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楼市一月开门红，连官方都特地(di)作了头版播报。
市场活络，热点楼盘受追(zhui)捧，土拍升温，交易价格反弹，仿佛(fo)整个市场都重新回(hui)归。
但(dan)“开门红” 的(de)背后，其实是外围区域的(de)分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于盐田梅沙的(de)特发小(xiao)梅沙觐海广场踩点加推获批预售，126套118~121平住(zhu)宅，备案(an)均价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套。
作为位于小(xiao)梅沙风景区的(de)住(zhu)宅，是名副其实的(de)一线海景房(fang)。
出门即8号线小(xiao)梅沙站地(di)铁口，毗(pi)邻小(xiao)梅沙海洋馆、小(xiao)梅沙生态公园(yuan)，约3公里的(de)大梅沙海滨公园(yuan)－小(xiao)梅沙栈道，是盐田数一数二的(de)生态地(di)段。
但(dan)这样的(de)项目，市场却没有多少水花。
去年6月，项目获批63套约118~121平住(zhu)宅，备案(an)均价约52097元/㎡，虽然开盘当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但(dan)时隔近8个月，还剩余24套未售。
而加推的(de)126套住(zhu)宅，在深圳房(fang)地(di)产信息平台上显(xian)示，春节期间暂无网签记录。
为何出现这样的(de)情况(kuang)？
一方面返乡潮导致(zhi)短期内的(de)购房(fang)需(xu)求下(xia)降，只有小(xiao)部(bu)分人群留深利用假期看房(fang)，另一方面项目的(de)位置配套本身就存在一些短板。
比如购房(fang)群体重视的(de)轨道交通，2023年12月才开通8号线二期（鸿安围站—小(xiao)梅沙站），通往南山、福田等腹地(di)距离(li)较远。
比如购房(fang)群体比较关注的(de)教育资源，整个盐田区域出彩的(de)学校(xiao)，都是深圳名校(xiao)集团化后的(de)教育资源。
再比如购房(fang)群体比较重视的(de)购物娱乐消费，虽然附近整体规划约8.8万平的(de)小(xiao)梅沙滨海主(zhu)题商业区，但(dan)还需(xu)要时间才能真正成(cheng)熟。
更重要的(de)是，项目所在区位，三面环山，难以发展出有韧(ren)性的(de)产业，不仅(jin)如此，高度依(yi)赖软硬设施的(de)旅游业，也还需(xu)要发展。
所以，整体来看，环境环境资源确实不错，但(dan)难留住(zhu)真正居住(zhu)置业需(xu)求。
从众星捧月到被人遗忘
事实上，特发小(xiao)梅沙觐海广场只是盐田新房(fang)的(de)一个缩影。
如今的(de)盐田新房(fang)有多难消耗？
曾经的(de)海景房(fang)，一房(fang)难求，如今却鲜少关注。
曾经的(de)新房(fang)，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉。
盐田楼市的(de)辉煌始于2008年，这一年盐田诞(dan)生深圳首个突破“2字头”价格的(de)小(xiao)区。
如今斗转(zhuan)星移，即使是2018—2020年深圳楼市跃升阶(jie)段，盐田依(yi)旧有项目顺销到2025年。
比如位于盐田沙头角的(de)半山悦海花园(yuan)2018年8月预售，836套82~319平住(zhu)宅备案(an)均价约52160元/㎡，截(jie)至2025年2月剩余41套房(fang)源在售；
比如位于盐田港的(de)悦千(qian)山雅(ya)园(yuan)2019年9月预售，254套63~98平住(zhu)宅，备案(an)均价约49611元/㎡，截(jie)至2025年2月剩余44套房(fang)源在售。
比如位于盐田港的(de)鹏广达时代广场2020年12月预售，146套91~115平住(zhu)宅，备案(an)均价约57310元/㎡，截(jie)至2025年2月剩余13套房(fang)源在售。
再比如位于盐田港的(de)山海四季二期华府 2020年11月获批预售，780套91~117平住(zhu)宅，备案(an)均价约57855元/㎡，截(jie)至2025年2月剩余50套房(fang)源在售。
要知道，2020年—2021年阶(jie)段，是深圳楼市非常火(huo)热的(de)阶(jie)段。
这就更不用说2022年以后入市的(de)新房(fang)。
像(xiang)盐田港的(de)山海天成(cheng)2022年12月入市，323套90~151平住(zhu)宅，备案(an)均价约52482元/㎡，截(jie)至2025年2月依(yi)旧剩余164套房(fang)源未售。
像(xiang)盐田梅沙的(de)特发觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套118~121平住(zhu)宅，备案(an)均价约52097元/㎡，只有几十套的(de)货量，顺销半年多依(yi)旧还剩余24套。
这些新房(fang)，在入市后有的(de)还一度推出过特价房(fang)，工抵房(fang)等，给出的(de)折扣甚至把单价直接拉回(hui)到2字头。
而二手房(fang)的(de)价格，回(hui)到2字头也已经不是什(shi)么新鲜事。
比如沙头角老(lao)城(cheng)区位置的(de)佳兆业盐田城(cheng)市广场，中海半山溪谷花园(yuan)，去年9月、12月在中介平台都有“2字头”的(de)成(cheng)交记录。
比如为旅游专属打造的(de)梅沙位置，2020年6月曾经以备案(an)均价约60993元/㎡预售的(de)星都·梅沙天邸，在去年也有2字头的(de)成(cheng)交记录。
这是什(shi)么概念？
换句话(hua)说，深圳楼市整体上扬(yang)的(de)时候，盐田的(de)市场也跟着往上走，但(dan)当深圳楼市整体回(hui)落收缩的(de)时候，盐田收缩得更明显(xian)。
即使与后起发展的(de)坪山区域相比，也显(xian)得市场韧(ren)性薄弱得多。
从坪山区域的(de)二手房(fang)相对比较近的(de)成(cheng)交记录来看，成(cheng)交价格水平维持在1.8万-3万/平。
从近5年的(de)楼市走势来看，盐田呈现出了先升后回(hui)落的(de)势态，2018—2020年跟随整个深圳楼市的(de)步伐稳步上升，2021年达到高点后开始回(hui)调，2022—2024年受市场环境影响继续收缩。
这也证明了一个事实，海景房(fang)只有在位置的(de)加持下(xia)，才能真正体现出价值。
而在量价收缩的(de)阶(jie)段，任何新房(fang)入市，都难有明显(xian)的(de)水花。
所以，特发小(xiao)梅沙觐海广场大概率(lu)也不会例外。
作者 | 醉酒大鲨鱼