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中国网财经1月21日(ri)讯(xun) 日(ri)前，国家统计局发布了(le)2024年(nian)全国房地产(chan)市场(chang)基本情(qing)况，多个指标(biao)有(you)所改善。国家统计局局长康义17日(ri)在国新办举行的(de)新闻发布会上表示，近(jin)期房地产(chan)市场(chang)在政策组合(he)拳作用下积极(ji)变化增多，市场(chang)信心在逐步提振。随着(zhe)存量政策和(he)增量政策的(de)有(you)效落(luo)实，下阶段房地产(chan)市场(chang)有(you)望继续改善。
2024年(nian)房地产(chan)销售端、投资(zi)端、融资(zi)端表现如(ru)何？2025年(nian)房地产(chan)行业前景(jing)如(ru)何？针对上述问(wen)题，中国网财经记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐观情(qing)形下商品房销售面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年(nian)，新建商品房销售面积97385万平方米(mi)，比上年(nian)下降12.9%，较2023年(nian)降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年(nian)降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风(feng)研究房地产(chan)联合(he)首席分析师王雯表示，“但从时间维度看(kan)，对比2023年(nian)，得益于政策积极(ji)引导，单月销售增速整体呈修复趋(qu)势，一三季度末(mo)为基本面边际转折点，量价企稳已具(ju)备基础(chu)。”
具(ju)体来看(kan)，2024年(nian)房地产(chan)行业继续呈调(diao)整态势，上半(ban)年(nian)的(de)“517”新政和(he)下半(ban)年(nian)的(de)“924”新政，为市场(chang)注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明(ming)显。
随着(zhe)“517”新政出(chu)台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好(hao)效应(ying)边际递减，市场(chang)迅(xun)速回落(luo)，7、8月跌幅有(you)所扩大。9月末(mo)以来房地产(chan)利好(hao)政策频出(chu)，中央政治局会议首次提出(chu)促进房地产(chan)市场(chang)止跌回稳的(de)表述，旨在提振市场(chang)信心、改善预期，推(tui)动房地产(chan)市场(chang)积极(ji)变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商品房销售面积和(he)销售额同比全年(nian)首次回正，分别为3.25%和(he) 1.38%。
从数据上来看(kan)，2024年(nian)下半(ban)年(nian)以来，全国新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连(lian)续7个月收窄，销售额降幅连(lian)续8个月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场(chang)信心有(you)所修复。
重点城市来看(kan)，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积同比结束(shu)16连(lian)跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推(tui)动下，多个重点城市市场(chang)成交规模出(chu)现“翘尾”。
展望2025年(nian)，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如(ru)：居民收入预期尚未根(gen)本性扭转、有(you)效供给不足、二手房市场(chang)对新房“替代效应(ying)”等问(wen)题。
根(gen)据中指研究院预测，中性情(qing)形下，预计2025年(nian)全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情(qing)形下，若货币化安置100万套城中村(cun)改造、收储存量房等政策加快落(luo)实，2025年(nian)全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和(he)收入改善也(ye)是房地产(chan)止跌回稳的(de)必要条件。
投资(zi)端：提供“好(hao)房子(zi)”的(de)房企才会脱颖而出(chu)
国家统计局数据显示，2024年(nian)，全国房地产(chan)开发投资(zi)100280亿元，比上年(nian)下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年(nian)降幅扩大1.1个百分点。开发投资(zi)连(lian)续31个月负增长，开发投资(zi)水平仍处于历史低(di)位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑(hua)、库(ku)存规模高企等因素影响，2024年(nian)行业土地投资(zi)与开发规模仍处于低(di)位。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出(chu)，2024年(nian)以来，大部分房企仍采取谨慎的(de)开发及投资(zi)策略(lue)，整体土地投资(zi)及项目(mu)开发呈收缩态势，央国企仍是市场(chang)投资(zi)主力，城投托底土拍市场(chang)的(de)情(qing)况较为明(ming)显。拿地开工率整体偏(pian)低(di)，但房企出(chu)于稳健性考虑，新开盘的(de)项目(mu)大多能够实现盈利。
