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界(jie)面新闻记者 | 刘素楠(nan)
界(jie)面新闻编辑 | 彭朋
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在开年第一次就创下纪录的土拍(pai)之(zhi)后，虹口北外(wai)滩区域离自己“都市新标(biao)杆”的战略定位又近了一步。
2025年2月20日，在上海开年首次土拍(pai)中，经过184轮报价，虹口区一幅地块最终以89.64亿元(yuan)被拍(pai)下，溢价率38.2%，这一成交价刷新了上海实行(xing)“双高双竞”政策以来的总价纪录。此次共有中海、保利、招商&绿(lu)城、华润&越秀(xiu)、金茂&庆隆5家头部房企参与该地块竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交楼面地价117472元(yuan)/平方米(mi)，冲榜全国(guo)第三(san)，仅(jin)次于去(qu)年绿(lu)城徐汇(hui)滨江地块的13.1万(wan)元(yuan)/平方米(mi)和宸嘉发展徐汇(hui)龙(long)华地块的12.6万(wan)/平方米(mi)。
北外(wai)滩区域的开发进度一直受到外(wai)界(jie)关注。在接受界(jie)面新闻采访时，虹口区规划与自然资源局(ju)副局(ju)长孙懿俊表示，此次北外(wai)滩腹地地块的高价竞拍(pai)、高溢价率和外(wai)资加码“振奋人心”，对虹口区“上海北外(wai)滩、都市新标(biao)杆”的战略定位也很重要。
界(jie)面新闻注意到，此次竞拍(pai)的庆隆集团(tuan)来自新加坡，在上海设有子公司，曾开发长风(feng)板块的沁和园和新江湾城板块的沁风(feng)雅苑等项目，主打高端住宅产品。
上海开年土拍(pai)共有四幅地块，其中虹口区地块最为瞩目。
此次出让的地块为虹口区C080302单元(yuan)hk329-11地块，东(dong)至曲阳南路，南至新宏(hong)星小学和规划公共绿(lu)地，西至规划公共绿(lu)地，北至四平路，出让土地面积19318.86平方米(mi)，土地用途为普通(tong)商品房，容积率为3.95，建筑(zhu)限高100米(mi)，容积率为3.95，建筑(zhu)面积76310平方米(mi)，起价64.86亿元(yuan)，起始楼面价85000元(yuan)/平方米(mi)。
从地理位置来看，该地块位于虹口区瑞虹新城板块，具有双轨交优势，临近地铁10号线和4号线，周边拥有太阳宫、月亮湾等商业综合体，南邻新宏(hong)星小学，距离上海市第一人民(min)医院较近，前往人民(min)广场和陆家嘴也十(shi)分方便，交通(tong)、商业、教育和医疗等资源配套较为完善。中心城区超7万(wan)平米(mi)建面的住宅用地，在近年上海土拍(pai)市场中也十(shi)分稀缺(que)。
孙懿俊透(tou)露，在北外(wai)滩今年的开发规划中，之(zhi)所以会配置住宅用地，是为了吸引产业人群居住，主打“产城融合”概念。他总结，此次出让的地块位于虹口中部，处于北外(wai)滩以北、北中环科创集聚带以南，其高端住宅建成后，既可向南服务北外(wai)滩的产业人群，又可往北辐(fu)射北中环科创集聚带。
产业办公楼和商办楼宇的出让也成了虹口区规资局(ju)的重点工作之(zhi)一，目前北外(wai)滩规划中提到的超高层建筑(zhu)正(zheng)在推进之(zhi)中。白玉(yu)兰广场和来福士双塔均已投入运行(xing)；480米(mi)的浦西第一高楼已完成筑(zhu)底，该项目由上实集团(tuan)、上海城投、上海建工集团(tuan)联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之(zhi)外(wai)，还有研发用地的出让。“相比商用用地，研发用地的出让价格较低，区委区政府(fu)计划在未来的产业部布局(ju)一些土地，用于产业建设。”孙懿俊说。
北外(wai)滩自2020年起开启了新一轮开发建设。该区域与陆家嘴隔江相望，南邻外(wai)滩，三(san)者构成“浦江金三(san)角”。北外(wai)滩拥有目前上海中心城区唯一一块可成片规划、深度开发的黄金地段。其840万(wan)平方米(mi)的总建设体量，是上海继1990年陆家嘴建设开发之(zhi)后，最大规模的城市发展规划。
根(gen)据规划，北外(wai)滩总体结构为“一心两片”：“一心”，即中部核心区，围绕大型中央绿(lu)地形成超高层建筑(zhu)集聚的高品质商务区；“两片”，即东(dong)部提篮桥片区和西部虹口港片区，展现低层高密度的空(kong)间格局(ju)。
孙懿俊对界(jie)面新闻表示，后续虹口还将推出多幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。
界(jie)面新闻查询上海市规资局(ju)《虹口区2025-2026年土地储备滚动(dong)计划地块基本情况表》发现，今明两年虹口区共有19幅地块储备，涉及四川北路、广中路、北外(wai)滩等多个(ge)街道。
图片来源：上海虹口
除了新建建筑(zhu)，虹口区的城市更新也在同步进行(xing)。
由8条里弄、60幢石库(ku)门和8幢独立建筑(zhu)组成的石库(ku)门修缮保护街区，被注入艺术元(yuan)素，改造为时尚休闲(xian)的网(wang)红(hong)打卡地今潮8弄；今年1月，滨港商业中心正(zheng)式(shi)开业，重塑四川北路商圈。“我们想要振兴四川北路，投入了大量精力在丰字形街道上进行(xing)改造，盘活周边的载(zai)体。”孙懿俊说。此外(wai)，电影《酱园弄》带火了虹口区乍(zha)浦路，未来该地块有望改造成影视特色街区。
在北外(wai)滩等区域的助力下，虹口区多项经济数据攀上历史新高。2024年，虹口新引进新加坡鹏瑞利、德国(guo)汉(han)宏(hong)等外(wai)资企业90家，凯德卓盈、市瑞能源等加大投资力度，实到外(wai)资增长35.46%、增速(su)全市第一；2024年，虹口新增企业7726家，注册资金亿元(yuan)以上65家、千万(wan)元(yuan)以上548家。