bu)难看到，在长期的探索和耕(geng)耘中(zhong)，绿城管理已经构建了(le)差异化竞争优(you)势，而这也保障(zhang)了(le)其能够在激烈的市场竞争中(zhong)持续站稳脚跟。

3、资本市场启新颜，后(hou)市价(jia)值看点几何(he)？

站在当下来看，新的一年中(zhong)国资产牛市预期的潜力正愈发清(qing)晰，在各大重磅政策的有力提振下，资金(jin)正大举做多中(zhong)国资产，市场活力被显著激发。

而就(jiu)在近期，高盛、摩根(gen)大通等知名投资机构纷纷发布(bu)研报，上调中(zhong)国资产评级，看好2025年中(zhong)国资本市场。外资机构普(pu)遍认为，2025年企业(ye)盈(ying)利复苏将(jiang)为中(zhong)国市场的上行提供支撑，增量(liang)资金(jin)有望持续涌入。

在此背景下，寻找(zhao)市场的确定性与预期差中(zhong)，代(dai)建行业(ye)的潜力也变得(de)颇为乐(le)观。

一方面，代(dai)建行业(ye)的逆周期增长过去已经受到了(le)市场的认可，因(yin)此优(you)秀的代(dai)建企业(ye)有望在顺周期中(zhong)进一步放大基本面优(you)势和市场潜力。

过去传统的重资产开发模式尽管在行业(ye)上升(sheng)期间收获颇丰(feng)，但在应对行业(ye)周期性风险方面呈现出明显的缺陷，而代(dai)建模式下，通过品(pin)牌和管理的输出，一定程度降低了(le)房地产市场周期性波动(dong)带(dai)来的系统风险，具有一定的穿越周期的能力。这在当下不(bu)确定性持续升(sheng)温的大环(huan)境下，显得(de)难能可贵。因(yin)此，这也将(jiang)有助于其在资本市场获得(de)更多的溢价(jia)机会，同时考虑行业(ye)外部环(huan)境的向好预期，也将(jiang)令(ling)其在资本市场的表现更具估(gu)值弹性。

另(ling)一方面，绿城管理作为行业(ye)头部企业(ye)同时，也是“中(zhong)国代(dai)建第一股”，在市场具有高辨(bian)识(shi)度，其稀缺性优(you)势也将(jiang)让其更加具备(bei)看点和吸(xi)引力。

再者，伴随当前宏观环(huan)境的向好，行业(ye)的企稳复苏，有利于公司长期稳健的发展，同时公司过往具有良好的经营性现金(jin)流和高于地产行业(ye)的派息能力、高管多次增持展现对公司长期发展的信心，也将(jiang)更有助于其获得(de)市场资金(jin)的青睐(lai)。

4、结语

总(zong)的来看，在当前房地产市场的波动(dong)环(huan)境中(zhong)，代(dai)建行业(ye)的潜力持续受到市场的关(guan)注。在此背景下，绿城管理展现出了(le)其业(ye)务模式的韧性和管理层的战略眼光(guang)，公司不(bu)断构筑差异化的优(you)势，赢得(de)客户信赖，控制经营风险，综合竞争力表现突(tu)出。

不(bu)难预期，未来在行业(ye)持续的空(kong)间扩容中(zhong)，绿城管理还将(jiang)不(bu)断收获成长机遇，并在资本市场迎来更好的表现。