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2月20日，上海土地市场(chang)迎来新春后首拍。4宗现场(chang)交易地块中，最高竞价轮数高达180轮，溢价率均突破10%，土地市场(chang)热(re)度攀升。
此次出(chu)让(rang)的地块包括(kuo)4宗涉宅用地，总出(chu)让(rang)面(mian)积约9.6万平方米，总起始价119.24亿元，最终4宗地块均溢价成交，总成交价达159.26亿元。
中指研(yan)究院(yuan)上海分析师苏晓(xiao)东点(dian)评称：“本(ben)轮土拍是春节后上海土拍市场(chang)的良好(hao)开端，稀缺地块继续(xu)受到(dao)房企(qi)热(re)捧。土拍市场(chang)高涨的热(re)情或将传导至新房市场(chang)，加(jia)之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定(ding)购房者预期，有利于(yu)上海房地产市场(chang)整体企(qi)稳。”
180轮竞价，金茂携手新加(jia)坡(po)庆隆(long)拿下虹(hong)口区热(re)地
本(ben)批次土拍备受关注的地块为虹(hong)口区C080302单元hk329-11地块。该地块周边相当成熟，地块北面(mian)就是地铁10号线(xian)邮(you)电新村站，是内环内稀缺的“黄金宝地”。
今日上午，虹(hong)口区地块共吸引五家(jia)房企(qi)主(zhu)体参(can)与竞价，分别是中海、保利发展、招商+绿城、华润+越秀、金茂+庆隆(long)，竞价过程相当激烈。经过180多轮竞价，最终被金茂联合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面(mian)价约为11.75万元/平方米。
上海中原地产资深分析师卢文(wen)曦表(biao)示：“近期金茂拿地较为积极。去年12月金茂拿下3幅地块，加(jia)大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到(dao)市中心，地块质(zhi)量毋庸置疑，继续(xu)走高端路线(xian)，实现利润最大化。”
值得一提的是，虹(hong)口区地块东南方向(xiang)就是地标大盘瑞虹(hong)新城。当前瑞虹(hong)新城的二手房价格已达9万-14万元/平方米。对(dui)此，卢文(wen)曦也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面(mian)价来看，未来该楼盘售价可能达到(dao)16万元/平方米。
此次拿地的房企(qi)主(zhu)角金茂，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞统计的房企(qi)销售排行榜中位列第12位，相比2023年上升一位。而与金茂组成联合体的另外一家(jia)企(qi)业新加(jia)坡(po)庆隆(long)集团(tuan)，是一家(jia)以金融投(tou)资为主(zhu)的投(tou)资机构，在住宅开发领(ling)域以开发高端住宅著(zhu)称，它的背后站着新加(jia)坡(po)豪门之一的黄祖耀家(jia)族。此前，庆隆(long)集团(tuan)也在上海开发过项目，即普陀长风(feng)板(ban)块的沁和园，其二手房的房价在11.5万元/平方米左(zuo)右。
苏晓(xiao)东点(dian)评表(biao)示：“虹(hong)口瑞虹(hong)新城地块位于(yu)内环内，属于(yu)稀缺地块，周边交通便(bian)利、配套成熟，新房供应极少，未来或可有效填补(bu)板(ban)块内供应空缺。地块最终成交价89.64亿元，刷新上海实行‘双(shuang)高双(shuang)竞’政策以来的总价纪录。”
华润越秀联合体补(bu)仓浦东，民企(qi)龙湖加(jia)码奉贤
今日另一宗溢价率较高的地块为浦东新杨思地块，位于(yu)中环线(xian)内，距离地铁6号线(xian)高青路站较近，周边生活(huo)配套成熟，且新杨思板(ban)块规划宅地极少，因此该地块极具稀缺属性。
该地块吸引了包括(kuo)中海、建(jian)发、保利发展、浦发、招商蛇口、华润置地+越秀联合体共6家(jia)竞买人参(can)与，经过76轮竞价，最终该地块由华润置地+越秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面(mian)价74695元/平方米，溢价率33.38%。
卢文(wen)曦分析：“今天成交的这块地之所以关注度高，是因为就在新杨思上园的南面(mian)，其是区域的楼面(mian)价‘地王(wang)’，项目销售价格为9.9万元/平方米。新出(chu)让(rang)地块起始楼面(mian)价比隔壁‘地王(wang)’低1.8万元/平方米，板(ban)块热(re)度也随之走高。”
