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每经(jing)记者 包晶晶 每经(jing)编(bian)辑 陈(chen)梦妤
在去(qu)库存的大(da)战(zhan)略之下，滨(bin)江集团（SZ002244，股价9.99元，市(shi)值310.83亿元）对(dui)浙江金华(hua)这个三线城市(shi)仍然情有独(du)钟。
2月11日，滨(bin)江集团公告获取金华(hua)市(shi)金东(dong)区(qu)ZX-33-12-09等4宗商业(ye)及住(zhu)宅地块各51%股权，这些地块均(jun)由金华(hua)城投土拍购入(ru)。值得注意的是，其(qi)中一宗为容积(ji)率1.1的低密(mi)度住(zhu)宅地块，两宗为纯商业(ye)用地，以及一宗商业(ye)、住(zhu)宅用地。
知情人士透露，当初金华(hua)城投这4宗地中，有作为托底而(er)拿的地。
此(ci)前房地产市(shi)场持续深度调整，在地价和限价政策压缩利润空间的情况下，滨(bin)江集团仍然顶着压力拿地，并且重仓(cang)杭州一城，因(yin)此(ci)曾有传言称其(qi)是杭州的“第二城投”。此(ci)次与金华(hua)城投再次深度合作，又(you)引发了市(shi)场类(lei)似猜测。
对(dui)此(ci)，滨(bin)江集团执行总裁(cai)朱(zhu)立东(dong)在接受《每日经(jing)济新闻》记者采访时表达得很坚决：“所有开发合作都是基于市(shi)场的原则。”
“至少90%以上是出于市(shi)场回(hui)报的考量，作为异地的企(qi)业(ye)，不会纯粹出于托底去(qu)承(cheng)担开发工作。特别是在非大(da)本营(ying)区(qu)域，要(yao)从市(shi)场出发、发挥各自优势，比如滨(bin)江集团的口碑、产品能力或者议价能力，没有限价的情况下，至少我们比人家卖得快，就是我们的优势。”
图源：上市(shi)公司公告
金华(hua)已成第二大(da)业(ye)绩贡献城市(shi)
金华(hua)已经(jing)成为滨(bin)江集团除杭州外，最大(da)的业(ye)绩贡献区(qu)域。
2025年滨(bin)江集团还有一个目标——继续降库存、收缩区(qu)域。滨(bin)江集团董事长戚金兴此(ci)前曾表示(shi)，2025年还要(yao)继续降库存，降到“非常健康的状态”，同时也要(yao)降“不确定(ding)的城市(shi)”。
而(er)对(dui)于“确定(ding)的区(qu)域”，滨(bin)江集团的发展战(zhan)略已经(jing)非常明(ming)晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区(qu)，有合适的土地，以“游击战(zhan)”形式(shi)参与。而(er)“游击战(zhan)”的打(da)法，倒(dao)也匹配金华(hua)地区(qu)本身的市(shi)场特点。
中指研究院华(hua)东(dong)大(da)区(qu)常务副总高院生告诉每经(jing)记者，金华(hua)属于比较分散的点状市(shi)场，比如下辖的义乌、永康，小(xiao)老板多，核心地段的低密(mi)产品，2024年确实走了一波。
金华(hua)市(shi)场也开始表现出止跌回(hui)稳态势。
根据国(guo)家统计局(ju)2月19日公布的最新数据，1月金华(hua)新房价格指数环比止跌持平。根据易居研究院对(dui)国(guo)家统计局(ju)历(li)史(shi)数据的整理，金华(hua)新房价格从2022年5月起(qi)正式(shi)进入(ru)下跌区(qu)间，2024年10月起(qi)环比跌幅(fu)收窄(zhai)至0.5%、0.6%和0.2%。
朱(zhu)立东(dong)也坦言：“2025年滨(bin)江集团的销售目标在1000亿元上下，还是需要(yao)有一定(ding)的地区(qu)覆盖和土地储备量来支(zhi)撑。2024年金华(hua)市(shi)本级(ji)新房销售总额大(da)约150亿元，滨(bin)江集团占比接近10%，销售额超(chao)过14亿元。
他向记者透露：“滨(bin)江集团在金华(hua)市(shi)本级(ji)已开发及正在开发的项目共(gong)有5个，与金华(hua)城投过往的合作项目开发销售的情况比较好，坚定(ding)了大(da)家继续合作的信心。其(qi)中，滨(bin)江城投·悦品已经(jing)售罄；滨(bin)江城投·和品2024年6月开盘800多套(tao)房源，目前销售过半，也是2024年金华(hua)市(shi)本级(ji)的销售冠军。”
