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高开低走的新房，也印证了前期市场真实的心态。
新房市场接受度(du)如何，在开盘后的第一天(tian)，也会揭晓。
开价埋下伏笔(bi)
位于前海妈(ma)湾的湾啟紫荆府开盘结(jie)果出炉。
上(shang)周末(mo)开盘，320套(tao)房源，共(gong)321批客户入围，根据案场传出的去(qu)化情况来(lai)看，开盘当天(tian)卖了约168套(tao)，去(qu)化率约53%。
这(zhe)意味着，湾啟紫荆府未能延续新政新房的热度(du)。
在这(zhe)之前，市场预期的是，认筹比达到了1:1，去(qu)化表(biao)现(xian)应(ying)该能到七八(ba)成。
而这(zhe)样(yang)的去(qu)化成绩，还是建立在项目提前冻资，释放出约“95折(she)”，折(she)后总价约894万起的情况下。
还比不上(shang)光明中心的振业(ye)天(tian)境云庭第二批次去(qu)化表(biao)现(xian)。
振业(ye)天(tian)境云庭109套(tao)住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天(tian)去(qu)化约8成。
但(dan)这(zhe)也是前海罕(han)见的一次去(qu)化表(biao)现(xian)。
上(shang)一次去(qu)化表(biao)现(xian)不佳的是位于前海前湾的一湾臻邸。
当初一湾臻邸是因为(wei)有竞品抢先入市，位置上(shang)距离近，价格上(shang)也相对便宜了，所以分流了一些客户。
2023年(nian)6月(yue)24日，深业(ye)云海湾共(gong)推出住宅919套(tao)住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平，总价区(qu)间约900-1931万/套(tao)，意向登记批次1460批，最(zui)终成交900套(tao)，开盘当日去(qu)化率超98%，当天(tian)销售额超100亿元。
而2023年(nian)6月(yue)28日，一湾臻邸共(gong)推出645套(tao)住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平，总价区(qu)间约901—1785万/套(tao)，意向登记批次540批，开盘当天(tian)销售约33亿元，约240套(tao)，去(qu)化率约37%。
如今看来(lai)，湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平，总价区(qu)间约949—1689万/套(tao)，即使推售的货(huo)量比较少，仅有319套(tao)，是一湾臻邸当年(nian)的一半，但(dan)也难逃去(qu)化不畅的情况。
新房的背后
湾啟紫荆府的去(qu)化结(jie)果，也折(she)射出几个事(shi)实。
第一，市场的暖意还是很脆弱，并且经不起一丁点考验。
即使是前海这(zhe)样(yang)的热门区(qu)域，市场的韧(ren)性也经不起价格的考验。
从(cong)备案价格的水(shui)平可以看到，项目的价格门槛相比过去(qu)前海的新房，高出一些。
虽然后续项目可以通过折(she)扣的方式，把价格压下来(lai)，但(dan)意向购(gou)房者的心态也会动摇。
第二，对于存在短板的项目，手拿资金的潜在购(gou)房者，依旧很挑剔。
即使在回暖的背景下，项目的推盘心态高了起来(lai)，但(dan)购(gou)房者心态依旧保守。
第三，9月(yue)底的新政的边际效力已经出现(xian)衰减(jian)，对于原本挤压的购(gou)房需求，已经在10月(yue)以及11月(yue)集中消耗了一批。
最(zui)明显(xian)的，11月(yue)深圳新房住宅的网签量达到了8076，比2021年(nian)1月(yue)以来(lai)，任何单月(yue)的网签量都要高。
要知道，2020年(nian)—2021年(nian)深圳牛(niu)市阶段，新房住宅单月(yue)网签量超过8000套(tao)的，也就只有2021年(nian)1月(yue)。
但(dan)深圳12月(yue)，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅套(tao)数为(wei)5033套(tao)，而12月(yue)剩余一个星期收尾，绝大概率整个月(yue)度(du)新房住宅网签的总量是达不到8000+套(tao)了。
第四，竞品面前，价格才是王道。
同样(yang)位于妈(ma)湾的观山海项目，258套(tao)110—116平住宅，虽然位置，地段，周边配(pei)套(tao)不如湾啟紫荆府，但(dan)备案均价约84912元/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平，总价区(qu)间约788—1105万/套(tao)。
而项目开盘在前，在价格吹风上(shang)就已经提前透支了购(gou)房者的预期，给出9字头的价格预期。
但(dan)实际价格不仅高于9字头的预期，也远高于观山海8字头的备案均价。
而两个项目步行(xing)距离约3.3公(gong)里。
所以，湾啟紫荆府去(qu)化不及预期，也在预料之内(nei)。
不过，根据一湾臻邸的备案结(jie)果，尽管开盘的初始去(qu)化表(biao)现(xian)一般，但(dan)项目在经过五百多天(tian)的顺销期后，645套(tao)住宅，在深圳房地产信息平台上(shang)显(xian)示，仅剩1套(tao)住宅期房待(dai)售。
这(zhe)就意味着，尽管湾啟紫荆府开盘去(qu)化一般，后续顺销清盘也只是时(shi)间问题。
作者 | 骑醉酒大鲨鱼