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或许，只(zhi)有土豪(hao)村才能救房地产。
困在资金上
最近佛山一个土豪(hao)村借钱(qian)给开发商推动村里(li)旧改的事，上了新闻。
这个村子(zi)是位(wei)于佛山市南(nan)海区桂(gui)城街道的永(yong)胜村，位(wei)置可以说是佛山南(nan)海区相当(dang)不错(cuo)的地段。
从地理位(wei)置来看(kan)，步行(xing)1.5公里(li)范围内(nei)临近广佛线的千灯湖站以及(ji)金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内(nei)还有南(nan)海全民健身体育公园以及(ji)万达广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周边(bian)的小区，也是佛山最贵的地段。
在中介(jie)平台上显示(shi)，永(yong)胜村所在位(wei)置的片(pian)区千灯湖片(pian)区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利(li)花园一期挂盘约3.6万/平，保利(li)花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利(li)花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样(yang)的地段位(wei)置，无(wu)论是村民，还是当(dang)地推动村落(luo)改造(zao)的大手，都对永(yong)胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年提及(ji)改造(zao)开始(shi)，到2019年被正式落(luo)实开发合作方(fang)，已经过去六(liu)七年。
但如今，随着房地产行(xing)业周期的变化，永(yong)胜村的拆迁旧改也陷(xian)入了困局(ju)。
所以作为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行(xing)“自救”。
根据永(yong)胜村1月发出的公告显示(shi)，整个永(yong)胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无(wu)法回迁，并且(qie)回迁遥遥无(wu)期。
考虑到合作的开发商出现资金短缺，导致项目进度迟(chi)滞，无(wu)法正常推进，计(ji)划把收到的土地出让金拿出来，垫资推动二期回迁安置住宅建设。
具体的垫资方(fang)案为——
将永(yong)胜村出让金返还款以垫付资金的形式，借款给开发商，优(you)先建设二期回迁房，共计(ji)约7.86亿元(yuan)，还不够的由永(yong)胜经济社自有资金投(tou)入。
这样(yang)的举措，也为全国的旧改解困，提供了一个样(yang)本。
一来可以推动旧改建设，保证开发商交楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边(bian)城市面貌(mao)，恢复经济生态。
三来尽管以借款的方(fang)式垫资，但永(yong)胜村建立了土地监管账户，可以进行(xing)专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也能进行(xing)工程进度的监督，最大程度保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方(fang)无(wu)法偿还借款，大概率也还有一定的协议(yi)抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金实力的旧改村落(luo)，很多时候涉及(ji)的是股份合作社。
永(yong)胜村旧改之所以能够继续(xu)推动项目，更多仰仗的是永(yong)胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造(zao)与村集体收益平衡的案例。
根据永(yong)胜股份经济合作社公布的财务收支(zhi)预算方(fang)案显示(shi)，光经营收入就达到3101.93万元(yuan)，投(tou)资收益达到1671.4万元(yuan)，加上其他收入，总收入4781.93万元(yuan)。
差不多半个小目标的收入，而整个预算支(zhi)出为641.88万元(yuan)。
去年年中也曾公布过一次预分红方(fang)案，拿出976.69万元(yuan)分给2273名村民。
所以这样(yang)的村集体经济，完全有能力支(zhi)撑项目的推进。
而这样(yang)有实力的村集体，在东莞(guan)、广州、深(shen)圳都并不罕见。
每年广深(shen)莞(guan)的“土豪(hao)村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年南(nan)海的庄边(bian)村、胜利(li)村，禅城的郊(jiao)边(bian)村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够效仿永(yong)胜村的做法，也需(xu)要看(kan)股份合作社的实力或者村民的意愿。
能够依(yi)靠自身摸出一条(tiao)路(lu)子(zi)，得到“资金”的救赎的，毕竟(jing)是少数(shu)。
最明显的，一些(xie)未拆改的项目，等来的或许不是拆迁的推进，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其一些(xie)成本高，规模大的项目。
像深(shen)圳一些(xie)旧改项目，成本非常高，拆迁难度大。
比如深(shen)圳南(nan)山区域的海雅(ya)百(bai)货大楼城市更新项目，在2022年旧改方(fang)案批(pi)复后，却被发现去年11月签约新的商业并重新招商。
比如宝安区航(hang)城街道草围旧村及(ji)南(nan)片(pian)区城市更新单元(yuan)失效，去年12月被踢(ti)出旧改计(ji)划。
再比如深(shen)圳备受关注的八卦岭旧改项目，2019年被纳入福(fu)田区棚户区改造(zao)年度计(ji)划，如今五(wu)年过去了，迟(chi)迟(chi)未见动静。
有市民急(ji)得向官方(fang)询问，得到的答复却是“正统筹开展老旧住宅区改造(zao)新政(zheng)研究工作，待(dai)新政(zheng)策出台后将参照国家省(sheng)市最新政(zheng)策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利(li)人意愿等情况，分类分片(pian)，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未来的旧改，或许只(zhi)有资金真正落(luo)实的项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