苏晓(xiao)东补(bu)充表(biao)示：“该地块邻(lin)近去年七批次新杨思地王(wang)，也是由中能建(jian)、华润置地、越秀联合体竞得，拟打造建(jian)筑面(mian)积约115-140平方米的小(xiao)高层(ceng)以及(ji)约170-220平方米的叠(die)墅(shu)。未来，华润置地或将两个地块联合打造，提供高层(ceng)、小(xiao)高层(ceng)、叠(die)墅(shu)等多种(zhong)产品(pin)，带动新杨思板(ban)块房价上涨。”
此外，松江新城西区地块虽位于(yu)外环外，距离地铁较远，但邻(lin)近大学城、广富林公园、泰晤士小(xiao)镇等优质(zhi)配套，周边别墅(shu)楼盘林立但基本(ben)无新房供应，同时该地块容(rong)积率仅1.2，未来或可有效增加(jia)区域内高品(pin)质(zhi)低密产品(pin)，该地块最终由国贸、金地、星(xing)狮组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面(mian)价26216元/平方米，溢价率13.98%。
同样位于(yu)外环外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线(xian)奉贤新城站较近，周边生活(huo)配套较为完善，且分布有多块去年成交的宅地。该地块最终由龙湖与建(jian)华联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面(mian)价20473元/平方米，溢价率16.54%。
值得一提的是，此番拿地是龙湖连(lian)续(xu)第5年落子上海。2021年，龙湖通过联合拿地方式获取上海江桥商住办地块及(ji)自贸区临(lin)港新片区纯宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖松江御湖境(jing)；2023年，龙湖拿下嘉定(ding)江桥商住办地块，打造龙湖虹(hong)桥青云阙(jue)；2024年，龙湖建(jian)华联合体竞得奉贤新城一地块即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。
而龙湖此次加(jia)仓奉贤新城也和其去年销售业绩(ji)相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错(cuo)的市场(chang)表(biao)现。其中，龙湖奉贤观萃项目首开即“日光”，同时也是上海为数不多的外环外因认筹爆满触发积分的代表(biao)楼盘之一，去年全年销售额达到(dao)27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天街2024年全年客流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖加(jia)仓也体现了其深耕上海的思路。
图/中指研(yan)究院(yuan)
业内：土拍热(re)度上升或助力“小(xiao)阳春”行情
今天是上海新春首场(chang)土拍，4宗地块均高溢价成交，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其热(re)度可见一斑。
苏晓(xiao)东表(biao)示：“本(ben)轮土拍是春节后上海土拍市场(chang)的良好(hao)开端，稀缺地块继续(xu)受到(dao)房企(qi)热(re)捧。土拍市场(chang)高涨的热(re)情或将传导至新房市场(chang)，加(jia)之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定(ding)购房者预期，有利于(yu)上海房地产市场(chang)整体企(qi)稳。”
对(dui)于(yu)今天的土拍，卢文(wen)曦点(dian)评称：“今天成交的四幅地块均有溢价产生，说明房企(qi)在拿地的积极性上继续(xu)保持不错(cuo)的信(xin)心，也显示出(chu)对(dui)未来市场(chang)的信(xin)心。今天最大特(te)点(dian)是4块地都(dou)是联合拿地。虹(hong)口、浦东地块总价高，联合拿地可以理解，但两幅郊区地块也联合拿地，则显示出(chu)房企(qi)谨慎的一面(mian)，小(xiao)股投(tou)资、分散资金压力，即便(bian)遇到(dao)去化压力也可以尽(jin)可能降低对(dui)企(qi)业营收的影响。”
“当然，此次土拍结果还是显示出(chu)了分化，市区的两幅地块热(re)闹程度要高于(yu)郊区地块，国企(qi)、央企(qi)拿地的坚决程度相当高。一方面(mian)预示未来市区房价还会向(xiang)上突破，另一方面(mian)，提升楼市持续(xu)好(hao)转的预期。有了高楼面(mian)价的烘托，接下来的‘小(xiao)阳春’行情更值得市场(chang)期待。”卢文(wen)曦补(bu)充说。
新京报贝壳财(cai)经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校(xiao)对(dui) 穆祥桐