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（文/孙梅欣 编(bian)辑/张广凯）
2月20日，上海迎来2025年首场土拍，当天共有虹口、浦东(dong)新(xin)区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂+庆隆联(lian)合体、华润+越秀联(lian)合体、国贸+金地+星狮联(lian)合体、龙湖+建华联(lian)合体分别斩获，本场土拍共计揽金159.26亿元。
其中最获瞩目的，是上午(wu)拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联(lian)合体在竞价(jia)184轮之后，以89.64亿元的价(jia)格，拿下虹口地块，以38.2%的溢价(jia)、楼面地价(jia)11.74万元/平方米(mi)的价(jia)格，成为上海虹口“新(xin)地王”。按照这(zhe)一成本价(jia)，预计可售楼面价(jia)为12.5万元/平方米(mi)。
这(zhe)一楼面地价(jia)，仅次(ci)于去(qu)年8月绿城(cheng)拿下的上海徐汇(hui)斜(xie)土地块，和去(qu)年末(mo)宸嘉发展拿下的徐汇(hui)龙华地块。斜(xie)土地块的楼面地价(jia)为13.1万元/平方米(mi)，龙华地块为12.6万元/平方米(mi)，分列全国第单价(jia)第一、第二。
开(kai)年首场土拍，上海虹口地块就刷新(xin)了区域纪录，也让市场对从去(qu)年末(mo)延(yan)续的市场表(biao)现为之期待。上海中原地产市场分析师(shi)卢(lu)文曦分析认为，有了高楼面地价(jia)的烘托(tuo)，让市场更期待小阳春的到来。
竞拍184轮！上海内环再出稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。地块周边相当成熟，东(dong)南方是地标大盘瑞虹新(xin)城(cheng)，生活配(pei)套齐全，太阳宫、月亮湾是板块内重要的商业中心，由于地块发展成熟有稀缺性(xing)，虹口地块在出让之前，市场就有高价(jia)预期。
目前周边可以参照的楼盘价(jia)格如瑞虹新(xin)城(cheng)，二手房售价(jia)超过16万元/平方米(mi)，中粮瑞虹海景壹号价(jia)格约为17万元/平方米(mi)，价(jia)格水平无疑给虹口地块预留了充足空(kong)间(jian)。
优越的区位也让虹口地块颇具竞争力，除了金茂+庆隆联(lian)合体之外，还有中海、招(zhao)商+绿城(cheng)联(lian)合体、保利发展、华润+越秀联(lian)合体参与(yu)竞拍，现场竞争颇为激烈(lie)，最终现场竞拍次(ci)数达到184轮。
值得注意的是，近期金茂出手频繁(fan)，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一场土拍上，金茂和宝冶、招(zhao)商分别组成联(lian)合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资(zi)金实力和加快在上海土地储备的决心。
事实上去(qu)年金茂在上海的在售项目已经基本售完，今年只有早前和华润、建发联(lian)合拿下的桃浦地块，因此在去(qu)年末(mo)加快补(bu)仓。而在年初就重仓市中心的虹口地块，区域位置较年末(mo)郊区地块更为优越，可以看出金茂今年想走高端路线，实现利润最大化的目标。
相较于其他房企，联(lian)合体之一的庆隆集团知(zhi)名度相对较低(di)，但实际则是投资(zi)界“老钱”。庆隆集团是新(xin)加坡(po)老牌投资(zi)公司，是新(xin)加坡(po)知(zhi)名房企，实控的黄氏家族是新(xin)加坡(po)银行业巨贾，在新(xin)加坡(po)、马(ma)来西亚、中国等地都(dou)有投资(zi)。
庆隆集团早年就在上海设立投资(zi)公司，在上海长风(feng)、新(xin)江湾有沁和园、沁风(feng)雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现在土地市场上。
有意思的是，本场土拍拿地的新(xin)加坡(po)“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联(lian)合国贸、金地拿下松江地块的星狮地产，也是新(xin)加坡(po)知(zhi)名房企。早年金地商置收购了星狮股(gu)份，但近期星狮已经多次(ci)以资(zi)金方的形式，出现在上海土拍市场。
在一定程(cheng)度上也表(biao)明，当价(jia)格回归(gui)到合理范围时，上海这(zhe)样一线城(cheng)市的优质土地，仍然会获得资(zi)金的高度青睐。
房企积极补(bu)仓释放回暖信号
除了虹口地块，浦口新(xin)区地块也是当天的热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招(zhao)商、华润+越秀等6家拍卖主体参与(yu)。最终，华润+越秀联(lian)合体以50.9亿元价(jia)格、33.4%的溢价(jia)拿下该(gai)宗地块，楼面地价(jia)约为7.47万元/平方米(mi)。
这(zhe)也是华润和越秀在浦东(dong)新(xin)区新(xin)杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去(qu)年11月，华润、越秀、中能建三家联(lian)合体以总价(jia)78.969亿元拿下了临(lin)近地块，当时的楼面地价(jia)为7.44万元/平方米(mi)。由此来看，年初这(zhe)宗地块虽然容积率更高，但单价(jia)和去(qu)年基本持平。
在出让之前，浦东(dong)新(xin)城(cheng)地块曾(ceng)被市场寄予更高期望，市场普遍(bian)认为该(gai)宗地块也会打(da)破区域纪录。但从最终出让结果来看，并未达到更高预期。
国贸+金地+星狮则以8.15亿元的总价(jia)、2.62万元/平方米(mi)单价(jia)，拿下了松江新(xin)城(cheng)地块。这(zhe)宗地块也是当日出让总价(jia)和容积率最低(di)的地块，预计未来主打(da)改善型(xing)住房群体。
另外龙湖+建华以约10.56亿元总价(jia)，拿下了奉贤新(xin)城(cheng)商住混用地块，楼面地价(jia)2.047万元/平方米(mi)，为当日单价(jia)最低(di)地块。
4宗地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破区域单价(jia)纪录，跻身全国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振。加上2月19日公布的1月全国70城(cheng)房价(jia)中，上海二手房价(jia)格环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也给市场带(dai)来一丝“止跌(die)回稳”的气息。
卢(lu)文曦表(biao)示，这(zhe)场土拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高总价(jia)的高端改善产品，市场预期较为乐观，这(zhe)一点在去(qu)年末(mo)的二手房市场交易(yi)表(biao)现中也有所呈现，也促使(shi)房企拿地更为积极。”
“首场土拍4宗地块均(jun)溢价(jia)出让，也显(xian)示出对未来市场的信心。”卢(lu)文曦表(biao)示，从结果来看仍有分化表(biao)现，市区2幅地块关注程(cheng)度高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程(cheng)度也更高：“一方面预示未来市区房价(jia)还会向上突破，另一方面，提升楼市持续好转的预期。”