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每经(jing)记者 包晶晶 每经(jing)编辑 陈梦妤
在(zai)去库存(cun)的大战略(lue)之下，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个三线城市仍然情有独钟。
2月11日，滨江集团公(gong)告获(huo)取(qu)金华市金东区ZX-33-12-09等4宗商业及住宅地块(kuai)各51%股权，这些地块(kuai)均由金华城投土拍(pai)购入。值得注意的是，其中(zhong)一宗为容积率1.1的低密度住宅地块(kuai)，两宗为纯商业用地，以及一宗商业、住宅用地。
知情人士透(tou)露，当初金华城投这4宗地中(zhong)，有作为托(tuo)底而拿的地。
此前房地产市场持续深度调整，在(zai)地价和限价政策压缩(suo)利润空间的情况(kuang)下，滨江集团仍然顶(ding)着压力拿地，并且重仓杭州一城，因此曾有传言称其是杭州的“第二城投”。此次与(yu)金华城投再(zai)次深度合作，又(you)引(yin)发了市场类似猜测。
对此，滨江集团执行总裁朱(zhu)立东在(zai)接受《每日经(jing)济(ji)新闻》记者采访时表达得很坚决：“所有开发合作都是基于市场的原则(ze)。”
“至少90%以上是出于市场回报(bao)的考量，作为异(yi)地的企业，不会纯粹出于托(tuo)底去承担(dan)开发工作。特别是在(zai)非大本营区域，要从市场出发、发挥各自优势，比如滨江集团的口碑(bei)、产品能力或(huo)者议价能力，没有限价的情况(kuang)下，至少我们比人家卖得快，就是我们的优势。”
图源：上市公(gong)司公(gong)告
金华已成第二大业绩贡献城市
金华已经(jing)成为滨江集团除杭州外，最(zui)大的业绩贡献区域。
2025年滨江集团还有一个目标——继续降库存(cun)、收(shou)缩(suo)区域。滨江集团董事长戚金兴此前曾表示，2025年还要继续降库存(cun)，降到“非常(chang)健康的状态”，同时也要降“不确定的城市”。
而对于“确定的区域”，滨江集团的发展(zhan)战略(lue)已经(jing)非常(chang)明晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合适(shi)的土地，以“游击战”形式参与(yu)。而“游击战”的打法，倒(dao)也匹配金华地区本身的市场特点。
中(zhong)指研究(jiu)院(yuan)华东大区常(chang)务副总高(gao)院(yuan)生告诉每经(jing)记者，金华属于比较(jiao)分散的点状市场，比如下辖(xia)的义乌、永康，小老板多，核(he)心地段的低密产品，2024年确实走了一波。
金华市场也开始表现出止跌(die)回稳态势。
根(gen)据国家统计局2月19日公(gong)布的最(zui)新数据，1月金华新房价格指数环比止跌(die)持平。根(gen)据易居研究(jiu)院(yuan)对国家统计局历史(shi)数据的整理(li)，金华新房价格从2022年5月起正式进入下跌(die)区间，2024年10月起环比跌(die)幅收(shou)窄至0.5%、0.6%和0.2%。
朱(zhu)立东也坦言：“2025年滨江集团的销(xiao)售目标在(zai)1000亿元上下，还是需要有一定的地区覆盖和土地储备量来支撑。2024年金华市本级新房销(xiao)售总额(e)大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销(xiao)售额(e)超(chao)过14亿元。
他向记者透(tou)露：“滨江集团在(zai)金华市本级已开发及正在(zai)开发的项目共有5个，与(yu)金华城投过往的合作项目开发销(xiao)售的情况(kuang)比较(jiao)好，坚定了大家继续合作的信心。其中(zhong)，滨江城投·悦品已经(jing)售罄；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销(xiao)售过半，也是2024年金华市本级的销(xiao)售冠军。”
将范围放(fang)大到金华全域，在(zai)中(zhong)指研究(jiu)院(yuan)《2024年金华全域房地产企业销(xiao)售业绩排行榜》上，滨江集团以49.7亿元位列第二。高(gao)院(yuan)生也分析，从2024年业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销(xiao)售对滨江集团贡献度排名第二，金额(e)约50亿元。
