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在去(qu)库存的大战略之下，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿元）对浙江金华这个(ge)三线(xian)城市仍然情(qing)有独钟。
2月(yue)11日，滨江集团公告获取金华市金东区ZX-33-12-09等(deng)4宗商业及住宅地块(kuai)各(ge)51%股权(quan)。值得注意(yi)的是，其中一(yi)宗为容(rong)积率1.1的低密度住宅地块(kuai)，两宗为纯商业用地，以及一(yi)宗商业、住宅用地。
有知情(qing)人士透露，当初金华城投(tou)这4宗地中，有作为托(tuo)底而拿的地。
此前房(fang)地产市场持续深度调整(zheng)，在地价和(he)限价政策压缩利(li)润空间的情(qing)况下，滨江集团仍然顶着压力拿地，并且重仓杭州一(yi)城，因此曾有传言称(cheng)其是杭州的“第(di)二城投(tou)”。此次与金华城投(tou)再次深度合作，又引发了市场类似猜测。
对此，滨江集团执行总裁(cai)朱立东在接(jie)受(shou)《每日经(jing)济(ji)新(xin)闻》记者采访(fang)时表达得很坚决：“所有开发合作都是基于市场的原则。”
“至少90%以上是出于市场回(hui)报的考量，作为异地的企业，不会纯粹出于托(tuo)底去(qu)承担开发工作。特别是在非大本营区域，要从市场出发、发挥各(ge)自优势，比如滨江集团的口碑、产品能(neng)力或者议价能(neng)力，没有限价的情(qing)况下，至少我们比人家卖得快，就是我们的优势。”朱立东如是表示。
继续降(jiang)库存和(he)收缩区域
金华已经(jing)成(cheng)为滨江集团除(chu)杭州外，最大的业绩贡献区域。
2025年滨江集团还有一(yi)个(ge)目标——继续降(jiang)库存、收缩区域。滨江集团董(dong)事长戚(qi)金兴此前曾表示，2025年还要继续降(jiang)库存，降(jiang)到“非常健康的状态”，同时也要降(jiang)“不确定的城市”。
而对于“确定的区域”，滨江集团的发展战略已经(jing)非常明晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合适的土(tu)地，以“游击战”形式(shi)参与。而“游击战”的打法，倒(dao)也匹(pi)配金华地区本身(shen)的市场特点。
中指(zhi)研(yan)究(jiu)院华东大区常务副总高院生(sheng)告诉《每日经(jing)济(ji)新(xin)闻》记者，金华属于比较分散的点状市场，比如下辖(xia)的义乌、永康，小(xiao)老板多，核心地段的低密产品，2024年确实走了一(yi)波。
金华市场也开始表现出止跌(die)回(hui)稳态势。根据(ju)国家统计(ji)局2月(yue)19日公布的最新(xin)数据(ju)，1月(yue)，金华新(xin)房(fang)价格(ge)指(zhi)数环比止跌(die)持平。
根据(ju)易居研(yan)究(jiu)院对国家统计(ji)局历史数据(ju)的整(zheng)理，金华新(xin)房(fang)价格(ge)从2022年5月(yue)起正式(shi)进入下跌(die)区间，2024年10月(yue)起环比跌(die)幅收窄至0.5%、0.6%和(he)0.2%。
朱立东也坦言：“2025年滨江集团的销售目标在1000亿元上下，还是需要有一(yi)定的地区覆盖(gai)和(he)土(tu)地储备量来支撑。2024年金华市本级新(xin)房(fang)销售总额大约150亿元，滨江集团占比接(jie)近10%，销售额超过14亿元。”
朱立东还向记者透露：“滨江集团在金华市本级已开发及正在开发的项目共有5个(ge)，与金华城投(tou)过往的合作项目开发销售的情(qing)况比较好，坚定了大家继续合作的信(xin)心。其中，滨江城投(tou)·悦品已经(jing)售罄；滨江城投(tou)·和(he)品于2024年6月(yue)开盘，推出800多套房(fang)源，目前已销售过半，成(cheng)为2024年金华市本级的销售冠军。”
若把统计(ji)范围扩(kuo)展至金华全域，根据(ju)中指(zhi)研(yan)究(jiu)院发布的《2024年金华全域房(fang)地产企业销售业绩排行榜》，滨江集团以49.7亿元的销售额位列第(di)二。
高院生(sheng)也分析(xi)指(zhi)出，从2024年业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第(di)二，金额约50亿元。
