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或许，只(zhi)有土豪村才能救房(fang)地产。
困在(zai)资金上
最近佛山一(yi)个土豪村借钱给开(kai)发商推动村里旧改的事，上了新闻。
这(zhe)个村子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当(dang)不错的地段。
从地理位置来看，步行1.5公里范围内临近广佛线的千灯湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域(yu)内还有南海全民健身(shen)体育公园以及万达广场，是佛山非(fei)常繁华的新商圈。
周边的小区，也是佛山最贵的地段。
在(zai)中介平台上显(xian)示，永胜村所在(zai)位置的片(pian)区千灯湖片(pian)区，挂盘(pan)均价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世挂盘(pan)均价约3.5万/平，万达华府挂盘(pan)均价约2.9万/平，保利花园一(yi)期挂盘(pan)约3.6万/平，保利花园二(er)期挂盘(pan)均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘(pan)均价约4.2万/平。
这(zhe)样的地段位置，无论(lun)是村民，还是当(dang)地推动村落改造的大手，都对永胜村的蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造开(kai)始，到2019年被正式落实开(kai)发合作方，已经过去(qu)六七年。
但如今，随着房(fang)地产行业周期的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了困局。
所以作为(wei)佛山备受关(guan)注的旧改项目，也不得(de)不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出的公告显(xian)示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒是已经交付(fu)，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无法回迁，并且回迁遥遥无期。
考(kao)虑到合作的开(kai)发商出现资金短(duan)缺，导致项目进度(du)迟滞，无法正常推进，计划把收到的土地出让金拿出来，垫资推动二(er)期回迁安置住宅建设。
具体的垫资方案(an)为(wei)——
将永胜村出让金返还款以垫付(fu)资金的形式，借款给开(kai)发商，优先建设二(er)期回迁房(fang)，共计约7.86亿元，还不够的由永胜经济社自有资金投(tou)入。
这(zhe)样的举措，也为(wei)全国的旧改解困，提供了一(yi)个样本。
一(yi)来可以推动旧改建设，保证开(kai)发商交楼任务，二(er)来村民可以尽(jin)快回迁，盘(pan)活(huo)区域(yu)生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽(jin)管以借款的方式垫资，但永胜村建立了土地监管账户，可以进行专(zhuan)款专(zhuan)用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也能进行工程进度(du)的监督，最大程度(du)保障交楼，促进开(kai)发企业开(kai)发销售(shou)。
四来即便未来开(kai)发方无法偿还借款，大概率也还有一(yi)定的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金实力的旧改村落，很多(duo)时候涉及的是股(gu)份合作社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多(duo)仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造与(yu)村集体收益平衡的案(an)例。
根(gen)据永胜股(gu)份经济合作社公布的财务收支预算方案(an)显(xian)示，光经营收入就达到3101.93万元，投(tou)资收益达到1671.4万元，加上其(qi)他收入，总收入4781.93万元。
差不多(duo)半个小目标的收入，而整个预算支出为(wei)641.88万元。
去(qu)年年中也曾公布过一(yi)次预分红(hong)方案(an)，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这(zhe)样的村集体经济，完全有能力支撑项目的推进。
而这(zhe)样有实力的村集体，在(zai)东莞、广州、深圳(chou)都并不罕见。
每年广深莞的“土豪村”晒分红(hong)，都能吸引一(yi)波关(guan)注。
比如去(qu)年南海的庄边村、胜利村，禅城的郊(jiao)边村、鄱阳村等。
但并非(fei)每个旧改项目，背(bei)后都拥有一(yi)个有实力的合作社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要看股(gu)份合作社的实力或者村民的意愿。
能够依靠自身(shen)摸出一(yi)条(tiao)路子，得(de)到“资金”的救赎的，毕竟是少数。
最明显(xian)的，一(yi)些(xie)未拆改的项目，等来的或许不是拆迁的推进，而是不拆了，或者直(zhi)接搁置了。
拆迁旧改进度(du)龟速。
尤其(qi)一(yi)些(xie)成本高，规模大的项目。
像深圳(chou)一(yi)些(xie)旧改项目，成本非(fei)常高，拆迁难度(du)大。
比如深圳(chou)南山区域(yu)的海雅百货大楼城市更新项目，在(zai)2022年旧改方案(an)批复后，却(que)被发现去(qu)年11月签约新的商业并重新招商。
比如宝(bao)安区航城街道草围旧村及南片(pian)区城市更新单元失效，去(qu)年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳(chou)备受关(guan)注的八卦岭旧改项目，2019年被纳入福田区棚(peng)户区改造年度(du)计划，如今五年过去(qu)了，迟迟未见动静。
有市民急得(de)向官方询问，得(de)到的答(da)复却(que)是“正统(tong)筹开(kai)展老旧住宅区改造新政研(yan)究工作，待新政策出台后将参照国家省市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功能、权利人意愿等情况，分类分片(pian)，科学施策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未来的旧改，或许只(zhi)有资金真正落实的项目，才能成功翻身(shen)。
作者 | 醉酒大鲨鱼