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随着2024年四季报陆续(xu)披露完(wan)毕,公(gong)募不动产投资信托基金(REITs)交出了一(yi)份亮眼的成(cheng)绩单。Wind数据显示,全市场51只披露2024年四季报的公(gong)募REITs,在报告(gao)期(qi)内共取得营业收入35.59亿元,净利润2.58亿元。业内人士表示,根据底层(ceng)资产类型的不同,部分项目在四季度的盈利有(you)所承压,不过从全年来看,在市产品的业绩达成(cheng)率仍较为良好。
近年来,我(wo)国公(gong)募REITs市场快速发展,制度规则持续(xu)完(wan)善(shan),发行规模稳步增长,资产类型不断丰富。南开大学金融(rong)学教(jiao)授田利辉认为,REITs产品因其(qi)自身分红机制稳定、风险水平适中、流动性更高以及可提供(gong)多样化资产配置渠道(dao)而备受关注。政策支持态度明(ming)确,市场稳步扩容,投资者认知度不断提高,这使得REITs市场的活跃度进一(yi)步提升,为投资者提供(gong)了更好的交易(yi)机会。
消费类基础设(she)施REITs无疑是2024年四季度公(gong)募REITs中综(zong)合(he)表现最优异的资产类型。中金公(gong)司研报分析,从2024年四季报披露数据来看,消费类REITs大部分项目表现稳中有(you)升,经营有(you)望保持稳健表现。若以季度收入完(wan)成(cheng)度测算(参照招募书口径),除(chu)金茂REIT和百联REIT外,其(qi)余项目季度完(wan)成(cheng)度均在100%以上,其(qi)中首创奥(ao)莱REIT以及物美REIT季度收入完(wan)成(cheng)度较高,分别(bie)达132%和120%。
田利辉表示,消费类REITs表现突出的原因是其(qi)优质底层(ceng)资产、优良的运(yun)营管理能力和逐渐(jian)回暖的消费市场。消费类REITs的底层(ceng)资产通常位于地理位置优越(yue)、消费需求强(qiang)盛的城市核心商圈(quan),运(yun)营成(cheng)熟稳定,具备较强(qiang)的增长潜力。而且消费类REITs的原始权(quan)益人通常在商业地产领域深耕多年,具有(you)较强(qiang)的运(yun)营管理能力。这有(you)助于提升底层(ceng)资产的运(yun)营效率,从而增加(jia)REITs的收益。
中信证券首席经济学家明(ming)明(ming)分析,一(yi)般会从营业收入、税息折旧及摊销前利润、可供(gong)分配金额以及对应完(wan)成(cheng)度,还有(you)客(ke)流量、会员数、当季度开展的一(yi)系(xi)列营销活动等方面,来观(guan)测消费类REITs表现。此外,宏观(guan)层(ceng)面还可能关注资产所在区域的社零(ling)等指标(biao)。
消费类REITs底层(ceng)资产在2024年四季度的表现与同期(qi)消费市场回暖密切关联。田利辉认为,四季报数据显示,消费类基础设(she)施REITs底层(ceng)资产的出租率维持在高位,整体均在95%以上,这反映出消费市场的需求和REITs底层(ceng)资产的优质性。消费市场回暖带来了客(ke)流增长,消费市场的增长为REITs提供(gong)了更多的商业机会和租户需求,从而推动了出租率和收益提升。
有(you)公(gong)募基金经理表示,会更加(jia)关注消费市场的恢复势头能否持续(xu),以及长期(qi)趋势的演化。公(gong)募REITs的投资期(qi)限很长,在投资完(wan)成(cheng)后需要长期(qi)经营资产,因此消费市场的演变(bian)趋势是指导项目经营的重要基础,也是做年度预(yu)算和中期(qi)规划的依据之一(yi)。同时,消费行为在不同年龄和区域的结构性变(bian)化也是关注的重点。比如年轻群体偏向冲动消费、偏爱个性化产品等多元化的消费行为等,需要密切关注这些变(bian)化,以便及时调整投资运(yun)营策略,为店铺(pu)的经营、选品的过程提供(gong)参考。
业内人士认为,持续(xu)扩大内需已成(cheng)为当前政策重要引导方向,在此背景下,“以旧换新”“消费券”等方式或将支撑(cheng)消费类REITs的经营表现,这也吸引了不少机构的关注。明(ming)明(ming)表示,综(zong)合(he)战略配售和网下数据来看,目前券商自营、险资等机构均积极参与了消费类REITs投资。
结合(he)2024年四季报披露信息,中金公(gong)司认为在当前宏观(guan)环(huan)境下,消费基础设(she)施竞争正发生边际变(bian)化:相较于一(yi)线城市,二线三线核心零(ling)售物业或能保持良好的竞争力和增长趋势;消费更趋于理性,消费者更注重消费体验(yan),如运(yun)动户外、生活方式、新式餐饮等“强(qiang)社交属性”“强(qiang)社群属性”相关业态的消费增长较快;目的性消费、体验(yan)式消费正在逐渐(jian)成(cheng)为趋势;运(yun)营商运(yun)营能力及品牌价值或进一(yi)步赋(fu)能消费基础设(she)施,吸引或覆盖更为广泛的消费群体,从而提升项目经营效益。(经济日报记者 勾明(ming)扬)