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中(zhong)国网财经12月27日讯 12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议(yi)在(zai)北京召开。会议(yi)对2024年4大(da)板(ban)块的重点任(ren)务进行了盘点，提出了2024年房地产(chan)市场出现积极变化。会议(yi)还明确了2025年全国住建工作的五项(xiang)重点任(ren)务。
专家在(zai)接受中(zhong)国网记者采访时表示，2025年，持(chi)续(xu)用力推动房地产(chan)市场止(zhi)跌回稳是重中(zhong)之重，乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储(chu)存量房等加快落(luo)实，居民置业意愿(yuan)提升，2025年全国商品房销售(shou)面积或可(ke)实现止(zhi)跌。
2024年房地产(chan)市场出现积极变化
会议(yi)指出，2024年房地产(chan)市场出现积极变化。
10月、11月新建商品房交易(yi)网签(qian)面积连续(xu)2个月同比、环(huan)比双(shuang)增长；保交房攻坚战完成既定目标，已交付住房338万套；地级及以上城市全部(bu)建立房地产(chan)融资协调机(ji)制，“白名单”项(xiang)目扩围增效(xiao)；主(zhu)要大(da)中(zhong)城市编制实施2024年住房发展年度计划(hua)；城中(zhong)村改造扩围至300多个城市，实施城中(zhong)村改造项(xiang)目1790个，建设筹集(ji)安置住房161.7万套，改造城市危(wei)旧房7.4万套(间)；建设筹集(ji)配售(shou)型保障性住房、保障性租(zu)赁住房、公租(zu)房共(gong)计172万套(间)；支持(chi)全国2050万缴存人提取住房公积金2402亿元用于支付房租(zu)，通过试点累计100多万名灵活就业人员纳(na)入制度覆盖范围。
“房地产(chan)市场的积极变化，并(bing)不是交易(yi)量稳定单维度的考(kao)核，而是多重目标的实现。”广东省住房政策研究中(zhong)心(xin)首席研究员李宇嘉在(zai)接受中(zhong)国网财经记者采访时表示。
在(zai)李宇嘉看来(lai)，房地产(chan)市场的积极变化既体现在(zai)市场止(zhi)跌回稳，也(ye)体现在(zai)防风(feng)险，既有(you)需求端降门槛等传统纾困措施，也(ye)有(you)白名单机(ji)制、城中(zhong)村改造等纾困创新模式，既有(you)传统模式稳市场，也(ye)需要新模式……
此外，会议(yi)上还提出，好(hao)房子建设有(you)序推进，举办(ban)中(zhong)国建筑(zhu)科技展，集(ji)中(zhong)展出167项(xiang)数字化、工业化、智能化发展的新成果(guo)、新技术、新应用，重点展示新建好(hao)房子、旧改好(hao)房子样板(ban)。发布(bu)《好(hao)住房技术导则》，引导房企积极建设好(hao)房子。
“这是未来(lai)住房发展增量空间的重要内容。”李宇嘉认(ren)为，2024年，住建部(bu)一(yi)直在(zai)探索好(hao)房子的技术指标，建设导则等，目前(qian)取得了积极的进展，基础(chu)制度和标准初(chu)步形成。下一(yi)步将在(zai)各地落(luo)地，满足(zu)最(zui)广泛(fan)群体的改善(shan)型住房需求。
2025年“止(zhi)跌回稳”仍排(pai)任(ren)务首位
本次会议(yi)明确了2025年全国住建工作的五项(xiang)重点任(ren)务，分别(bie)为持(chi)续(xu)用力推动房地产(chan)市场止(zhi)跌回稳，推动构建房地产(chan)发展新模式，大(da)力实施城市更新，打造“中(zhong)国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好(hao)房子。
值得一(yi)提的是，“持(chi)续(xu)用力推进房地产(chan)市场止(zhi)跌回稳”位居五大(da)任(ren)务之首。
具(ju)体来(lai)看，会议(yi)从供需两方面明确了具(ju)体举措发力稳住楼市。需求方面，会议(yi)强调要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项(xiang)存量政策和增量政策坚决(jue)落(luo)实到位。
大(da)力支持(chi)刚性和改善(shan)性住房需求。中(zhong)指研究院政策研究总监陈文静预计，核心(xin)城市限(xian)制性政策有(you)望进一(yi)步优化，北上深(shen)继续(xu)放松限(xian)购政策；降低房贷利(li)率、核心(xin)城市降低首付比例、降低交易(yi)税(shui)费等均具(ju)备空间。
