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中国网财经1月21日(ri)讯 日(ri)前，国家统计(ji)局发布(bu)了2024年全国房地产(chan)市场基本情况(kuang)，多个指(zhi)标有所改善。国家统计(ji)局局长康义17日(ri)在国新(xin)办举行的新(xin)闻发布(bu)会上表示，近期(qi)房地产(chan)市场在政策组合拳作(zuo)用下积极变化增多，市场信心在逐(zhu)步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶(jie)段房地产(chan)市场有望继续改善。
2024年房地产(chan)销售端(duan)、投资端(duan)、融资端(duan)表现如何？2025年房地产(chan)行业前景如何？针对(dui)上述问题，中国网财经记者采访多位专(zhuan)家进行解读。
销售端(duan)：乐观情形下商品房销售面积或可止跌
国家统计(ji)局数据(ju)显示，2024年，新(xin)建商品房销售面积97385万平方米，比(bi)上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新(xin)建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求(qiu)中枢(shu)受宏观扰动、二手(shou)房分流等多因(yin)素影响继续下移，销售额降幅更大主(zhu)要受价格冲击。”天风(feng)研究房地产(chan)联合首席分析师王(wang)雯表示，“但从时间维(wei)度看，对(dui)比(bi)2023年，得益(yi)于政策积极引导，单月销售增速整体呈(cheng)修复(fu)趋势，一三(san)季度末为基本面边际转折点，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产(chan)行业继续呈(cheng)调整态势，上半年的“517”新(xin)政和下半年的“924”新(xin)政，为市场注入信心，行业呈(cheng)阶(jie)段性回温态势，核心城市恢复(fu)尤为明显。
随着“517”新(xin)政出台(tai)，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以来房地产(chan)利好政策频出，中央政治(zhi)局会议首次提出促进房地产(chan)市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善预(yu)期(qi)，推动房地产(chan)市场积极变化，10、11月销售数据(ju)持续改善，其中11月单月商品房销售面积和销售额同比(bi)全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据(ju)上来看，2024年下半年以来，全国新(xin)建商品房销售额、销售面积累计(ji)同比(bi)降幅持续收窄，其中销售面积累计(ji)同比(bi)降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四(si)季度以来累计(ji)降幅较快收窄，市场信心有所修复(fu)。
重(zhong)点城市来看，据(ju)中指(zhi)研究院，10月重(zhong)点100城新(xin)房销售面积同比(bi)结束16连跌，四(si)季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重(zhong)点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指(zhi)研究指(zhi)数研究部总经理(li)曹晶晶认为新(xin)房销售恢复(fu)仍面临(lin)一些挑战，如：居民收入预(yu)期(qi)尚未根本性扭转、有效供给不足、二手(shou)房市场对(dui)新(xin)房“替代(dai)效应”等问题。
根据(ju)中指(zhi)研究院预(yu)测，中性情形下，预(yu)计(ji)2025年全国商品房销售面积同比(bi)下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策加(jia)快落实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济(ji)运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产(chan)止跌回稳的必要条件。
投资端(duan)：提供“好房子(zi)”的房企才会脱颖而出
国家统计(ji)局数据(ju)显示，2024年，全国房地产(chan)开发投资100280亿元，比(bi)上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高(gao)企等因(yin)素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级(ji)部分析师侯一甲(jia)表示。
侯一甲(jia)指(zhi)出，2024年以来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈(cheng)收缩态势，央国企仍是市场投资主(zhu)力(li)，城投托底土拍市场的情况(kuang)较为明显。拿地开工率整体偏低，但房企出于稳健性考虑(lu)，新(xin)开盘的项目大多能(neng)够实现盈利。
“2024年，二手(shou)房成交比(bi)重(zhong)进一步上升，受制于市场需求(qiu)转向二手(shou)房市场，房企开发企业面临(lin)较大考验(yan)。”麟(lin)评居住大数据(ju)研究院首席分析师王(wang)小嫱谈(tan)到(dao)，“未来房地产(chan)开发企业的集中度将会继续提升，市场对(dui)新(xin)房的产(chan)品要求(qiu)越来越高(gao)，只有提供‘好房子(zi)’的房企才会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两(liang)年房企优胜劣汰，一些拿地和新(xin)开工房企的资金状况(kuang)是不错的，所以对(dui)于2025年房地产(chan)新(xin)开工指(zhi)标应持乐观态度。”新(xin)开工方面，上海易居房地产(chan)研究院副院长严跃(yue)进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新(xin)开工方面动力(li)依然(ran)很足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指(zhi)标的影响，竣工量也在收缩。严跃(yue)进指(zhi)出，2025年要从好房子(zi)的角度持续做好保交房工作(zuo)，同时加(jia)大对(dui)优秀案例的积极宣(xuan)传。
展望2025年，严跃(yue)进预(yu)测房地产(chan)开发投资类指(zhi)标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房地产(chan)开发投资指(zhi)标有结构方面的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提高(gao)质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢复(fu)，才能(neng)增加(jia)市场有效供应，推动市场进入新(xin)的循环。
融资端(duan)：更倚重(zhong)企业自身(shen)经营能(neng)力(li)
2024年房地产(chan)开发企业到(dao)位资金107661亿元，比(bi)上年下降17.0%，虽然(ran)行业到(dao)位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力(li)仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房地产(chan)融资协(xie)调机制，并要求(qiu)各地政府积极落实，并在“924”新(xin)政中进一步提出加(jia)大“白名单”项目贷款投放力(li)度;截至(zhi) 2024年 11 月末，全国房地产(chan)“白名单”项目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预(yu)计(ji)全年将超过4万亿元。
公募(mu)REITS方面,2024年7月26日(ri)，国家发展改革(ge)委公布(bu)《关于全面推动基础设施领域不动产(chan)投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作(zuo)，2024年新(xin)成立REITS产(chan)品数量达到(dao)29只，发行规模超640亿元，创历年新(xin)高(gao);截至(zhi)2024年末，公募(mu)REITS产(chan)品数量已达58只，合计(ji)发行规模达1609.69亿元。
此(ci)外,9月24日(ri)，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两(liang)项政策延期(qi)至(zhi)2026年末，该举措有利于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力(li)。
王(wang)雯认为，2024年融资端(duan)信用收缩力(li)度较轻，更倚重(zhong)企业自身(shen)经营能(neng)力(li)。他具体分析，2024年房企到(dao)位资金继续缩减，较国内贷款，预(yu)收款、按揭(jie)贷同比(bi)降幅更大，反映(ying)信用收缩力(li)度相对(dui)较轻，主(zhu)要或源于供给侧出清程度已较高(gao)、白名单等融资政策对(dui)冲等因(yin)素，也反映(ying)自身(shen)经营回款能(neng)力(li)对(dui)企业现金流影响逐(zhu)步加(jia)大。
展望2025年，王(wang)小嫱表示随着政策的持续发力(li)，如“白名单”项目贷款审批通过金额的增加(jia)等，房企的资金面总体压力(li)或改善，但仍难以扭转下行态势，预(yu)计(ji)2025年房企到(dao)位资金降幅有望收窄至(zhi)8%左(zuo)右。(作(zuo)者：谭梦桐)