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每经记(ji)者 包晶晶 每经编(bian)辑 陈梦妤
房企美元债(zhai)再(zai)现，发债(zhai)方是绿城中国（HK03900，股价9.91港元，市值251.15亿港元），两笔合(he)计(ji)5亿美元。
不过，此次房企美元债(zhai)重启呈现双高，即金额高和利(li)率高。
2月18日晚间，绿城中国发布公告，计(ji)划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总额3.5亿美元的原始(shi)票据，构成同(tong)一系(xi)列票据，年利(li)率为(wei)8.45%。增发后，绿城中国此次融资本金总额升至(zhi)5亿美元，均将于2028年到期，其(qi)中新发的1.5亿美元票据发售价为(wei)票据本金的100.5%，发行收益率8.258%。
绿城中国2月21日晚间向《每日经济新闻》记(ji)者表示：“此次发行优先票据不仅是公司(si)优化债(zhai)务结构、拓宽融资渠道的重要举(ju)措(cuo)，也(ye)为(wei)中资地产美元债(zhai)市场重启打开了窗口，展现了市场对优质房企的信心恢复，为(wei)行业融资环(huan)境改善提供了积极信号。”
“绿城中国成功发行美元债(zhai)，标志着在房企美元债(zhai)市场长期低迷后的一次‘破冰’。这既代表了相(xiang)关企业的投融资能力持续(xu)恢复，也(ye)说明外部金融机构等对中国房地产市场和企业的信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接(jie)受每经记(ji)者采访时表示。
房企融资环(huan)境在持续(xu)改善
中指研究院统计(ji)显示，整个2024年，房地产行业海外债(zhai)发行规模仅为(wei)69.0亿元人民币(bi)，同(tong)比下降69.5%。2025年1月房地产企业债(zhai)券融资总额为(wei)509.8亿元，但信用(yong)债(zhai)和ABS仍是主力，分别占比51.3%和48.7%。
中指研究院企业研究总监刘水(shui)曾指出，房地产开发企业到位(wei)资金规模延续(xu)2022年以来的下降态势，实际融资环(huan)境仍未显著回暖。2025年房地产市场恢复仍面(mian)临诸多挑战，企业还(hai)是应提前筹划现金流，充分利(li)用(yong)各类融资政策支(zhi)持以增加资金流入。
在此背景下，绿城中国的5亿美元为(wei)行业带来了破冰契机。
严跃进认(ren)为(wei)：“房企融资环(huan)境在持续(xu)改善。绿城中国发行美元债(zhai)，也(ye)为(wei)其(qi)他优质房企融资提供了非常(chang)好的示范效应，有助于推(tui)动更(geng)多房企重启境外融资。具备优质资产、良好信誉和稳健经营的房企，在国际资本市场上将获(huo)得更(geng)多融资支(zhi)持。在2025年房地产市场止跌回稳、稳中向好的发展过程中，也(ye)将持续(xu)助力企业的向好发展。”
但也(ye)有投资人士对每经记(ji)者指出，由于行业整体原因(yin)和房企出险等不确定因(yin)素，目前海外投资人对于房企美元债(zhai)的态度仍非常(chang)谨慎。
事实上，2025年房企仍然面(mian)临严峻的偿债(zhai)压力。克而瑞在报(bao)告中提及，2024年房企债(zhai)券到期规模达4828亿元，而发行规模仅2158亿元，房企无法通过借新还(hai)旧覆盖到期债(zhai)务。由于近年来不少房企选择将债(zhai)务展期或置换，在此背景下2025年债(zhai)务到期规模甚至(zhi)高于2024年，达5257亿元。
现阶段海外融资“风险溢价”仍是最大风险
据绿城中国方面(mian)透露，本次发行是2021年以来亚洲(zhou)最大规模高收益房地产美元债(zhai)券发行。
每经记(ji)者注意到，8.45%的利(li)率，在近年来为(wei)数(shu)不多的房企境外债(zhai)融资中，属于较高水(shui)平。据克而瑞，由于2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债(zhai)券，票息区间在4%～4.6%，经测算境外债(zhai)券融资平均成本为(wei)4.18%。
不仅如此，这一利(li)率水(shui)平和公司(si)平均融资成本相(xiang)比也(ye)高出了一大截。近几年，绿城中国不断压低融资成本和缩减负债(zhai)规模，一方面(mian)，截至(zhi)2024年6月底，境外债(zhai)务比重已经从2023年的16.2%降至(zhi)15.5%，同(tong)时绿城中国一年内到期债(zhai)务占总债(zhai)务比例为(wei)23.8%；另一方面(mian)，融资成本也(ye)在不断下降，2023年绿城中国平均融资成本降到4.3%；2024年中期降至(zhi)4.0%。
令人不解的是，绿城中国既然可以在境内获(huo)得低息融资，为(wei)何要去发行高利(li)率的美元债(zhai)？每经记(ji)者就此采访了多位(wei)专(zhuan)家，有各种猜测，但没有达成共识。
而不久前，绿城中国发布盈利(li)警告，预计(ji)截至(zhi)2024年12月31日，公司(si)股东(dong)应占利(li)润同(tong)比2023年的人民币(bi)31.18亿元下降50%以内。
不过，从业绩和拿地表现来看，2024年，绿城中国全口径销售1718.3亿元，位(wei)列克而瑞中国房地产企业销售榜第6名；新增土地货值1147亿元，在新增货值榜排名第4位(wei)。进入2025年，绿城中国又在杭(hang)州、南京等地继续(xu)溢价拿地。
在这样的背景下，行业内其(qi)他房企是否具备同(tong)样的发债(zhai)条件仍待观察。但即便具备相(xiang)应的条件，美元债(zhai)高企的利(li)率，仍然令诸多房企“又爱(ai)又恨”。
“从全行业角度看，美元债(zhai)利(li)率高企的第二大原因(yin)是发债(zhai)的急迫程度。”严跃进分析，若是企业本身有即将到期的债(zhai)务，也(ye)充分理解“未兑付”对企业的巨大杀伤力，那么(me)融资急迫性就会(hui)明显提高。此时快速融资是企业快速改善资金状况，防(fang)范债(zhai)务兑付风险公开化的重要手段，融资成本自然会(hui)提高。
封面(mian)图片(pian)来源：视觉(jue)中国-VCG211330431472