“2024年(nian)，二手房成交比重进一步上升，受制于市场(chang)需求转向二手房市场(chang)，房企开发企业面临较大考验(yan)。”麟(lin)评居住(zhu)大数据研究院首席分析师王小嫱(qiang)谈到(dao)，“未来房地产(chan)开发企业的(de)集中度将会继续提升，市场(chang)对新房的(de)产(chan)品要求越来越高，只有(you)提供‘好(hao)房子(zi)’的(de)房企才会在市场(chang)调(diao)整中脱颖而出(chu)。”
“最近(jin)两年(nian)房企优胜劣汰，一些拿地和(he)新开工房企的(de)资(zi)金状况是不错的(de)，所以对于2025年(nian)房地产(chan)新开工指标(biao)应(ying)持乐观态度。”新开工方面，上海(hai)易居房地产(chan)研究院副院长严(yan)跃进举例2025年(nian)1月各地出(chu)现了(le)积极(ji)拿地现象，说(shuo)明(ming)一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依然很足。
竣(jun)工方面，受开发投资(zi)和(he)拿地等指标(biao)的(de)影响，竣(jun)工量也(ye)在收缩。严(yan)跃进指出(chu)，2025年(nian)要从好(hao)房子(zi)的(de)角度持续做好(hao)保(bao)交房工作，同时加大对优秀案例的(de)积极(ji)宣传(chuan)。
展望2025年(nian)，严(yan)跃进预测房地产(chan)开发投资(zi)类指标(biao)跌幅可控。同时，在系(xi)列(lie)金融和(he)财政政策支(zhi)持下，房地产(chan)开发投资(zi)指标(biao)有(you)结构方面的(de)优化，积极(ji)落(luo)实好(hao)“严(yan)控增量、优化存量、提高质量”的(de)导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年(nian)促进投资(zi)开工“止跌回稳”的(de)关键，只有(you)投资(zi)开工恢复，才能增加市场(chang)有(you)效供应(ying)，推(tui)动市场(chang)进入新的(de)循环。
融资(zi)端：更倚重企业自身经营能力
2024年(nian)房地产(chan)开发企业到(dao)位资(zi)金107661亿元，比上年(nian)下降17.0%，虽(sui)然行业到(dao)位资(zi)金降幅连(lian)续收窄9个月，但降幅较2023年(nian)扩大4.6个百分点，整体行业资(zi)金压力仍存。
2024年(nian)以来行业融资(zi)政策进一步宽(kuan)松，“白名单”等政策亦不断推(tui)进，行业融资(zi)环境(jing)持续改善。
从政策方面来看(kan)，2024年(nian)1月，中央推(tui)动建立(li)房地产(chan)融资(zi)协调(diao)机制，并要求各地政府积极(ji)落(luo)实，并在“924”新政中进一步提出(chu)加大“白名单”项目(mu)贷款(kuan)投放力度;截至 2024年(nian) 11 月末(mo)，全国房地产(chan)“白名单”项目(mu)的(de)投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年(nian)将超过4万亿元。
公(gong)募REITS方面,2024年(nian)7月26日(ri)，国家发展改革委公(gong)布《关于全面推(tui)动基础(chu)设施领域不动产(chan)投资(zi)信托基金(REITS)项目(mu)常态化发行的(de)通(tong)知》(1014号文)，部署推(tui)进REITS常态化发行工作，2024年(nian)新成立(li)REITS产(chan)品数量达到(dao)29只，发行规模超640亿元，创历年(nian)新高;截至2024年(nian)末(mo)，公(gong)募REITS产(chan)品数量已达58只，合(he)计发行规模达1609.69亿元。
此(ci)外(wai),9月24日(ri)，央行将“金融16条”和(he)经营性物业贷款(kuan)两项政策延期至2026年(nian)末(mo)，该举措有(you)利于进一步缓解房企在保(bao)交楼、现金流及偿债等方面的(de)压力。
王雯认为，2024年(nian)融资(zi)端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他具(ju)体分析，2024年(nian)房企到(dao)位资(zi)金继续缩减，较国内贷款(kuan)，预收款(kuan)、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相(xiang)对较轻，主要或源于供给侧(ce)出(chu)清程度已较高、白名单等融资(zi)政策对冲等因素，也(ye)反映自身经营回款(kuan)能力对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年(nian)，王小嫱(qiang)表示随着(zhe)政策的(de)持续发力，如(ru)“白名单”项目(mu)贷款(kuan)审批(pi)通(tong)过金额的(de)增加等，房企的(de)资(zi)金面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年(nian)房企到(dao)位资(zi)金降幅有(you)望收窄至8%左右。(作者：谭梦桐)