将范围放大(da)到金华(hua)全域，在中指研究院《2024年金华(hua)全域房地产企(qi)业(ye)销售业(ye)绩排行榜》上，滨(bin)江集团以49.7亿元位列第二。高院生也分析，从2024年业(ye)绩贡献来看，杭州以外，金华(hua)全域销售对(dui)滨(bin)江集团贡献度排名第二，金额约50亿元。
“滨(bin)江集团这次敢在金华(hua)拿4个项目，一方面源于金华(hua)的‘点状热度’，另一方面其(qi)在金华(hua)市(shi)场已经(jing)有一定(ding)的布局(ju)，项目销售比较好、市(shi)场认可度高，内部风险评估也可以，所以要(yao)深耕这个区(qu)域。在这个节点上，基于和当地城投已经(jing)有一定(ding)合作，滨(bin)江集团深入(ru)研究其(qi)资源也很正常，一方面解决城投的问题，同时也能补充自己的货值。”高院生分析。
“创造价值，向市(shi)场要(yao)溢价”
“滨(bin)江集团在住(zhu)宅产品打(da)造方面有优势，金华(hua)城投本身是市(shi)本级(ji)投资公司，资源相对(dui)较多，资产处置能力也相对(dui)较强，属于在原有良(liang)好合作基础上的进一步强强合作。”朱(zhu)立东(dong)说。
从财务层面来看，滨(bin)江集团现金短(duan)债比正在逐年改善。截至2021年末(mo)，公司有息负债规模457.62亿元，短(duan)期债务139.96亿元，现金短(duan)债比为1.51倍。到2023年末(mo)，公司权益有息负债360亿元，其(qi)中短(duan)期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末(mo)货币资金（327.04亿元），现金短(duan)债比达到2.42倍。
滨(bin)江集团方面透露，截至2024年12月25日，滨(bin)江集团权益有息负债余额为305亿元，较年初下降55亿元；银行存款余额306亿元。“这是滨(bin)江集团成立32年来，第一次现金大(da)于有息负债。”2024年底，戚金兴曾对(dui)媒体表示(shi)。
此(ci)次在金华(hua)密(mi)集开发，特别是2宗商业(ye)地块和1宗含商业(ye)的地块，难免带来资金沉淀，这是否会影响滨(bin)江集团进一步降债的计划？
朱(zhu)立东(dong)对(dui)每经(jing)记者说：“目前是管理扁平化，资金全部集中在集团总部，统筹把控，今年有息负债要(yao)继续往下压，控制(zhi)到300亿元左右，因(yin)此(ci)是否发债要(yao)评估各个项目本身的利润情况。”
“另一方面，现在项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格政府已经(jing)限定(ding)了，中间的差价大(da)家都是明(ming)盘，靠的就是整个运营(ying)、周转、合理控制(zhi)成本。现在是要(yao)创造价值，向市(shi)场要(yao)溢价。如果单个项目的利润从前几年的两三个点，回(hui)到10个点左右，那么能够(gou)创造价值的项目、市(shi)场议价能力强的项目，就可以有一定(ding)的贷款。”朱(zhu)立东(dong)解释。
对(dui)于商业(ye)项目开发，朱(zhu)立东(dong)表示(shi)：“对(dui)城投公司而(er)言，住(zhu)宅开发只是其(qi)中一块资产，用于增加(jia)短(duan)期现金流和短(duan)期利润，同时也需要(yao)一些资产沉淀。得益于城投公司良(liang)好的资产处置能力，以及滨(bin)江集团的产品开发、品牌营(ying)造和溢价能力，二者联合开发，各自发挥能力。”
从杭州到金华(hua)，滨(bin)江集团也向市(shi)场传递了信号：强三线城市(shi)正在成为挖掘机会的新战(zhan)场。滨(bin)江集团以各51%权益比例落子金华(hua)四盘，探(tan)索“深耕基本盘+外埠机会型投资”模式(shi)，既巩固了杭州市(shi)场基本盘，又(you)可以避免过度依赖单一市(shi)场的系统性风险。
但不得不面对(dui)的是，去(qu)库存仍是滨(bin)江集团下一阶(jie)段的重要(yao)任务，杭州外围项目均(jun)面临分化和降价促销的局(ju)面，金华(hua)市(shi)场能否顺利消化低密(mi)产品？另一方面，异地权益合作项目也挑战(zhan)滨(bin)江集团的管理半径，商业(ye)项目与住(zhu)宅项目的品质和销售能否复制(zhi)2024年的战(zhan)绩？这些疑问仍待时间检验(yan)。
封面图片来源：视觉中国(guo)-VCG211221953040