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界面(mian)新(xin)闻记者 | 王(wang)妤涵(han)
界面(mian)新(xin)闻编辑 | 李慎
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万科大股东深铁又出手了。
2月21日，万科发布(bu)了《关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告》，万科第(di)一(yi)大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为42亿元，用于帮助万科偿还(hai)公司到期公开(kai)债务。
而就在11天(tian)前，，不到半个月的时间内，两次借款金额已达到70亿元，足以(yi)见得当前深圳国资方面(mian)对万科的托底决心。
图源：公告原文
值得关注(zhu)的是，此次深铁集团对万科的借款依(yi)旧延续(xu)此前28亿的“低利率+高质(zhi)押率”的超常规(gui)支持模式。
期限仍为3年，质(zhi)押率为70%，借款成本维持在2.34%的低利率，较全(quan)国银(yin)行间同业拆借中(zhong)心公布(bu)的1年期贷(dai)款市场报价(jia)利率（LPR）低76个基(ji)点(dian)。
“通常情况下，股票质(zhi)押融资业务的质(zhi)押率越高，代价(jia)就越低，70%的高质(zhi)押率远超市场惯例的30%-60%水平，这也充分体现(xian)了深铁对万科的支持”，有关行业人士对界面(mian)新(xin)闻表示。
增信(xin)方面(mian)则由万科的3家全(quan)资子公司上海万科投(tou)资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供保证担保。
不过，在未来三个月内， 万科需在取得股东大会审议通过后(hou)，提供不超过价(jia)值 60 亿元的资产进行抵押或质(zhi)押，抵/质(zhi)押率设定为70%，同时解除上述三家公司的保证担保安排。
从债务角度来看(kan)，当前阶段万科的还(hai)债压力较大。
根据(ju)万科三季度报数据(ju)，截至2024年9月，万科货币(bi)资金为797.45亿元，较2023年末减少200.6亿元；短期债务（一(yi)年内到期）约1168亿元，现(xian)金短债比仅为0.66，短期偿债覆盖(gai)率仅为68%，显示流(liu)动性高度承压。
Wind数据(ju)显示，万科当前境内债务共有427.42亿，其中(zhong)一(yi)年以(yi)内到期的境内债务约277.46亿元，占比65%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份(fen)，共有62.63亿元。
公开(kai)市场方面(mian)，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规(gui)模达215.9亿元，境外债的兑付高峰在今年5月，当月有4.55亿美元需要兑付。
最近的一(yi)笔为2月25日到期的“22万科MTN003”债券，该笔债券于2022年2月28日发行，发行金额20亿元，票面(mian)利率3.0%，期限3年。
此前在2月18日，万科在中(zhong)国银(yin)行间市场交易商协会网站发布(bu)消息称(cheng)，将在2月25日如期兑付“22万科MTN003”中(zhong)期票据(ju)。
而这也将是万科2025年第(di)三笔如期兑付完成的公开(kai)债偿还(hai)。
在此之前，万科已如期完成1月27日到期的境内中(zhong)期票据(ju)“22 万科 MTN001”和2月16日到期的“22万科MTN002”两笔债务本金及利息的全(quan)额兑付。
同时，万科还(hai)于1月发布(bu)了关于行使“20万科02”公司债券赎回选择权的公告，将对该债券进行100%全(quan)额赎回。
“针对2025年将要到期的公开(kai)债务，万科会全(quan)力以(yi)赴，继续(xu)从经营(ying)端和融资端等多方面(mian)筹集资金，通过积极销售回款、持续(xu)推进大宗(zong)交易、加快非(fei)主营(ying)业务退出和持续(xu)争取融资资源等方式，应对相关债务兑付”，万科方面(mian)此前对界面(mian)新(xin)闻表示。
除了偿债方面(mian)的好消息外，近期万科在Pre-REIT基(ji)金方面(mian)也获得进展。
2月18日，万科发布(bu)公告称(cheng)，携手中(zhong)信(xin)金石、新(xin)华保险、大家保险共同设立“万新(xin)金石”Pre-REIT基(ji)金，投(tou)资万科旗下厦门泊寓院儿·海湾社区项目。
公告显示，该基(ji)金总规(gui)模为16亿元，其中(zhong)新(xin)华保险认缴59.94%，大家保险认缴30%，中(zhong)信(xin)金石认缴0.06%，万科集团认缴10%。基(ji)金所投(tou)项目地处厦门岛内，全(quan)期保租房共规(gui)划7724套，是福建最大规(gui)模保障性租赁住房项目。
据(ju)万科方面(mian)透露，该项目一(yi)期开(kai)业首年就实现(xian)100%出租率，二期建成投(tou)入运营(ying)后(hou)，将成为泊寓全(quan)国单体规(gui)模最大的集中(zhong)式长租公寓。
在本次交易完成后(hou)，预计将为万科提供正向现(xian)金流(liu)及利润。同时，万科也将继续(xu)负责该门店长期运营(ying)，实现(xian)由重资产持有转为轻资产运营(ying)。
整(zheng)体来看(kan)，此次深铁集团的70亿元输(shu)血为万科在短期内赢(ying)得了喘息之机，但(dan)长期来看(kan)，万科仍需直面(mian)行业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还(hai)需依(yi)赖销售端回暖与商业模式的转型。