“滨江集团这次敢在金华拿4个(ge)项目，一(yi)方面源于金华的‘点状热度’，另一(yi)方面其在金华市场已经(jing)有一(yi)定的布局，项目销售比较好、市场认可度高，内部风险评估也可以，所以要深耕这个(ge)区域。在这个(ge)节点上，基于和(he)当地城投(tou)已经(jing)有一(yi)定合作，滨江集团深入研(yan)究(jiu)其资源也很正常，一(yi)方面解决城投(tou)的问题，同时也能(neng)补充自己的货值。”高院生(sheng)如是分析(xi)称(cheng)。
现金短债比正逐年改善(shan)
“滨江集团在住宅产品开发方面具有显著优势，而金华城投(tou)作为市一(yi)级投(tou)资公司，拥有丰富的资源和(he)强大的资产处置能(neng)力。这次的合作是在双方原有良好合作基础上的进一(yi)步强强联手。”朱立东说。
从财务层面来看，滨江集团现金短债比正在逐年改善(shan)。现金短债比是指(zhi)在一(yi)定时期内，企业货币资金与短期有息负债的比率。它是衡(heng)量企业短期偿债能(neng)力的重要指(zhi)标之一(yi)。截(jie)至2021年末，公司有息负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公司权(quan)益有息负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），现金短债比达到2.42倍。
滨江集团方面透露，截(jie)至2024年12月(yue)25日，滨江集团的权(quan)益有息负债余额达到305亿元，相比年初下降(jiang)了55亿元。同时，银行存款余额为306亿元。2024年底，戚(qi)金兴曾对媒体表示，“这是滨江集团成(cheng)立32年来，首次实现现金余额超过有息负债。”
此次在金华密集开发，特别是2宗商业地块(kuai)和(he)1宗含商业的地块(kuai)，难(nan)免(mian)带来资金沉淀，这是否会影(ying)响滨江集团进一(yi)步降(jiang)低负债？
朱立东对《每日经(jing)济(ji)新(xin)闻》记者说：“目前是管理扁平化(hua)，资金全部集中在集团总部，统筹把控，今年有息负债要继续往下压，控制到300亿元左右，因此是否发债要评估各(ge)个(ge)项目本身(shen)的利(li)润情(qing)况。”
“另一(yi)方面，现在项目开发情(qing)况发生(sheng)了变化(hua)，原来开发商之间竞争拿地，但销售价格(ge)已经(jing)被限定了，中间的差价大家都是明盘，靠的就是整(zheng)个(ge)运(yun)营、周转、合理控制成(cheng)本。现在是要创造价值，向市场要溢价。如果单个(ge)项目的利(li)润从前几年的两三个(ge)点，回(hui)到10个(ge)点左右，那么能(neng)够(gou)创造价值的项目、市场议价能(neng)力强的项目，就可以有一(yi)定的贷款。”朱立东如是解释道。
对于商业项目开发，朱立东表示：“对城投(tou)公司而言，住宅开发只是其中一(yi)块(kuai)资产，用于增加短期现金流和(he)短期利(li)润，同时也需要一(yi)些资产沉淀。得益于城投(tou)公司良好的资产处置能(neng)力，以及滨江集团的产品开发、品牌营造和(he)溢价能(neng)力，二者联合开发，各(ge)自发挥能(neng)力。”
从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信(xin)号：强三线(xian)城市正在成(cheng)为挖(wa)掘机(ji)会的新(xin)战场。滨江集团以各(ge)51%权(quan)益比例落子金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机(ji)会型投(tou)资”模式(shi)，既巩固了杭州市场基本盘，又可以避(bi)免(mian)过度依赖单一(yi)市场的系统性风险。
但不得不面对的是，去(qu)库存仍是滨江集团下一(yi)阶段的重要任(ren)务，杭州外围项目均面临分化(hua)和(he)降(jiang)价促(cu)销的局面，金华市场能(neng)否顺利(li)消化(hua)低密产品？另一(yi)方面，异地权(quan)益合作项目也挑战滨江集团的管理半径，商业项目与住宅项目的品质和(he)销售能(neng)否复制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检(jian)验。
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