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中国网财经1月21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全国房地产市场基本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新办(ban)举行的新闻发布会上表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增(zeng)多，市场信心在逐步(bu)提振。随着存(cun)量政策和增(zeng)量政策的有效落(luo)实，下阶(jie)段房地产市场有望继续改善。
2024年房地产销售端、投(tou)资端、融资端表现如(ru)何？2025年房地产行业前景如(ru)何？针(zhen)对(dui)上述问(wen)题，中国网财经记者采访多位专(zhuan)家进行解读。
销售端：乐观情形下商品房销售面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏(hong)观扰动、二手(shou)房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击。”天风研究房地产联合首(shou)席分析师王雯表示，“但从时间维度看，对(dui)比2023年，得(de)益于政策积极引导(dao)，单月销售增(zeng)速整体呈(cheng)修(xiu)复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产行业继续呈(cheng)调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信心，行业呈(cheng)阶(jie)段性(xing)回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落(luo)，7、8月跌幅有所扩大。9月末以(yi)来房地产利好政策频出，中央政治局会议首(shou)次提出促(cu)进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商品房销售面积和销售额同比全年首(shou)次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以(yi)来，全国新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以(yi)来累计降幅较快收窄，市场信心有所修(xiu)复。
重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积同比结束16连跌，四季度销售持续回升(sheng)，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘(qiao)尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶(jing)晶(jing)认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如(ru)：居(ju)民收入预期尚未根本性(xing)扭转、有效供给不足、二手(shou)房市场对(dui)新房“替代效应”等问(wen)题。
根据中指研究院预测，中性(xing)情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货(huo)币(bi)化安置(zhi)100万套(tao)城中村改造、收储存(cun)量房等政策加快落(luo)实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏(hong)观经济运行企稳、居(ju)民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件(jian)。
投(tou)资端：提供“好房子”的房企才会脱(tuo)颖(ying)而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投(tou)资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投(tou)资连续31个月负增(zeng)长，开发投(tou)资水平仍处于历(li)史低位。
“受土(tu)地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存(cun)规模高企等因素影响，2024年行业土(tu)地投(tou)资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以(yi)来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投(tou)资策略，整体土(tu)地投(tou)资及项目开发呈(cheng)收缩态势，央国企仍是市场投(tou)资主力，城投(tou)托底土(tu)拍市场的情况较为明显。拿地开工率(lu)整体偏低，但房企出于稳健(jian)性(xing)考虑(lu)，新开盘的项目大多能够实现盈利。
“2024年，二手(shou)房成交比重进一步(bu)上升(sheng)，受制于市场需求转向二手(shou)房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟(lin)评居(ju)住大数据研究院首(shou)席分析师王小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度将会继续提升(sheng)，市场对(dui)新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在市场调整中脱(tuo)颖(ying)而出。”
“最近两年房企优胜劣汰(tai)，一些拿地和新开工房企的资金状况是不错的，所以(yi)对(dui)于2025年房地产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居(ju)房地产研究院副(fu)院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象(xiang)，说(shuo)明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依然(ran)很足。
竣工方面，受开发投(tou)资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做(zuo)好保(bao)交房工作，同时加大对(dui)优秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开发投(tou)资类指标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投(tou)资指标有结构(gou)方面的优化，积极落(luo)实好“严控增(zeng)量、优化存(cun)量、提高质量”的导(dao)向。
曹晶(jing)晶(jing)认为，盘活闲置(zhi)存(cun)量土(tu)地将是2025年促(cu)进投(tou)资开工“止跌回稳”的关键，只有投(tou)资开工恢复，才能增(zeng)加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然(ran)行业到位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存(cun)。
2024年以(yi)来行业融资政策进一步(bu)宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房地产融资协(xie)调机制，并要求各地政府积极落(luo)实，并在“924”新政中进一步(bu)提出加大“白名单”项目贷款(kuan)投(tou)放力度;截至(zhi) 2024年 11 月末，全国房地产“白名单”项目的投(tou)放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投(tou)资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达(da)到29只，发行规模超640亿元，创历(li)年新高;截至(zhi)2024年末，公募REITS产品数量已达(da)58只，合计发行规模达(da)1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将“金融16条”和经营性(xing)物业贷款(kuan)两项政策延期至(zhi)2026年末，该举措有利于进一步(bu)缓解房企在保(bao)交楼(lou)、现金流及偿债等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内贷款(kuan)，预收款(kuan)、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相(xiang)对(dui)较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策对(dui)冲等因素，也反映自身经营回款(kuan)能力对(dui)企业现金流影响逐步(bu)加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如(ru)“白名单”项目贷款(kuan)审批通过金额的增(zeng)加等，房企的资金面总体压力或改善，但仍难以(yi)扭转下行态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄至(zhi)8%左右。(作者：谭梦桐)