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等(deng)待了八年，深圳最牛街道的住(zhu)房格局即将(jiang)更新。
据最新消息，位于科(ke)技园翰熙(xi)典居预计将(jiang)会在年后开放展厅，并且计划3-4月入市。
而一旦入市，这(zhe)也将(jiang)会成为深圳最牛街道又一标志(zhi)性项目。
重构格局
2025年整个深圳南山有看头的项目不少。
如(ru)深圳湾的中信深圳湾、华润&中海T107-0107地块，一直拖了很(hen)多年的半岛城邦五期(qi)，再比(bi)如(ru)前海天健K104-0049地块，后海的饼干厂旧改等(deng)。
但入市节奏释放得相对比(bi)较明确(que)的是位于南山科(ke)技园的翰熙(xi)典居。
翰熙(xi)典居前身是南山桂庙新村旧改，周边不仅汇聚了腾讯(xun)、百度、大疆等(deng)科(ke)技公司，还是毗邻(lin)深圳最强的学府，从立项到动工，历经了8年，预计首批(pi)住(zhu)宅将(jiang)在2025年一季度入市，首推(tui)约247套105-120-130-155平住(zhu)宅。
整个南山桂庙新村旧改分(fen)为3个地块，分(fen)3期(qi)开发，其中翰熙(xi)典居位于02地块，共(gong)4个单元。
目前最新的建设进度最高的已经有二十多层(ceng)，最低的也有十层(ceng)。
并且项目已经在做蓄客准备。
这(zhe)意味着，一旦入市，整个南山核心片区的住(zhu)宅体系(xi)将(jiang)重构一次。
一方面项目周边新房稀缺，片区范围内的新房不算多，2024年仅有卓越九珑一个项目入市，2023年仅有绿景(jing)白石洲璟庭入市，再往前追溯是华润城润玺的一二期(qi)。
并且项目整体的改造建设体量足够(gou)大。
分(fen)三期(qi)开发，改造的用地总面积(ji)达到41659.44平方米，01地块住(zhu)宅规划总户数达到859 户，其中保障性住(zhu)房 612 户，02地块规划总户数达到328 户，其中保障性住(zhu)房0户，03地块规划总户数139 户，其中保障性住(zhu)房0户。
所有地块将(jiang)可诞生714套可售商品房。
这(zhe)样的供应体量，对于整个科(ke)技园片区来(lai)说已经不少。
另一方面，项目周边全是2011左右以前的小区，十几二十年的楼龄，大部(bu)分(fen)小区无论从外观还是内部(bu)花园，都看得出岁月的洗礼。
而且无论是楼龄还是小区格局，很(hen)多都是过(guo)去的款式和设计，甚至有些还是板楼的格局，已经有些跟不上深圳人(ren)的居住(zhu)需求(qiu)。
比(bi)如(ru)与项目一路之(zhi)隔(ge)的厚德品园，2008年建成，小区为板楼结构分(fen)为A、B、C、D座，无论是小区花园公共(gong)设施还是整体的外观视角，都给人(ren)空间局促感(gan)和年代感(gan)，并且由于小区规模小，停车(che)位不够(gou)1:1。
更重要的是，小区由于地理位置(zhi)和户型设计的原因(yin)，内部(bu)租客数量较多，整体的居住(zhu)氛围就不够(gou)纯(chun)粹。
比(bi)如(ru)项目南向一路之(zhi)隔(ge)的锦隆花园，1998年建成，是整个深大南最老的小区，外观是纯(chun)绿色，小区地面停车(che)比(bi)较多。
再比(bi)如(ru)宏观苑、学林雅苑、海文花园、创世纪滨海花园等(deng)小区，与项目距离同样不远，基本都是2000—2002年左右建成的小区。
所以，整体上看，项目周边基本是老旧社区，加上有些小区车(che)位不够(gou)，一些小区是地面停车(che)位，也导(dao)致整个区域看上去路面停车(che)较多，居住(zhu)会给人(ren)一种凌乱的感(gan)觉。
如(ru)今翰熙(xi)典居即将(jiang)要入市，也将(jiang)会是整个片区内备受关注的新房。
不过(guo)，整个深大南片区，虽然位置(zhi)优越，但片区内缺少大型的购物(wu)中心，深大南大型的购物(wu)中心需要步行到约1公里(li)左右的海岸城商圈，并且整个片区对应的学府中学也在海岸城商圈附近，同样有一点距离。
关键看价格
新房入市，除(chu)了重构区域内的住(zhu)宅格局，更会重构区域内的价格体系(xi)。
比(bi)如(ru)光明曾经新房稀缺，标杆项目龙光玖龙台入市后便成为当时的住(zhu)宅风向标，二手房源价格也一度引(yin)领整个区域的二手住(zhu)宅价格走势。
再比(bi)如(ru)南山深圳湾的标杆楼盘，基本引(yin)领了整个南山区甚至是深圳的二手房价格趋势。
所以，作为核心区少有的新项目，自然也少不了市场的关注。
目前整个大科(ke)技园片区，按照市场的共(gong)识(shi)以及代表性小区，又可以分(fen)为北和南区域，对应的是高新区域、深大南与大冲润府、松坪村片区。
而翰熙(xi)典居属于科(ke)技园南山区的深大南小区域，价格虽然还未公布，但入市后，无论价格如(ru)何，也将(jiang)大大改写周边住(zhu)宅的价格格局。
目前无论是北片区还是南片区，项目周边都存在参考的新房样本。
科(ke)技园片区的新房市场中，华润城润玺在价格方面以约13.2万/平的备案均价成为区域内的风向标，而去年入市的卓越九珑，8.68万/平的备案均价。
但翰熙(xi)典居无论是开发、设计还是社区规模、位置(zhi)、供应体量、用地成本等(deng)都与华润城润玺以及卓越九珑有明显(xian)不同。
那么将(jiang)如(ru)何定价？
目前项目周边的二手住(zhu)宅包括了厚德品园、学林雅院、海文花园、创世纪滨海花园、宏观苑、锦隆花园等(deng)。
从中介渠道来(lai)看，周边二手房小区成交鲜(xian)有活跃(yue)。
整体看，翰熙(xi)典居周边二手房价格水平在6.5万—10.4万/平。
比(bi)如(ru)厚德品园去年12月以及2月曾经分(fen)别成交一套950万的114.55平户型以及一套763万的73.42平户型；
比(bi)如(ru)学林雅院去年曾经成交4套房源，分(fen)别为550万的82.95平户型、538万的82.81平户型、868万的112.8平，1181万的180.1平户型；
再比(bi)如(ru)锦隆花园去年则成交过(guo)3套，一套88平658万，一套89.63平728万，还有一套是89.69平689万。
所以，项目性价比(bi)如(ru)何，关键在价格。
作者 | 飞(fei)天小女警