有(you)效(xiao)发挥住房公积金支持(chi)作用。据中(zhong)指监测(ce)，2024年各地出台公积金相关政策超400条(tiao)，从提高贷款额度上限(xian)、支持(chi)支付首付款、延(yan)长还款期限(xian)、优化套数认(ren)定等方面进行优化调整，其中(zhong)，针对多孩家庭提高贷款额度上限(xian)是多城公积金政策的侧重点之一(yi)。
“此次会议(yi)，关于住房公积金的提法被明显单列(lie)，意味着 2025 年住房公积金的政策会持(chi)续(xu)发力，是各地要明确的重点方向。”上海易(yi)居房地产(chan)研究院副(fu)院长严跃进指出。
“如各地继续(xu)提高公积金贷款额度、延(yan)长贷款期限(xian)等，多孩家庭、人才等人群的支持(chi)力度或更大(da)。”在(zai)陈文静看来(lai)，全国层面降低公积金贷款利(li)率也(ye)存在(zai)一(yi)定预期。
加力实施城中(zhong)村和危(wei)旧房改造，推进货币化安置，在(zai)新增100万套的基础(chu)上继续(xu)扩大(da)城中(zhong)村改造规模。
“2025年城中(zhong)村改造的配套政策有(you)望继续(xu)完善(shan)，加快城中(zhong)村改造节奏。”陈文静谈到，“随着各项(xiang)配套政策跟进落(luo)实，货币化安置城中(zhong)村改造或将在(zai)2025年新房销售(shou)中(zhong)发挥实质性带动作用，将是促进新房销售(shou)止(zhi)跌回稳的关键举措之一(yi)。”
记者了解到，近期部(bu)分城市已通过城中(zhong)村改造专项(xiang)借款、房票安置结合的方式，实现了较好(hao)的新房销售(shou)去化，如郑州。
供给方面，本次会议(yi)继续(xu)强调商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给。
从政策强调的排(pai)序来(lai)看，严跃进认(ren)为，商品房的工作要比保障房的工作更需要重视。他还指出，商品房的工作也(ye)发生(sheng)了重大(da)变化，从增量转向了存量。
展望2025年，陈文静认(ren)为应完善(shan)存量商品房收储(chu)政策。在(zai)收购主(zhu)体、收购价格和住房用途方面给予(yu)城市政府更大(da)自主(zhu)权。同时，多措并(bing)举盘活商办(ban)用房，存量商办(ban)用房转为租(zu)赁房或是重要方向。
此外，陈文静还表示落(luo)实专项(xiang)债收购存量闲置土地政策，继续(xu)完善(shan)相关配套政策，加速(su)推动土地“去库存”，改善(shan)市场供求关系及企业资金状况也(ye)将是供给端明年的重点工作之一(yi)。
推动构建房地产(chan)发展新模式
本次会议(yi)还明确了推动构建房地产(chan)发展新模式的五个方面，包括：一(yi)是加快发展保障性住房，增加改善(shan)性住房特别(bie)是好(hao)房子供给；二(er)是建立“人房地钱”要素联动机(ji)制；三(san)是有(you)力有(you)序推行现房销售(shou)，优化预售(shou)资金监管；四是加快建立房屋全生(sheng)命周期安全管理制度；五是完善(shan)房地产(chan)全过程监管。
“2024年对于改善(shan)型需求，更多从需求端或购房端入手。但此次会议(yi)比较明确提及改善(shan)性住房的供给，尤其是和好(hao)房子进行结合。”在(zai)严跃进看来(lai)，完善(shan)住房供应体系是房地产(chan)发展新模式5项(xiang)工作的首要内容。相关房企应积极研究一(yi)系列(lie)涉及改善(shan)型住房的拿地和开发投资等内容，持(chi)续(xu)优化产(chan)品设计。
值得一(yi)提的是，根据中(zhong)指研究院监测(ce)，目前(qian)全国已有(you)多地在(zai)新供应地块中(zhong)持(chi)续(xu)优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产(chan)品，提升购房者居住体验。
陈文静预计后续(xu)将有(you)更多城市继续(xu)优化供给端政策，为“好(hao)房子”供给提供支持(chi)。而“好(hao)房子”不断放量，也(ye)有(you)望进一(yi)步引导改善(shan)性住房需求释放，促进市场修复。
“未来(lai)商品房和保障房都(dou)要以需定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新机(ji)制，李宇嘉认(ren)为，目的是摸清底数(有(you)多少房、有(you)多少人)厘清需求，这样供应出来(lai)的房子才不会过剩。
展望2025年，根据“中(zhong)国房地产(chan)业中(zhong)长期发展动态模型”测(ce)算，中(zhong)性情形下，陈文静预计2025年全国商品房销售(shou)面积同比小(xiao)幅下降；乐观情形下，若城中(zhong)村改造及收储(chu)存量房等加快落(luo)实，居民置业意愿(yuan)提升，2025年全国商品房销售(shou)面积或可(ke)实现止(zhi)跌。(作者：谭梦桐)