“滨江集团这次敢在(zai)金华拿4个项目，一方面源于金华的‘点状热度’，另一方面其在(zai)金华市场已经(jing)有一定的布局，项目销(xiao)售比较(jiao)好、市场认可度高(gao)，内部风险(xian)评估也可以，所以要深耕这个区域。在(zai)这个节点上，基于和当地城投已经(jing)有一定合作，滨江集团深入研究(jiu)其资(zi)源也很正常(chang)，一方面解决城投的问题，同时也能补(bu)充(chong)自己的货值。”高(gao)院(yuan)生分析。
“创造价值，向市场要溢(yi)价”
“滨江集团在(zai)住宅产品打造方面有优势，金华城投本身是市本级投资(zi)公(gong)司，资(zi)源相对较(jiao)多，资(zi)产处置能力也相对较(jiao)强，属于在(zai)原有良好合作基础上的进一步(bu)强强合作。”朱(zhu)立东说。
从财务层面来看，滨江集团现金短债(zhai)比正在(zai)逐年改(gai)善(shan)。截至2021年末，公(gong)司有息负债(zhai)规模457.62亿元，短期债(zhai)务139.96亿元，现金短债(zhai)比为1.51倍。到2023年末，公(gong)司权益有息负债(zhai)360亿元，其中(zhong)短期债(zhai)务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币资(zi)金（327.04亿元），现金短债(zhai)比达到2.42倍。
滨江集团方面透(tou)露，截至2024年12月25日，滨江集团权益有息负债(zhai)余额(e)为305亿元，较(jiao)年初下降55亿元；银(yin)行存(cun)款(kuan)余额(e)306亿元。“这是滨江集团成立32年来，第一次现金大于有息负债(zhai)。”2024年底，戚金兴曾对媒体表示。
此次在(zai)金华密集开发，特别是2宗商业地块(kuai)和1宗含商业的地块(kuai)，难免带来资(zi)金沉淀，这是否会影响滨江集团进一步(bu)降债(zhai)的计划(hua)？
朱(zhu)立东对每经(jing)记者说：“目前是管理(li)扁平化(hua)，资(zi)金全部集中(zhong)在(zai)集团总部，统筹把(ba)控，今年有息负债(zhai)要继续往下压，控制到300亿元左右，因此是否发债(zhai)要评估各个项目本身的利润情况(kuang)。”
“另一方面，现在(zai)项目开发情况(kuang)发生了变化(hua)，原来开发商之间竞争拿地，但销(xiao)售价格政府已经(jing)限定了，中(zhong)间的差价大家都是明盘，靠的就是整个运营、周转、合理(li)控制成本。现在(zai)是要创造价值，向市场要溢(yi)价。如果(guo)单(dan)个项目的利润从前几年的两三个点，回到10个点左右，那么能够(gou)创造价值的项目、市场议价能力强的项目，就可以有一定的贷款(kuan)。”朱(zhu)立东解释。
对于商业项目开发，朱(zhu)立东表示：“对城投公(gong)司而言，住宅开发只是其中(zhong)一块(kuai)资(zi)产，用于增加短期现金流和短期利润，同时也需要一些资(zi)产沉淀。得益于城投公(gong)司良好的资(zi)产处置能力，以及滨江集团的产品开发、品牌营造和溢(yi)价能力，二者联合开发，各自发挥能力。”
从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信号：强三线城市正在(zai)成为挖掘机会的新战场。滨江集团以各51%权益比例落子金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机会型投资(zi)”模式，既巩固了杭州市场基本盘，又(you)可以避免过度依赖单(dan)一市场的系统性风险(xian)。
但不得不面对的是，去库存(cun)仍是滨江集团下一阶段的重要任务，杭州外围项目均面临分化(hua)和降价促(cu)销(xiao)的局面，金华市场能否顺利消化(hua)低密产品？另一方面，异(yi)地权益合作项目也挑战滨江集团的管理(li)半径，商业项目与(yu)住宅项目的品质和销(xiao)售能否复制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检验(yan)。
封面图片来源：视觉中(zhong)国-VCG211221953040