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“2024年(nian)，物业类纠纷(fen)收案(an)3469起，调解成功3201起，调解成功率提(ti)升至92%，最大限度将物业纠纷(fen)化解在前端。”2月6日(ri)，河南(nan)省新乡市(shi)红旗区人(ren)民法(fa)院(yuan)院(yuan)长吴俊喜指着手头(tou)的(de)一组数据向《法(fa)治日(ri)报》记者介绍说。
红旗区法(fa)院(yuan)辖区内有141个住宅小区和43家物业公司，过去，涌入法(fa)院(yuan)的(de)物业类纠纷(fen)让办(ban)案(an)法(fa)官不堪重负，给社区治理带来很大难(nan)度。2024年(nian)以来，法(fa)院(yuan)依托区综治中心，聚力联动解纷(fen)，探寻物业纠纷(fen)治理“最优解”。
多方联动
物业纠纷(fen)涌现，已成为影响城市(shi)基层社会秩(zhi)序与市(shi)民“获得感”的(de)一个重要因素。如何化解小区的(de)物业纠纷(fen)，维护居(ju)民生活安宁和小区和谐稳(wen)定，成为社区治理中亟待破解的(de)课题。红旗区法(fa)院(yuan)从涉案(an)小区平均缴(jiao)费、成诉率和败诉率等情况入手，绘制成物业纠纷(fen)分布图，运用红、黄、绿三(san)种色彩标准划分小区，实施(shi)“一色一策(ce)”：“红色”小区矛盾多发，业主对物业服务质量不满，需要加大治理力度；“黄色”小区则需要动态跟踪适时引导；“绿色”小区是(shi)最终的(de)治理目(mu)标，需要提(ti)炼经验、复制推(tui)广。
红旗区法(fa)院(yuan)经实地走访调查发现，“红色”小区多数业主对物业服务不满意，业主和物业公司之间(jian)的(de)对立情绪严重。找(zhao)到(dao)“病灶”后，红旗区法(fa)院(yuan)依托红旗区综治中心，协调城建、街道、居(ju)民委员会、水电热(re)力等相关单位形成联动机制，扩展纠纷(fen)化解链条。
某小区房屋漏水、外墙瓷(ci)砖脱落，业主向物业公司反映，却迟迟得不到(dao)有效解决，大批业主拒缴(jiao)物业费，业主与物业公司对立情绪严重。红旗区法(fa)院(yuan)邀请住建、物业公司、开发商、业委会、业主代表坐(zuo)在一起协商调解，承办(ban)法(fa)官通过释法(fa)析理，促成双方达成和解协议，业主同意补交物业费用，物业公司配合协助找(zhao)开发商限期解决漏水、瓷(ci)砖脱落等问题。
一小区因业主拒交物业费而产生大规模物业纠纷(fen)，涉诉业主多达483户(hu)，红旗区法(fa)院(yuan)将其(qi)中一户(hu)业主的(de)案(an)件进入诉讼程序，通过“示范诉讼+多元调解”解决纠纷(fen)问题。法(fa)院(yuan)判决后，人(ren)民调解员及时跟进调处，多数业主接受调解，实现“审理一个、调解一批、教育一片”的(de)效果。
“电动车能不能在楼道里充电？物业公司应该尽到(dao)怎样的(de)提(ti)醒(xing)义务？”红旗区法(fa)院(yuan)挑选有典型意义的(de)案(an)件，到(dao)小区内开展巡回审判，邀请小区居(ju)民、人(ren)大代表、政协委员等现场观摩。同时采用“庭审+普(pu)法(fa)”的(de)模式，由审判法(fa)官现场答疑，讲解典型的(de)物业纠纷(fen)案(an)例，为业主普(pu)及法(fa)律知识，起到(dao)以点带面的(de)辐射效果，提(ti)高(gao)业主和物业公司的(de)法(fa)治意识。
及时化解
2014年(nian)，某小区业主韩某家里刚装修好，地下室就遭水淹，损(sun)失较大。经过协商，原物业公司负责人(ren)口头(tou)承诺，暂不用缴(jiao)纳物业费，但并未签订协议。2024年(nian)，物业公司负责人(ren)更换，要求韩某补交欠费。双方因此产生纠纷(fen)，物业公司将其(qi)诉至法(fa)院(yuan)。
在法(fa)院(yuan)调解下，双方各让一步(bu)，物业公司减(jian)免业主部分物业费，业主一次(ci)性(xing)补缴(jiao)剩余欠费，承诺今后不再以此为由拒缴(jiao)物业费。
红旗区法(fa)院(yuan)将成诉率介于(yu)业主总数的(de)1%-5%之间(jian)、上年(nian)度败诉率不高(gao)于(yu)成诉案(an)件的(de)10%的(de)小区标记为“黄色”。这类小区虽(sui)未产生大规模集(ji)体(ti)诉讼，但小区内仍不时产生纠纷(fen)。红旗区法(fa)院(yuan)把梳理出的(de)相关情况通报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指定调解员为小区定向联络员，联络员对物业公司服务管理实施(shi)动态跟踪，督促物业公司提(ti)升管理水平，同时通过定期实地走访和线上交流，向居(ju)民了解小区动态，捕捉到(dao)矛盾纠纷(fen)后及时分析研判，及时进行化解。
2024年(nian)12月1日(ri)，红旗区综治中心集(ji)中约谈25家物业企业负责人(ren)，红旗区法(fa)院(yuan)相关负责人(ren)通报物业纠纷(fen)案(an)件立案(an)、调解和审判情况。当月，法(fa)院(yuan)收录物业类案(an)件527件，案(an)件调解成功率达67%，得到(dao)物业公司和业主的(de)认可。
源头(tou)预防
“真是(shi)太感谢咱们的(de)调解员了，为我(wo)们物业公司成功化解了多起物业纠纷(fen)起诉案(an)件，还促使200多户(hu)未起诉的(de)业主主动缴(jiao)纳物业费……”1月22日(ri)，某物业公司负责人(ren)专程来到(dao)红旗区综治中心表示感谢。
某小区部分业主以未入住为由拒绝缴(jiao)纳物业费。调解员田文生上门了解到(dao)，业主对物业公司的(de)管家态度、保安服务礼仪等比较满意，但因为未入住而产生心理不平衡。他释法(fa)说理解开业主“心结”，矛盾成功化解。
“我(wo)们划分的(de)‘绿色’小区，业主总体(ti)上对物业服务比较满意，绝大多数业主能及时缴(jiao)纳物业费，如果发生物业纠纷(fen)，由调解员调解，调解不成则进入诉讼程序，由速裁团队进行快速审理并判决结案(an)。”吴俊喜说。
针对“绿色”小区的(de)治理经验，红旗区法(fa)院(yuan)发挥“府院(yuan)联动”机制作用，与区综治中心、区住建局建立联席会议、信(xin)息通报交流等制度，并就物业服务问题多次(ci)与市(shi)住建局、市(shi)物业协会商讨深化物业服务类案(an)件的(de)治理，健全完善物业纠纷(fen)化解机制，从源头(tou)预防物业纠纷(fen)，实现社区治理常态化和规范化，全面推(tui)进平安社区建设。（记者 赵红旗）