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或许，只(zhi)有土豪村(cun)才能救房地(di)产。
困在资金(jin)上
最近佛山一(yi)个土豪村(cun)借钱给开发商推动村(cun)里(li)旧(jiu)改的(de)事，上了新(xin)闻。
这个村(cun)子是位于佛山市南海区(qu)桂城街道的(de)永胜村(cun)，位置可以说是佛山南海区(qu)相当(dang)不错的(de)地(di)段。
从地(di)理位置来(lai)看(kan)，步行1.5公里(li)范围内临(lin)近广佛线的(de)千灯湖站以及金(jin)融高新(xin)区(qu)站，近距离可上广佛江珠(zhu)高速，区(qu)域内还有南海全民健(jian)身体育(yu)公园以及万达(da)广场，是佛山非(fei)常繁华的(de)新(xin)商圈。
周边的(de)小区(qu)，也是佛山最贵的(de)地(di)段。
在中介平台上显示，永胜村(cun)所在位置的(de)片区(qu)千灯湖片区(qu)，挂盘均价达(da)到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达(da)华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一(yi)期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的(de)地(di)段位置，无论是村(cun)民，还是当(dang)地(di)推动村(cun)落改造的(de)大手，都对永胜村(cun)的(de)蝶(die)变寄予厚望。
从2016年提(ti)及改造开始，到2019年被正式落实开发合作方(fang)，已经过去六七年。
但如今，随着房地(di)产行业周期的(de)变化，永胜村(cun)的(de)拆迁旧(jiu)改也陷入了困局。
所以作为佛山备受(shou)关注的(de)旧(jiu)改项目，也不得(de)不进行“自(zi)救”。
根据永胜村(cun)1月(yue)发出(chu)的(de)公告显示，整个永胜村(cun)拆除已经达(da)到63%，旧(jiu)改的(de)首期回迁住宅倒是已经交付，入住率达(da)到100%，但是剩余还有54%的(de)村(cun)民无法回迁，并(bing)且回迁遥遥无期。
考虑到合作的(de)开发商出(chu)现资金(jin)短缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的(de)土地(di)出(chu)让金(jin)拿出(chu)来(lai)，垫资推动二期回迁安置住宅建设。
具体的(de)垫资方(fang)案为——
将永胜村(cun)出(chu)让金(jin)返还款以垫付资金(jin)的(de)形式，借款给开发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的(de)由永胜经济社自(zi)有资金(jin)投入。
这样的(de)举措，也为全国的(de)旧(jiu)改解困，提(ti)供了一(yi)个样本。
一(yi)来(lai)可以推动旧(jiu)改建设，保证开发商交楼任务，二来(lai)村(cun)民可以尽快回迁，盘活区(qu)域生态，提(ti)升周边城市面貌(mao)，恢复经济生态。
三来(lai)尽管以借款的(de)方(fang)式垫资，但永胜村(cun)建立了土地(di)监管账户，可以进行专款专用，便于资金(jin)使用监督，确(que)保资金(jin)监管，同时也能进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交楼，促(cu)进开发企业开发销售。
四(si)来(lai)即便未来(lai)开发方(fang)无法偿(chang)还借款，大概率也还有一(yi)定(ding)的(de)协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金(jin)实力(li)的(de)旧(jiu)改村(cun)落，很多时候涉及的(de)是股份合作社。
永胜村(cun)旧(jiu)改之所以能够继续推动项目，更多仰仗的(de)是永胜村(cun)的(de)实力(li)，也是广东首个探(tan)索旧(jiu)村(cun)改造与村(cun)集体收益平衡(heng)的(de)案例。
根据永胜股份经济合作社公布的(de)财务收支预算(suan)方(fang)案显示，光经营收入就(jiu)达(da)到3101.93万元，投资收益达(da)到1671.4万元，加上其他收入，总收入4781.93万元。
差不多半个小目标的(de)收入，而(er)整个预算(suan)支出(chu)为641.88万元。
去年年中也曾公布过一(yi)次预分(fen)红方(fang)案，拿出(chu)976.69万元分(fen)给2273名村(cun)民。
所以这样的(de)村(cun)集体经济，完全有能力(li)支撑项目的(de)推进。
而(er)这样有实力(li)的(de)村(cun)集体，在东莞、广州、深圳都并(bing)不罕见。
每年广深莞的(de)“土豪村(cun)”晒分(fen)红，都能吸引一(yi)波关注。
比如去年南海的(de)庄边村(cun)、胜利村(cun)，禅城的(de)郊边村(cun)、鄱阳村(cun)等。
但并(bing)非(fei)每个旧(jiu)改项目，背后都拥有一(yi)个有实力(li)的(de)合作社，是否(fou)能够效仿永胜村(cun)的(de)做法，也需要看(kan)股份合作社的(de)实力(li)或者村(cun)民的(de)意愿。
能够依靠自(zi)身摸出(chu)一(yi)条路子，得(de)到“资金(jin)”的(de)救赎的(de)，毕竟是少数。
最明(ming)显的(de)，一(yi)些未拆改的(de)项目，等来(lai)的(de)或许不是拆迁的(de)推进，而(er)是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧(jiu)改进度龟速。
尤其一(yi)些成本高，规模大的(de)项目。
像深圳一(yi)些旧(jiu)改项目，成本非(fei)常高，拆迁难度大。
比如深圳南山区(qu)域的(de)海雅百货大楼城市更新(xin)项目，在2022年旧(jiu)改方(fang)案批复后，却(que)被发现去年11月(yue)签约新(xin)的(de)商业并(bing)重(zhong)新(xin)招商。
比如宝安区(qu)航城街道草围旧(jiu)村(cun)及南片区(qu)城市更新(xin)单(dan)元失效，去年12月(yue)被踢出(chu)旧(jiu)改计划。
再比如深圳备受(shou)关注的(de)八卦岭旧(jiu)改项目，2019年被纳入福(fu)田区(qu)棚户区(qu)改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得(de)向官方(fang)询问(wen)，得(de)到的(de)答复却(que)是“正统(tong)筹开展老旧(jiu)住宅区(qu)改造新(xin)政研究工作，待新(xin)政策出(chu)台后将参照国家(jia)省(sheng)市最新(xin)政策，结合各楼栋宗地(di)面积、现状功能、权利人意愿等情况，分(fen)类分(fen)片，科学施策”。
所以，旧(jiu)改项目等着等着，也有可能不改了。
未来(lai)的(de)旧(jiu)改，或许只(zhi)有资金(jin)真正落实的(de)项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