（来源：网络）

也就是说，无论是降价还是出于买(mai)家的个人喜好，不想要了(le)，都可以退房。

只是降价理由退房，仅限12月31日前，无理由退房仅限12月31日前购房，但项目封顶前。

这也开(kai)创了(le)深圳新房“无理由退房”的先例，把电商网购无理由退货运用得娴熟自(zi)如。

可以说，为(wei)了(le)卖房，回笼资金，营销策划团队们都拼了(le)。

过去深圳虽然(ran)有新房为(wei)了(le)去化，结合市场购房者的心态(tai)，也曾推出过“保价的对(dui)赌”邀约，但也仅限于承诺“降价补差(cha)价”的层面，并不会承诺无理由退房的条件(jian)。

比如位于光明(ming)的满京华金硕华府曾经推出保价营销方案(an)——

信心承诺保价，降价补差(cha)价

保价的对(dui)象仅限在满京华金硕华府首批推售(shou)单位集中选房当天成交的客户(hu)

客户(hu)签署《满京华·金硕华府销售(shou)价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住(zhu)宅房源售(shou)罄之日止

这样的做法，在新房价格起伏(fu)不定(ding)，降价打折(she)趋势的环境下，无异(yi)于是给了(le)市场购房者一颗定(ding)心丸(wan)。

而实际上，在约两个月前开(kai)放营销中心展厅的时候，远洋城就已经放出了(le)“降价包退、无理由退房”以及其他优(you)惠(hui)计划。

根据了(le)解，远洋城启家园开(kai)展当天推出“开(kai)盘(pan)当周购买(mai)远洋城额(e)外99折(she)、降价包退、无理由退房权益”。

这样的营销策略，大概(gai)率冻资数据都不会太难看。

一方面，龙岗已经属于非(fei)限购区，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费冲动，还是好奇(qi)心理，都是一次心理保障。

但项目也并非(fei)百分百放开(kai)兜(dou)底底线。

针对(dui)降价包退邀约，仅限12月31日前，这就意味(wei)着远洋只承诺开(kai)盘(pan)期间不降价，之后的顺销期如何，并不承诺。

按照目前新房环境，大概(gai)率也会顺应市场，若销售(shou)不畅，加入新房调价队伍(wu)，在所(suo)难免。

而针对(dui)无理由退房邀约，仅限12月31日前购房，且在规定(ding)在项目封顶前，才能无理由退房，这就意味(wei)着，购房者须开(kai)盘(pan)期购房签约，并且留意项目实际建设进度。

根据项目实地(di)建设进度来看，主体已经出地(di)面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为(wei)47层，交房时间预计是2027年上半年。

天量(liang)供应

无论是相比四年前同地(di)段的新房项目，还是同片区相近地(di)段近一两年入市的项目，远洋城启家园都是价格最卷(juan)的一个。

要知道，1年前平湖的新房均价还挺在“4”字头，而4年前平湖新房的均价高峰去到约4.6万/平。

如今远洋城启家园无论是备案(an)均价，还是起步单价，又或者总价门槛，都是最低的一次。

3.57万/平的备案(an)均价，相比步行约1.9公里的融湖盛世花园开(kai)盘(pan)备案(an)均价还便宜约0.73万/平，而这还不算项目给出的开(kai)盘(pan)折(she)扣。

若算上真正的开(kai)盘(pan)折(she)扣优(you)惠(hui)，价格还要更便宜。

而值得注意的是，项目处(chu)于平湖中心的范围，距离平湖枢纽站步行约2.2公里，距龙岗平湖上一个体量(liang)达到百万级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相近。

但即便是这样，也无法避免需(xu)要通过价格让利的方式获取市场份额(e)。

一方面，整(zheng)个平湖的供应实在太大了(le)。

无论是竞品项目，还是项目自(zi)身的后续开(kai)发以及其他城市更新项目的陆续开(kai)发，未来必定(ding)是“天量(liang)”供应的存在。

在远洋平湖的在建项目版(ban)图中可以看到，城启家园周边的施工和空地(di)范围非(fei)常大。

远洋城前身为(wei)平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地(di)面积约22.3万㎡，总规划建面69.3万㎡，其中住(zhu)宅分6个地(di)块开(kai)发，规划1所(suo)九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层的住(zhu)宅，2所(suo)18-43层高的办公。

而远洋城启家园只是一期的三个地(di)块之一，6栋建筑，其中住(zhu)宅4栋，共1032户(hu)，可售(shou)商品房688套，车位923个。

加上其他两个地(di)块，总规划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。

除(chu)此以外，还有2期4个地(di)块待建，总规模超6600套住(zhu)宅。

除(chu)此以外，从深圳平湖片区的城市更新计划来看，整(zheng)个更新版(ban)图中，远洋城更是占地(di)面积扎眼的项目，后期加上金地(di)山厦项目、旭日工业区项目、特发辅城坳(ao)片区的更新改造，后续供应规模基本可以预见。

并且更不要忘(wang)了(le)，眼下平湖片区已经入市的融湖盛世花园、合正新悦润园、融湖盛景花园、凤凰九里慧苑这几个新房项目，共计还有1246套住(zhu)宅库存。

二手房的实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面，这样的项目，不管是放在整(zheng)个深圳，还是对(dui)远洋自(zi)身来说，都是重量(liang)级项目。

山厦项目不仅在平湖片区占据了(le)重要的一席之地(di)，更是占据了(le)远洋集团华南地(di)区土地(di)储(chu)备不小的比例，还是远洋在深圳除(chu)了(le)龙华区德(de)爱电子厂项目之外，土地(di)储(chu)备规模最大的项目。

（来源：远洋集团2024年中期报告）

所(suo)以，对(dui)远洋来说，无论如何，首批住(zhu)宅的入市表现，都意义重大。

若去化表现良好，则验(yan)证了(le)市场对(dui)项目的接受度，更代表了(le)整(zheng)个平湖当前的新房市场风向。

若去化表现一般，则不管是对(dui)后续的住(zhu)宅加推，还是远洋的资金都是一种考验(yan)。

毕(bi)竟首推住(zhu)宅体量(liang)不算多，并且已经向市场释放出了(le)超预期的价格和销售(shou)条件(jian)。

第(di)三是，项目自(zi)身的短板也明(ming)显。

项目紧邻广深铁路(lu)和广九铁路(lu)，自(zi)然(ran)少不了(le)轨(gui)道长(chang)期带来的噪音影响(xiang)，尽管可以加装双层中空玻璃(li)，隔音，但室内长(chang)期居住(zhu)的情况(kuang)下，也需(xu)要自(zi)然(ran)通风。

项目距离地(di)铁，超出步行的舒适范围，地(di)图导航显示最近的10号线平湖地(di)铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然(ran)会有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并且开(kai)通时间需(xu)要等待。

项目这次推售(shou)虽然(ran)是479套住(zhu)宅，但远洋城启家园规划总户(hu)数为(wei)1032户(hu)，而停(ting)车位仅923个。

除(chu)此以外，项目周边还存在大量(liang)的开(kai)发建设项目，片区配套设施兑现落(luo)地(di)还需(xu)要不少时间。

项目周边目前基本以居民房和工厂为(wei)主，城市面貌看起来一般。

所(suo)以，面对(dui)这些问题，很考验(yan)远洋城启家园的控盘(pan)能力。

作者 | 飞天小女警