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唐山客
物业公司退出难，是影响物业纠纷化解和提(ti)升物业服务质(zhi)量的一大梗阻。近期，山西(xi)省、太原市引导建立和规范社区物业的退出机(ji)制，让想要实(shi)现撤(che)离的物业服务企业、想要更换物业或实(shi)现业主(zhu)自治(zhi)的业主(zhu)，乃至想要接手(shou)物业服务的第三方，都能做到有据(ju)可依(yi)。（2月19日(ri)《工人日(ri)报》）
在现实(shi)生活中，有些业主(zhu)对物业公司的服务不满意(yi)，却面临想换却换不了，以及不知道怎么换的尴尬局面。在僵持的关(guan)系中，双方相互掣肘(zhou)，相互“伤害”，导致物业费收不到位，物业服务质(zhi)量下降，业主(zhu)的体验越来越差，物业服务进入恶性循环。建立明晰的物业企业退出机(ji)制，就(jiu)是给(gei)物业企业定“下课”规矩，给(gei)业主(zhu)更换物业公司提(ti)供具体可行的依(yi)据(ju)，让业主(zhu)在监督物业企业以及维权博弈过程中掌握更多主(zhu)动权，同时倒逼物业企业提(ti)升履约意(yi)识和服务质(zhi)量。
《民法典》《物业管理条例》等(deng)法律法规赋予了业主(zhu)更换物业企业的权利。按照《民法典》，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主(zhu)共同决定，应当经参与表决专有部(bu)分面积(ji)过半数的业主(zhu)且参与表决人数过半数的业主(zhu)同意(yi)。由于法律并未明确物业企业退出的具体情形，而业主(zhu)的诉求或者“不满点”多种(zhong)多样，业主(zhu)可能难以找准更换物业企业的切入点，难以达成共识，难以形成合力。
此外，业主(zhu)共同决定以及“过半数”业主(zhu)同意(yi)的流程和标准对于一些业主(zhu)而言也是一个不容易克服的困(kun)难。有些社区没有业主(zhu)委员会、业主(zhu)大会，即便有业主(zhu)委员会、业主(zhu)大会，不少业主(zhu)也不熟悉相关(guan)流程，召集(ji)业主(zhu)开(kai)会、取得(de)“过半数”业主(zhu)同意(yi)、共同作出业主(zhu)决定也不是一件容易的事。
山西(xi)省以及太原市出台的物业企业退出办法，详(xiang)细系统地规定了物业企业履约不到位、侵(qin)占业主(zhu)权益、按合同约定提(ti)前解约等(deng)退出情形，要求物业企业在符合这些情形时退出住(zhu)宅小区，不得(de)以物业服务中的债(zhai)权债(zhai)务纠纷未解决、阶段工作未完成等(deng)为由拒(ju)绝退出。同时，明确了乡镇（街道）指导业主(zhu)、业主(zhu)大会按照法定程序(xu)解聘物业服务人的责任。如此，业主(zhu)就(jiu)清(qing)楚在哪些情况下可以启(qi)动更换物业企业的流程，就(jiu)更容易减少内耗、达成共识，实(shi)现精准监督、精准维权。在乡镇、街道的指导帮助下，业主(zhu)能够少走(zou)错路、弯路，提(ti)高更换物业企业的效率和成功率。
给(gei)物业企业定“下课”规矩，能让业主(zhu)解约权更明白(bai)，同时也给(gei)物业企业戴上了监督“紧箍”。能进能出的物业服务语境有助于物业企业摒弃(qi)“管理者”思(si)维，摆正位置，增强履约意(yi)识，增强对业主(zhu)的敬畏意(yi)识和服务意(yi)识，全面优化服务，提(ti)升业主(zhu)的体验和满意(yi)度。业主(zhu)满意(yi)了，对物业企业的配(pei)合度以及缴费率自然就(jiu)提(ti)升了，这显然是一种(zhong)双赢的效果。期待更多地方能够学习借鉴山西(xi)的物业企业退出管理经验，让物业企业的退出门槛更低、退出渠道更顺畅，也让业主(zhu)行使更换物业企业的权利更方便、更快捷。
来源：北京青年报