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随着2024年四季报陆续披(pi)露完毕，公募不动(dong)产投资信托基金（REITs）交(jiao)出了一份亮眼的(de)成绩(ji)单。Wind数(shu)据显示，全市场51只披(pi)露2024年四季报的(de)公募REITs，在报告期内(nei)共取得营业收入35.59亿元，净(jing)利润2.58亿元。业内(nei)人(ren)士表示，根据底层资产类型的(de)不同，部分项目在四季度的(de)盈利有所承压，不过从全年来看，在市产品的(de)业绩(ji)达成率仍较为良好。
近年来，我国公募REITs市场快(kuai)速发展，制度规则持续完善，发行规模稳步增(zeng)长，资产类型不断丰(feng)富。南开大学金融学教授田利辉认为，REITs产品因其自身分红机制稳定、风险水平适中、流动(dong)性(xing)更(geng)高以(yi)及可提供(gong)多样化资产配置渠道而备受关注。政策支持态度明确，市场稳步扩容(rong)，投资者认知度不断提高，这使(shi)得REITs市场的(de)活跃度进一步提升，为投资者提供(gong)了更(geng)好的(de)交(jiao)易机会。
消费类基础设(she)施REITs无疑是2024年四季度公募REITs中综合(he)表现最优(you)异(yi)的(de)资产类型。中金公司研(yan)报分析，从2024年四季报披(pi)露数(shu)据来看，消费类REITs大部分项目表现稳中有升，经营有望保持稳健表现。若以(yi)季度收入完成度测算（参照招募书口径(jing)），除(chu)金茂REIT和百联REIT外，其余项目季度完成度均在100%以(yi)上，其中首创(chuang)奥莱REIT以(yi)及物美REIT季度收入完成度较高，分别达132%和120%。
田利辉表示，消费类REITs表现突出的(de)原因是其优(you)质底层资产、优(you)良的(de)运营管理能力和逐渐回暖的(de)消费市场。消费类REITs的(de)底层资产通(tong)常位于地理位置优(you)越、消费需求强盛的(de)城市核心商圈，运营成熟(shu)稳定，具备较强的(de)增(zeng)长潜力。而且消费类REITs的(de)原始权益人(ren)通(tong)常在商业地产领域深(shen)耕(geng)多年，具有较强的(de)运营管理能力。这有助于提升底层资产的(de)运营效率，从而增(zeng)加REITs的(de)收益。
中信证券首席经济学家明明分析，一般会从营业收入、税息折旧及摊销(xiao)前(qian)利润、可供(gong)分配金额以(yi)及对应(ying)完成度，还有客流量(liang)、会员数(shu)、当(dang)季度开展的(de)一系列营销(xiao)活动(dong)等方面，来观(guan)测消费类REITs表现。此外，宏观(guan)层面还可能关注资产所在区域的(de)社零等指标。
消费类REITs底层资产在2024年四季度的(de)表现与同期消费市场回暖密切关联。田利辉认为，四季报数(shu)据显示，消费类基础设(she)施REITs底层资产的(de)出租率维持在高位，整体均在95%以(yi)上，这反映出消费市场的(de)需求和REITs底层资产的(de)优(you)质性(xing)。消费市场回暖带来了客流增(zeng)长，消费市场的(de)增(zeng)长为REITs提供(gong)了更(geng)多的(de)商业机会和租户需求，从而推(tui)动(dong)了出租率和收益提升。
有公募基金经理表示，会更(geng)加关注消费市场的(de)恢复势头能否持续，以(yi)及长期趋势的(de)演(yan)化。公募REITs的(de)投资期限很长，在投资完成后需要长期经营资产，因此消费市场的(de)演(yan)变趋势是指导项目经营的(de)重要基础，也(ye)是做年度预算和中期规划的(de)依据之一。同时，消费行为在不同年龄和区域的(de)结构性(xing)变化也(ye)是关注的(de)重点。比如年轻(qing)群体偏向冲动(dong)消费、偏爱个性(xing)化产品等多元化的(de)消费行为等，需要密切关注这些变化，以(yi)便及时调整投资运营策略，为店(dian)铺(pu)的(de)经营、选品的(de)过程提供(gong)参考。
业内(nei)人(ren)士认为，持续扩大内(nei)需已成为当(dang)前(qian)政策重要引(yin)导方向，在此背景下，“以(yi)旧换新”“消费券”等方式(shi)或将支撑消费类REITs的(de)经营表现，这也(ye)吸引(yin)了不少(shao)机构的(de)关注。明明表示，综合(he)战略配售(shou)和网下数(shu)据来看，目前(qian)券商自营、险资等机构均积极参与了消费类REITs投资。
结合(he)2024年四季报披(pi)露信息，中金公司认为在当(dang)前(qian)宏观(guan)环境下，消费基础设(she)施竞争正发生边际变化：相较于一线城市，二线三线核心零售(shou)物业或能保持良好的(de)竞争力和增(zeng)长趋势；消费更(geng)趋于理性(xing)，消费者更(geng)注重消费体验(yan)，如运动(dong)户外、生活方式(shi)、新式(shi)餐饮等“强社交(jiao)属性(xing)”“强社群属性(xing)”相关业态的(de)消费增(zeng)长较快(kuai)；目的(de)性(xing)消费、体验(yan)式(shi)消费正在逐渐成为趋势；运营商运营能力及品牌价值或进一步赋能消费基础设(she)施，吸引(yin)或覆盖更(geng)为广泛的(de)消费群体，从而提升项目经营效益。（经济日报记者 勾明扬）