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如果(guo)问(wen)深圳哪个区新房库存最难清理？
则坪山区不能(neng)不提。
打破下限
最近，位(wei)于坪山碧岭的深业山水东(dong)城以29293元/㎡的备案(an)均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪(qiang)，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建(jian)面约85—243平，单价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套(tao)，1060套(tao)现(xian)房入市，精装交付。
这不仅比深业山水东(dong)城2022年7月以及2023年2月批次入市的房源价格便宜，更(geng)是整(zheng)个坪山2020年以来，备案(an)均价最便宜的一次。
要知道，坪山区域新房备案(an)价格高光的时候，均价去到约4.2万/平。
2021年8月位(wei)于坪山石井的中海万锦熙岸华庭开盘，264套(tao)约80—106平住宅备案(an)均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套(tao)；
2021年8月位(wei)于坪山马峦(luan)的金尊府开盘，592套(tao)约88—143平住宅备案(an)均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套(tao)；
2021年8月位(wei)于坪山马峦(luan)的龙光玖誉雅筑开盘，355套(tao)住宅备案(an)均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套(tao)。
就算是碧岭同片区的新房，如龙光玖榕府、蔚蓝左岸花(hua)园、深业山水东(dong)城前两批次新房，备案(an)均价都是维(wei)持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光玖榕府467套(tao)约96—117平住宅备案(an)均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套(tao)；
蔚蓝左岸花(hua)园(1栋)188套(tao)约75—93平住宅备案(an)均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套(tao)。
深业山水东(dong)城，2022年7月559套(tao)约81—188平住宅开盘，备案(an)均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套(tao)；
2023年2月804套(tao)约81—233平住宅开盘，备案(an)均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套(tao)。
所以可以看到，深业山水东(dong)城1060套(tao)现(xian)房住宅入市，正标志(zhi)着坪山的新房价格正式(shi)迈向“2字头”。
和前两批次的住宅房源价格相(xiang)比，备案(an)均价相(xiang)差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择约81平的业主选择最便宜的户型，总价约280万，今年选择约85平最便宜户型，总价约213万，不仅户型面积更(geng)大，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案(an)价格，一般而言新房入市，还会有相(xiang)应的折(she)扣叠加。
去化之困
从市场的情况来看，虽然深圳新房市场2024年已经出现(xian)翘(qiao)尾(wei)行情。
但对于坪山区域而言，新房去库存是每个项目的大难题。
在深圳各个区域中，虽然新房住宅库存量的前三名一直是龙岗、龙华、宝安，但若要问(wen)哪个区的新房去库存难度最大，坪山是不能(neng)不提的。
因为其他区域的新房，顺销期的去化速度要比坪山区域的新房整(zheng)体去化速度要快一些。
最明显的，位(wei)于龙华观(guan)澜的山水华庭，108套(tao)住宅，备案(an)均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开盘最惨淡新房，24批意向登记客户，成为当时入围人(ren)数最少的新房。
2021年的新房市场远要比如今的新房市场好不少。
截至2025年1月8日，山水华庭在深圳房地产信息平台(tai)上显示，只卖剩11套(tao)住宅。
而位(wei)于坪山马峦(luan)的金尊府，2021年5月入市353套(tao)住宅，市场反馈开盘当天是差不多卖光。
但时隔1328天，依然还有3套(tao)住宅未网签，而2021年8月入市，市场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔1237天，592套(tao)房源，依旧剩98套(tao)住宅未网签。
而这几天深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套(tao)新房住宅。
要知道目前整(zheng)个坪山区域新房住宅库存总量约7151套(tao)，深业山水东(dong)城一次性供应就占了整(zheng)个坪山区新房库存约七分之一。
再加上深业山水东(dong)城前两批入市房源，到目前为止(zhi)仍存在不少房源未出售。
2022年7月这一批，559套(tao)住宅剩余269套(tao)，2023年2月这一批804套(tao)住宅剩余533套(tao)。
更(geng)重要的是，开发商(shang)新房库存不小的情况下，还存在工抵房的情况。
在媒体社交平台(tai)上有网友在去年11月表示，“开发商(shang)没钱，还以房抵款抵了我(wo)一套(tao)，请款一直卡”，也有网友早在去年7月评论表示，“如果(guo)考虑深业山水这个小区的能(neng)不能(neng)买了我(wo)们公司(si)的工抵房呀(ya)，85折(she)，公司(si)急卖”。
所以，新房去化困难不仅是整(zheng)个坪山区域的难题，更(geng)是深业山水东(dong)城去化的难题。
面对这样的区域新房格局，或许(xu)价格让步才能(neng)真正获(huo)得一席市场。
作者 | 飞天小女警