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高开低走的(de)新房，也印(yin)证了(le)前期市(shi)场真实的(de)心态。
新房市(shi)场接受度如何，在开盘后的(de)第一天，也会揭晓。
开价埋下伏(fu)笔
位于前海妈湾的(de)湾啟紫荆府开盘结果出炉。
上周末(mo)开盘，320套房源，共321批客户入(ru)围，根(gen)据案场传出的(de)去化情况来看，开盘当(dang)天卖了(le)约168套，去化率约53%。
这意味着，湾啟紫荆府未能延续新政(zheng)新房的(de)热度。
在这之前，市(shi)场预期的(de)是，认筹比(bi)达到了(le)1:1，去化表(biao)现应(ying)该(gai)能到七八成。
而(er)这样的(de)去化成绩(ji)，还是建立在项目提前冻资，释放出约“95折”，折后总价约894万起的(de)情况下。
还比(bi)不上光明中心的(de)振业(ye)天境云庭(ting)第二批次去化表(biao)现。
振业(ye)天境云庭(ting)109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入(ru)围，开盘当(dang)天去化约8成。
但这也是前海罕见(jian)的(de)一次去化表(biao)现。
上一次去化表(biao)现不佳的(de)是位于前海前湾的(de)一湾臻邸。
当(dang)初一湾臻邸是因为有竞品抢先入(ru)市(shi)，位置上距离近，价格上也相对便宜了(le)，所以分流了(le)一些客户。
2023年6月24日，深业(ye)云海湾共推出住宅919套住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区间约8—10.5万/平(ping)，总价区间约900-1931万/套，意向登记批次1460批，最终成交900套，开盘当(dang)日去化率超98%，当(dang)天销售额超100亿元。
而(er)2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区间约9.1—11.9万/平(ping)，总价区间约901—1785万/套，意向登记批次540批，开盘当(dang)天销售约33亿元，约240套，去化率约37%。
如今看来，湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区间约9.24—11.82万/平(ping)，总价区间约949—1689万/套，即使推售的(de)货量比(bi)较(jiao)少，仅(jin)有319套，是一湾臻邸当(dang)年的(de)一半，但也难逃(tao)去化不畅的(de)情况。
新房的(de)背(bei)后
湾啟紫荆府的(de)去化结果，也折射出几个事实。
第一，市(shi)场的(de)暖意还是很脆弱，并且经不起一丁点考验。
即使是前海这样的(de)热门区域(yu)，市(shi)场的(de)韧性也经不起价格的(de)考验。
从备案价格的(de)水平(ping)可以看到，项目的(de)价格门槛相比(bi)过去前海的(de)新房，高出一些。
虽然后续项目可以通过折扣的(de)方式，把(ba)价格压下来，但意向购房者的(de)心态也会动(dong)摇。
第二，对于存(cun)在短板的(de)项目，手拿资金的(de)潜在购房者，依(yi)旧很挑(tiao)剔。
即使在回(hui)暖的(de)背(bei)景下，项目的(de)推盘心态高了(le)起来，但购房者心态依(yi)旧保守。
第三(san)，9月底的(de)新政(zheng)的(de)边(bian)际效力已经出现衰减，对于原本挤压的(de)购房需(xu)求，已经在10月以及11月集中消耗了(le)一批。
最明显的(de)，11月深圳新房住宅的(de)网签量达到了(le)8076，比(bi)2021年1月以来，任何单月的(de)网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市(shi)阶段，新房住宅单月网签量超过8000套的(de)，也就只(zhi)有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而(er)12月剩余一个星期收(shou)尾，绝大概(gai)率整个月度新房住宅网签的(de)总量是达不到8000+套了(le)。
第四，竞品面(mian)前，价格才是王道。
同样位于妈湾的(de)观山海项目，258套110—116平(ping)住宅，虽然位置，地段，周边(bian)配套不如湾啟紫荆府，但备案均价约84912元/㎡，单价区间约7.14—9.55万/平(ping)，总价区间约788—1105万/套。
而(er)项目开盘在前，在价格吹风上就已经提前透支了(le)购房者的(de)预期，给(gei)出9字头的(de)价格预期。
但实际价格不仅(jin)高于9字头的(de)预期，也远高于观山海8字头的(de)备案均价。
而(er)两个项目步行距离约3.3公(gong)里。
所以，湾啟紫荆府去化不及预期，也在预料之内。
不过，根(gen)据一湾臻邸的(de)备案结果，尽管开盘的(de)初始去化表(biao)现一般，但项目在经过五百多天的(de)顺销期后，645套住宅，在深圳房地产信息平(ping)台上显示，仅(jin)剩1套住宅期房待售。
这就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘去化一般，后续顺销清盘也只(zhi)是时间问题。
作者 | 骑醉酒大鲨鱼