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高开低(di)走(zou)的新房，也印证了前期市场真实的心态。
新房市场接(jie)受度如(ru)何，在开盘后的第(di)一天，也会揭晓。
开价埋下伏笔
位于前海妈(ma)湾的湾啟(qi)紫荆府(fu)开盘结果出炉。
上周末开盘，320套(tao)房源，共321批客户入围，根据案场传出的去化情况来看，开盘当天卖了约168套(tao)，去化率约53%。
这意味着，湾啟(qi)紫荆府(fu)未能延续新政新房的热度。
在这之前，市场预期的是，认筹比达到了1:1，去化表现应该(gai)能到七八成(cheng)。
而这样的去化成(cheng)绩，还是建立在项目提前冻资，释(shi)放出约“95折”，折后总价约894万起的情况下。
还比不(bu)上光明中心的振(zhen)业天境云庭第(di)二批次去化表现。
振(zhen)业天境云庭109套(tao)住宅(zhai)，备案均(jun)价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去化约8成(cheng)。
但这也是前海罕见的一次去化表现。
上一次去化表现不(bu)佳(jia)的是位于前海前湾的一湾臻邸。
当初一湾臻邸是因(yin)为有竞品(pin)抢先入市，位置(zhi)上距离近，价格上也相对便宜(yi)了，所以分(fen)流了一些客户。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅(zhai)919套(tao)住宅(zhai)，备案均(jun)价约91294元/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平，总价区(qu)间约900-1931万/套(tao)，意向登记批次1460批，最终成(cheng)交900套(tao)，开盘当日去化率超98%，当天销售额超100亿元。
而2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套(tao)住宅(zhai)，备案均(jun)价约106661元/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平，总价区(qu)间约901—1785万/套(tao)，意向登记批次540批，开盘当天销售约33亿元，约240套(tao)，去化率约37%。
如(ru)今看来，湾啟(qi)紫荆府(fu)备案均(jun)价约107828元/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平，总价区(qu)间约949—1689万/套(tao)，即使推售的货量比较少，仅有319套(tao)，是一湾臻邸当年的一半，但也难(nan)逃去化不(bu)畅(chang)的情况。
新房的背后
湾啟(qi)紫荆府(fu)的去化结果，也折射出几个事实。
第(di)一，市场的暖意还是很脆弱，并且(qie)经(jing)不(bu)起一丁点(dian)考(kao)验。
即使是前海这样的热门区(qu)域，市场的韧性也经(jing)不(bu)起价格的考(kao)验。
从备案价格的水(shui)平可以看到，项目的价格门槛(kan)相比过去前海的新房，高出一些。
虽然后续项目可以通过折扣的方式，把价格压下来，但意向购房者的心态也会动摇。
第(di)二，对于存在短板的项目，手拿(na)资金的潜在购房者，依旧很挑剔。
即使在回暖的背景下，项目的推盘心态高了起来，但购房者心态依旧保守(shou)。
第(di)三，9月底的新政的边际效力已经(jing)出现衰减，对于原(yuan)本挤压的购房需(xu)求，已经(jing)在10月以及11月集中消耗了一批。
最明显的，11月深圳新房住宅(zhai)的网签量达到了8076，比2021年1月以来，任(ren)何单月的网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住宅(zhai)单月网签量超过8000套(tao)的，也就只有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅(zhai)套(tao)数为5033套(tao)，而12月剩余一个星期收尾，绝大(da)概率整个月度新房住宅(zhai)网签的总量是达不(bu)到8000+套(tao)了。
第(di)四，竞品(pin)面前，价格才是王(wang)道。
同样位于妈(ma)湾的观山海项目，258套(tao)110—116平住宅(zhai)，虽然位置(zhi)，地段，周边配套(tao)不(bu)如(ru)湾啟(qi)紫荆府(fu)，但备案均(jun)价约84912元/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平，总价区(qu)间约788—1105万/套(tao)。
而项目开盘在前，在价格吹风上就已经(jing)提前透支了购房者的预期，给出9字头的价格预期。
但实际价格不(bu)仅高于9字头的预期，也远高于观山海8字头的备案均(jun)价。
而两个项目步行距离约3.3公里。
所以，湾啟(qi)紫荆府(fu)去化不(bu)及预期，也在预料之内。
不(bu)过，根据一湾臻邸的备案结果，尽管开盘的初始去化表现一般(ban)，但项目在经(jing)过五百多天的顺销期后，645套(tao)住宅(zhai)，在深圳房地产信息平台(tai)上显示，仅剩1套(tao)住宅(zhai)期房待售。
这就意味着，尽管湾啟(qi)紫荆府(fu)开盘去化一般(ban)，后续顺销清盘也只是时(shi)间问题(ti)。
作者 | 骑醉(zui)酒大(da)鲨鱼